城市的一畝三分地涌進(jìn)了越來(lái)越多的人，而城鄉土地仍然是楚河漢界一清二楚，這正是房?jì)r(jià)上漲強烈預期的基礎。要想轉變這個(gè)預期，從而遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，必須打破城鄉土地畛域，使城市化的過(guò)程變?yōu)槿藛T流動(dòng)、土地流動(dòng)同時(shí)進(jìn)行的良性互動(dòng)
個(gè)別城市住房投資屬性的強化使中國房市成為博彩游戲
在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開(kāi)發(fā)商、炒樓團及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉型為投資市場(chǎng)的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強化有使中國樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。
它使中國居民財富體系增加了脆弱性和不穩定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)具有罕見(jiàn)的市場(chǎng)換位能力和流動(dòng)性要求，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構成了金融過(guò)剩。拉動(dòng)目前的中國住房的價(jià)格增長(cháng)不過(guò)需要四、五萬(wàn)億人幣，但是引爆這個(gè)市場(chǎng)的泡沫也許就需要一、二萬(wàn)億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場(chǎng)更具有高度投機性質(zhì)，面臨大規模價(jià)格重組的可能。如果炒樓團和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉讓對沖，將有可能構成10萬(wàn)億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬(wàn)億人民幣的居民儲蓄難以完成均衡的市場(chǎng)轉換傳導。截止2007年6月30日中國廣義貨幣余額為37.78萬(wàn)億元；狹義貨幣余額為13.58萬(wàn)億元，這個(gè)資源不但要運轉中國的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國的消費體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過(guò)七、八萬(wàn)億人民幣的入市資金，以這個(gè)水平再大幅拉升中國城鎮樓市的升水，不但會(huì )導致社會(huì )利益的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團的市場(chǎng)對沖。政府沒(méi)有擔保過(guò)房?jì)r(jià)上漲，也沒(méi)有財力托住這個(gè)市場(chǎng)的劇烈轉變。
為了促使住房資產(chǎn)升值，開(kāi)發(fā)商正采用刺激社會(huì )心理預期的方法，借助市場(chǎng)和輿論變相帶動(dòng)大城市的房?jì)r(jià)升值，用新聞潮構造一種不可逆轉的普遍升值心理以對抗中國的真實(shí)資源情況和傳遞壓力，透支中國未來(lái)，使房?jì)r(jià)升值成為一種擬像控制和社會(huì )預期，以對房?jì)r(jià)的升值壓力轉化為對房?jì)r(jià)的升值預期，以新聞潮和社會(huì )預期牽引房?jì)r(jià)升值，這也是一種變相的住房選擇限制和升值強制，加速構成了不同社會(huì )利益的決戰和開(kāi)發(fā)商集團更高明的社會(huì )壓力。它可能推進(jìn)更大規模的國際投資者博弈中國房?jì)r(jià)升值的熱潮并和中國政府開(kāi)賭。由此將限制中國住房改革的選擇性，其實(shí)質(zhì)也就是限制中國經(jīng)濟增長(cháng)的穩定性。
房市結構需要轉型調整
如果中國城鄉住宅能夠一體化，全流通，如果中國城鄉能夠統一土地使用權并帶來(lái)住宅商品的流動(dòng)性，那么就有可能對現有住宅價(jià)格體系產(chǎn)生巨大革命性的顛覆效果。
