上漲7.1%，昨天國家發(fā)改委發(fā)布的今年6月的房屋銷(xiāo)售價(jià)格創(chuàng )下兩年來(lái)歷史新高。當人們習慣于看到房?jì)r(jià)不斷上漲后，又讓人回想起從去年開(kāi)始的國家幾次對房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀(guān)調控措施。但無(wú)論是新舊“國八條”還是“國六條”均沒(méi)有澆滅全國房?jì)r(jià)上漲的熱度，此時(shí)我們不禁要反思房?jì)r(jià)為何對一次次的強力調控無(wú)動(dòng)于衷。
6月份全國房?jì)r(jià)上漲7.1%
昨日，來(lái)自國家發(fā)改委的最新統計數據顯示，今年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，創(chuàng )兩年來(lái)新高。其中，深圳房?jì)r(jià)指數同比為115.9，居首位，北海以111.8緊隨其后，北京以109.5位居第三。
購房者最為關(guān)注的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅更甚，同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)，且所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比均上漲，一改以往有漲有落的局面，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。
二手住房也不甘示弱，其銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶關(guān)8.7%。
相比之下，非住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格略顯理智，同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與上月持平。辦公樓、商業(yè)娛樂(lè )用房、工業(yè)倉儲用房和其他用房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
調控反思
調控是在“踩著(zhù)油門(mén)剎車(chē)”
“踩著(zhù)油門(mén)剎車(chē)！”被問(wèn)及對近兩年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的評價(jià)，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院原副院長(cháng)劉福垣給出了這6個(gè)字，因為土地批租、高額稅費和銀行貸款是驅動(dòng)房?jì)r(jià)上升的根本問(wèn)題。
目前所有的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策都沒(méi)有解決上述問(wèn)題，一些政策如嚴控土地閘門(mén)、清算土地增值稅等，結果還在一定程度上加大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、導致供應減少。
“即使現在房?jì)r(jià)下降20%，普通老百姓還是買(mǎi)不起房。房?jì)r(jià)下降只會(huì )對有錢(qián)人有利�！痹趧⒏Ｔ磥�(lái)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的方向一開(kāi)始就有問(wèn)題，在“居者有其屋”觀(guān)念的誤導下，本買(mǎi)不起房子、本不該買(mǎi)房而是租房的人，都加入了買(mǎi)房的隊伍。在需求和供給不平衡的情況下，房?jì)r(jià)自然會(huì )漲。
“國家并不是單純地在調控房?jì)r(jià)。國家的本意是想穩定房?jì)r(jià)�！敝袊笖笛芯吭簩�(zhuān)家陳友根向記者表示。他認為，國家目前也做不到把房?jì)r(jià)調控下來(lái)，只能解決一些房地產(chǎn)市場(chǎng)規范方面的問(wèn)題，如投機炒房、違規用地等。
購房供需矛盾未得到緩解
陳友根指出，房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)國家城市化進(jìn)程中的必經(jīng)階段。一邊是城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌向城市，一邊是有限的土地，導致了住宅的有限供給和剛性需求之間的矛盾。
除了全國土地總量的有限性以及來(lái)自保護耕地需求的限制，住房供應的緊張可能另有原因。據陳友根了解，雖然國家一再地限制和打擊囤地行為，但仍有不少的土地在出讓后一直處于閑置狀態(tài)。而國家收緊地根的措施也在一定程度上減少了住宅的供應，加劇了供需矛盾。此外，人民幣升值的預期又吸引了炒房者。
“房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，主要還是受供需的影響，新增供給沒(méi)有出來(lái)�！北本┲性康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)研究部總監張昱坤向記者表示，從目前經(jīng)濟適用房、普通商品房出售時(shí)搖號排隊現象嚴重就可以看出，目前市場(chǎng)的供應顯然無(wú)法滿(mǎn)足需求。
張昱坤指出，目前土地市場(chǎng)上一些住宅開(kāi)發(fā)用地雖然已經(jīng)出讓?zhuān)嬲臐撛诠┙o還沒(méi)有形成。而且好多出售的項目都是老樓盤(pán)的后續部分，新盤(pán)很少。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任陳志強表達了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)：“從北京來(lái)說(shuō)，北京市場(chǎng)土地供應明顯減少，而需求沒(méi)有減少，這樣供需關(guān)系變了，價(jià)格自然會(huì )有變動(dòng)�！彼M(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應減少和國家調控有關(guān)系，一些調控措施延緩了房地產(chǎn)項目的上市時(shí)間，對供應產(chǎn)生了影響，從而直接影響到房?jì)r(jià)
