近日，有媒體報道稱(chēng)，為有效化解物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會(huì )的和諧穩定，北京市將建立市、區縣、街鄉、社區四級物業(yè)管理糾紛指導和調解組織體系。各級人民調解委員會(huì )由專(zhuān)職人民調解員、律師及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士等組成。人民調解組織將重點(diǎn)解決在物業(yè)管理區域內圍繞物業(yè)使用、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)交接發(fā)生的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)之間等的各類(lèi)民事糾紛。
物業(yè)糾紛是伴隨著(zhù)近年來(lái)住房商品化和住房管理市場(chǎng)化的出現而產(chǎn)生的一種新類(lèi)型糾紛。
隨著(zhù)城市建設速度的加快、商品房開(kāi)發(fā)的不斷增多，物業(yè)管理糾紛日益增多。在這樣的背景下，建立物業(yè)管理糾紛調解組織，說(shuō)明了北京市有關(guān)方面對物業(yè)糾紛的重視，是值得肯定的有益舉措。
但是，調解糾紛著(zhù)眼的是糾紛產(chǎn)生后的“化解”，而不是如何從根本上遏制和減少糾紛的產(chǎn)生，并非一個(gè)治本之策。
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，剛剛步入人們的視野。隨著(zhù)住宅商品化和管理專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)一步普及，隨著(zhù)社區自治理念的深入，物業(yè)管理已逐漸深入了每個(gè)人的生活�！拔飿I(yè)管理”服務(wù)的優(yōu)劣，直接涉及到了千家萬(wàn)戶(hù)，影響著(zhù)每位業(yè)主和物業(yè)使用人的生活舒適度和幸福感。業(yè)主、物業(yè)公司之間的關(guān)系和諧與否，直接影響著(zhù)人們的“安居”大事。但現實(shí)的情況卻是物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生。
不久前，浙江省某地基層法院披露了該院近年來(lái)審理的物業(yè)管理案件數量：2003年共收物管案件17件，2004年銳增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，該院所受理的物管案件共為207件，占該法院全年民事案件總收案量的11.65%，比2005年上升了91.67%。因此，該法院得出的結論是：物管案件作為一種新類(lèi)型案件，在出現后的幾年內呈現出迅猛增加的趨勢，目前已成為一種比較普遍的民事糾紛。更值得關(guān)注的是，在該法院2003年至2006年判決結案的物業(yè)費糾紛案件中，除1起外其余的案件均以物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴而告終。
另外，從媒體報道的情況看，全國物業(yè)糾紛的情況總體上與浙江某地的情況相似，正呈快速增長(cháng)趨勢，且在“對簿公堂”過(guò)程中，勝訴的往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
在今年的北京市兩會(huì )期間，眾多代表提出了有關(guān)“規范物業(yè)管理”的議案，不少代表認為，北京目前的現實(shí)情況是，業(yè)主雖然數量眾多，卻處于弱勢地位，物業(yè)管理企業(yè)往往都以“管理者”自居。
這恰恰說(shuō)出了物業(yè)公司與業(yè)主糾紛頻繁的一個(gè)重要原因：物業(yè)公司及其人員在工作的過(guò)程中，沒(méi)有擺正自己的位子，沒(méi)有弄清楚小區中各種“物業(yè)”的主人是誰(shuí)。
事實(shí)上，在現實(shí)生活中，從“物業(yè)管理”的名稱(chēng)，到“物業(yè)管理”的行為，無(wú)不存在錯位的現象。
根據2003年頒布的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司按合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的環(huán)境和秩序進(jìn)行維護管理的行為，一直被稱(chēng)為“物業(yè)管理”。
物業(yè)管理公司頂著(zhù)“管理”的帽子，往往都以“管理者”自居，不僅將小區內的各種設施、建筑物等“管理”了，還一并把小區的業(yè)主也“管理”了。而且，不論企業(yè)把小區“管理”得結果怎樣，物業(yè)費是不能減免的；收取的各種費用的賬目是不向業(yè)主公布的；使用小區內業(yè)主的共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的收益是不會(huì )交給業(yè)主更不會(huì )拿來(lái)充抵業(yè)主物業(yè)費的……
面對物業(yè)公司的“管理”而沒(méi)有享受到作為小區共有財產(chǎn)所有人的監督權、知情權的業(yè)主，僅能以不交物業(yè)費作為惟一制約“物業(yè)管理”的武器，而一拖欠物業(yè)費，往往又會(huì )遭遇敗訴和強制執行的境遇。
因為視自己為小區的“管理者”，自然將小區業(yè)主視為“被管理者”，把小區的各種設施和建筑物視為自己“管理范圍內的財產(chǎn)”。也因為自己是管理者，對于小區的物業(yè)管理水平也可以“管好管壞一個(gè)樣，管與不管一個(gè)樣”。即便有的業(yè)主想行使一下“監督權”，因為業(yè)主是“被管理者”，以“管理者”自居的物業(yè)公司也可以置若罔聞。業(yè)主往往也只不過(guò)是小胳膊，哪能擰動(dòng)“物業(yè)公司這個(gè)大腿”。
再加之某些行政監管部門(mén)對一些物業(yè)公司違法行為處理力度的“疲軟”甚至是不作為，一些物業(yè)公司更加能夠恣意地行使“管理權”。在這樣的情況下，必然會(huì )引起小區業(yè)主的不滿(mǎn)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛，甚至引發(fā)了群體性事件。在這一過(guò)程中，業(yè)主往往都是受害的一方，而業(yè)主被打的新聞也成了頻頻見(jiàn)諸于新聞報道的“常聞”。
讓人欣慰的是，隨著(zhù)近年來(lái)物業(yè)糾紛的增加，關(guān)于物業(yè)公司是“服務(wù)者”還是“管理者”的討論逐漸升溫，主管部門(mén)也開(kāi)始逐步推進(jìn)物業(yè)公司從“管理”到“服務(wù)”的角色轉變。今年3月，全國人大審議通過(guò)的《物權法》首次從立法上明確提出了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”概念，為明確物業(yè)公司的性質(zhì)提供了法律依據。
《物權法》明確規定，建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
另外，《物權法》還規定，下列事項由業(yè)主共同決定……(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監督。
從上述法律的規定來(lái)看，業(yè)主才是小區內各種共有設施、建筑等的所有權人，才是各種“物業(yè)”的真正主人，而物業(yè)公司是由業(yè)主“聘用”來(lái)的，其服務(wù)水平和質(zhì)量還要受到業(yè)主的監督。物業(yè)公司及其人員是為業(yè)主服務(wù)的，而不是來(lái)“管理小區和業(yè)主”的。
更讓人感到高興的是，雖然《物權法》尚未實(shí)施，但卻已經(jīng)有物業(yè)公司開(kāi)始轉變觀(guān)念了。近日，萬(wàn)科在全國20個(gè)城市的所有“物業(yè)管理有限公司”，統一更名為“物業(yè)服務(wù)有限公司”，成為率先依據《物權法》明確定位“物業(yè)服務(wù)”的企業(yè)。萬(wàn)科物業(yè)還表示，“目前，人們對居住環(huán)境的要求已不再局限在硬件設施方面。相對管理而言，物業(yè)服務(wù)的表述更準確，更能突出業(yè)主的地位、明確物業(yè)企業(yè)的服務(wù)功能”。
我們期待著(zhù)更多的物業(yè)公司能夠迅速轉變從“管理”到“服務(wù)”的理念，更期待著(zhù)各種行政法規、地方法規能夠依照物權法的規定，早日修改，真正從制度上讓“物業(yè)管理”成為物業(yè)服務(wù)。(洪衛)