中國房市正進(jìn)入一個(gè)結構需要調整的重大歷史轉型期，這是歷史的潮流。中國已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費國，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場(chǎng)是一個(gè)不完整的半邊市場(chǎng)，隨時(shí)可以受到中國房市全流通的沖擊；它也是一個(gè)利益需要重大調整的市場(chǎng)，農宅非商品流通沒(méi)有《憲法》的依據，也非市場(chǎng)機制使然，270億平方米左右農村住宅的商品化流通不但是中國住房市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步的方向，也是中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史機會(huì )和財富利益調整的合理選擇，是8億農民富裕的籌碼。目前城市畸高的房?jì)r(jià)是城鄉雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟時(shí)遺傳病的反應，是中國商品房市整體定價(jià)體制的扭曲，難以反映中國城鄉住宅的真實(shí)價(jià)值。村鎮住宅的全流通不但將使農民致富，也將擴大中國住房市場(chǎng)的巨大容量，還將修復畸形的中國房地產(chǎn)的價(jià)格體系。目前不合理的土地利用模式亟須改變
轉型時(shí)期土地政策要解決好三個(gè)問(wèn)題：其一、已批出土地的限期開(kāi)發(fā)利用問(wèn)題；其二、每年新增建設用地問(wèn)題；其三、徹底將城市土地使用權和農村土地使用權統一起來(lái)的問(wèn)題。
中國加強未利用地仍然有一定的空間，目前居民點(diǎn)及獨立工礦用地不過(guò)為2635.45萬(wàn)公頃(3.95億畝)，18億畝耕地以外的其他農用地2554.10萬(wàn)公頃(3.83億畝)，立足非耕地的2億畝左右的農村建設用地，從簡(jiǎn)單利用轉為加大容積率的復雜利用，從而解決今后居民點(diǎn)及獨立工礦用地的用地需要是完全可能的，也應該是中國土地利用的戰略方向，完全可以解決好中國人民的生存需要。
現在中國以3.95億畝的農用建設用地、3.83億畝的居民的城市用地和3.95畝的工礦用地相整合，基本上半斤對八兩，農村建設用地有巨大的利用空間。3.95億畝的農用建設用地是向居民點(diǎn)和工礦用地輸送的巨大資源和中國現代化的根基，但是以目前的征地模式很難創(chuàng )造中國土地的精用效益，多力勝物，少力勝人，煥發(fā)農村建設用地主體的巨大積極性和創(chuàng )造性，將使3.95億畝的農用建設用地的利用事半功倍。為此改變我們目前的征地模式，大規模增加農村供地主體，并使農用建設用地直接入市是中國實(shí)現居民點(diǎn)及獨立工礦用地良性發(fā)展的必由之路。為此改革的目的就是要實(shí)現從政府征收、征用的土地模式向市場(chǎng)意愿開(kāi)發(fā)和政府保障相結合的土地利用模式戰略轉變。
即使從中國目前的土地資源量判斷：在不改變現有的征地制度下，以開(kāi)掘建設用地的存量資源為主，全面打擊和約束囤地行為，今后幾年每年完全能夠供應400萬(wàn)畝，甚至600萬(wàn)畝解決土地市場(chǎng)的運作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會(huì )保障用房。中國整體經(jīng)濟建設，包括住房建設，每年的用地規模大約在500-700萬(wàn)畝之間，這是我們能夠解決而沒(méi)有解決好的。
目前中國城鄉分治的二元土地制度、社會(huì )制度也維護了城市對農村土地的征收、征用。在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟的中國，農村集體土地所有權與國有所有權的轉換仍然保留著(zhù)計劃經(jīng)濟的等級特點(diǎn)，即農村集體土地不能流轉，它本身不是一個(gè)完整的物權，權利轉換的惟一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經(jīng)濟時(shí)代對土地的傳統綜合的經(jīng)營(yíng)模式之中，這種模式并不適應市場(chǎng)經(jīng)濟對土地的要求，也難以實(shí)現國家對土地擇優(yōu)價(jià)值的利用。
市場(chǎng)經(jīng)濟的內在發(fā)展要求中國土地利用模式需要做出革命性的調整，走世界先進(jìn)國家土地資源管理的成功道路。國家不是土地經(jīng)營(yíng)商，應該實(shí)現國家從集權式的綜合經(jīng)營(yíng)管理土地資源轉型為依法管治和統籌規劃土地資源的管治制度。為此有必要以編纂《民法》，修改補充《物權法》、《土地管理法》等為基礎重構中國的土地權利制度和權利體系，并在此基礎上建立和運轉全國統一現代化的地政管理體制。(武建東)