走勢判斷
房?jì)r(jià)上漲將保持慣性
對于未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢，陳友根表示很難給出一個(gè)明確的判斷。他解釋說(shuō)，奧運會(huì )等大型的活動(dòng)將成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)點(diǎn)，目前人們對中國經(jīng)濟的走勢非常樂(lè )觀(guān)，導致中國尤其是北京等大城市的房地產(chǎn)需求非常旺盛。一旦這些活動(dòng)結束了，中國經(jīng)濟增長(cháng)缺少拉動(dòng)，一定會(huì )在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有所反映。
對于連續高企的房?jì)r(jià)增幅，陳志強表示，從房地產(chǎn)調控來(lái)講，房?jì)r(jià)是最受關(guān)注的調控指標。但是調控還有其他的目標，比如說(shuō)改善供給結構，普通商品房、中小戶(hù)型房源是否增加，市場(chǎng)次序是否規范等等。不能單純從房?jì)r(jià)判斷整個(gè)調控。從未來(lái)的市場(chǎng)來(lái)看，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的逐步落實(shí)以及遲滯時(shí)間過(guò)去之后，供應量逐漸釋放，會(huì )對市場(chǎng)上房?jì)r(jià)的上漲起到抑制的作用。
政策建議
物業(yè)稅應盡早落地
目前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控所采取的稅收政策，包括清算土地增值稅、提高城鎮土地使用稅、征收二手房個(gè)人所得稅等，都是在交易環(huán)節進(jìn)行稅收調節。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不平衡、賣(mài)方占主導的情況下，開(kāi)發(fā)商很可能把交易稅向房?jì)r(jià)轉移。
劉福垣建議盡早開(kāi)征物業(yè)稅，取消其他一切房地產(chǎn)交易環(huán)節的稅費。物業(yè)稅則屬于財產(chǎn)稅，在房屋的持有環(huán)節征收。一方面能減少消費者購房時(shí)一次性支付稅款的壓力，一方面還有利于抑制投機性住房需求。
李文杰也呼吁加快開(kāi)征物業(yè)稅，他認為物業(yè)稅的比率可以設置到40%至50%，以抑制投機性質(zhì)的購房。
在我國物業(yè)稅的呼聲由來(lái)已久。劉福垣認為，物業(yè)稅之所以一直難產(chǎn)，在于既得利益集團的阻礙，“有錢(qián)、有權人都是大房子、多套房子的擁有者，當然不愿意開(kāi)征物業(yè)稅”。
陳友根指出，開(kāi)征物業(yè)稅要事先確定好征稅的條件，要設置一個(gè)人均住宅面積的標準，不超過(guò)這個(gè)標準的可以免征物業(yè)稅。他認為比較合適的標準是人均30平方米左右。
隨著(zhù)物權法的通過(guò)，有關(guān)物業(yè)稅的討論進(jìn)一步升溫。日前從深圳市地稅局傳出消息，深圳將成為開(kāi)征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市之一，但是具體的實(shí)施時(shí)間目前尚未得知，目前物業(yè)稅的開(kāi)征尚在調研之中。
用經(jīng)濟杠桿提高工業(yè)用地利用率
“一方面要提高工業(yè)建設用地的效率，一方面要減少農村居民人均用地的面積�！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心教授李景國建議從兩方面改善土地供求關(guān)系的緊張。而多數專(zhuān)家目前普遍認為，土地供應緊張導致的住宅供需矛盾是導致房?jì)r(jià)上漲的主要矛盾。
在人多地少、耕地緊張的情況下，18億畝耕地成為不可逾越的紅線(xiàn)。李景國表示，一直以來(lái)，工業(yè)用地普遍低價(jià)甚至零低價(jià)，獲得成本低導致粗放用地，很多工廠(chǎng)甚至只有一層。根據他對東南沿海某地區工業(yè)區的調查，所調查企業(yè)平均建筑容積率只有不到0.5，土地集約利用空間較大。他建議要切實(shí)落實(shí)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，用經(jīng)濟杠桿提高集約利用程度�！半S著(zhù)工業(yè)用地地價(jià)的上漲，提高工業(yè)建設用地的容積率和土地利用效益，必將成為解決工業(yè)用地緊張的重要舉措�！�
減少農村居民點(diǎn)人均用地
此外，在我國，城鎮居民點(diǎn)人均用地遠小于農村居民點(diǎn)建設用地。理論上，伴隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，農村居民點(diǎn)建設用地也應該減少。李景國指出，實(shí)際上我國農村居民點(diǎn)用地并沒(méi)有隨著(zhù)農村人口的減少而下降。有數據顯示，2004年底全國村莊建設用地2.48億畝，占全國建設用地總量的比例高達52.4%。
李景國表示，目前新農村建設已經(jīng)開(kāi)始，可以借這個(gè)機會(huì )調整農村居民點(diǎn)人均用地過(guò)多的情況�！瓣P(guān)鍵是要制定有效的獎懲措施，對縮減或者是因遷移到城市騰出宅基地的農民，要給予住房的保證并提供就業(yè)機會(huì )，保證其發(fā)展；對多占宅基地或者是遷到城市后仍未騰出宅基地的農民，可以適當征稅�！�(趙艷紅 丁蕊)
