編者按：近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，國內對房地產(chǎn)稅收政策的討論十分激烈，社會(huì )各界對此也很關(guān)注。尤其是隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，期望通過(guò)稅收工具抑制房?jì)r(jià)的呼聲愈來(lái)愈強烈。那么，稅收能否抑制房?jì)r(jià)？我國房地產(chǎn)稅制改革的目標是什么？如何進(jìn)一步健全房地產(chǎn)稅收體系？這些都是我國稅制建設和稅制改革過(guò)程中所面臨的重大課題。本文通過(guò)分析我國房地產(chǎn)稅制的現狀，并借鑒、比較國際經(jīng)驗，試圖提出我國房地產(chǎn)稅制改革的目標。
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了長(cháng)足的發(fā)展。1978年，我國城市居民人均居住面積只有6.7平方米，到2006年，這一指標已經(jīng)變化，人均居住面積已達到26平方米，增加了近四倍。
城鎮居民住房面積大幅度上升的同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也不斷上升。2000年全國平均商品房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2111元，2001年上升為2170元，上漲2.77%；2002年上升為2250元，上漲3.7%；2003年上升為2279元，上漲1.29%；2004年上升為2714元，上漲19.08%；2006年上升為3415元，繼續大幅上漲19.45%。
應該指出的是，這些只是統計部門(mén)公布的數據，實(shí)際上老百姓所感受的房?jì)r(jià)上漲還要高于這個(gè)水平，主要原因是有統計口徑和統計偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)上漲幅度遠遠超出了全國平均水平。以上海市為例，2001年該市商品房平均價(jià)格為每平方米3868元，到了2005年，卻上漲到了每平方米6841元，5年之間上漲幅度達76.86%。目前上海外灘附近的公寓銷(xiāo)售價(jià)都在每平方米20000元至40000元之間。其中一品湯臣的銷(xiāo)售價(jià)更是達到創(chuàng )紀錄的每平方米110000元左右，為全國公寓銷(xiāo)售價(jià)格之最。
由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，給經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )穩定帶來(lái)了一系列不良影響。政府出臺了一系列的調控措施，其中在2005年和2006年以“國六條”和“國八條”為核心，加大了政府調控的力度。在稅收政策上，通過(guò)實(shí)行對二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，從一定程度上抑制了二手房的交易，進(jìn)而降低了一部分投機性需求。但是，我們應該認識到，這些措施還只是一些過(guò)渡性政策，并不是調控的最終目標。從房地產(chǎn)稅制改革的方向而言，必須以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，重構房地產(chǎn)稅收體系。具體而言，至少應該實(shí)現政府調控有力、房地產(chǎn)稅收收入穩步上漲、房地產(chǎn)稅制結構合理等三大目標。
第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，并不以打壓房?jì)r(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲只是手段，而調控的最終目標應該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標。那么，應如何衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，判斷標準是什么呢？筆者認為，一是應保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應和經(jīng)濟發(fā)展速度基本同步。房地產(chǎn)投資額長(cháng)時(shí)期超越經(jīng)濟增長(cháng)速度是不正常的，必然會(huì )影響經(jīng)濟的均衡發(fā)展。二是應該考慮居民的購房承受能力，應使居民的收入水平與房?jì)r(jià)之間保持一個(gè)較合理的水平。國際上通常用房?jì)r(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來(lái)衡量。1998年，聯(lián)合國人居組織對96個(gè)國家和地區進(jìn)行了調查，統計結果表明，大多數國家的房?jì)r(jià)收入比為3-7，即大多數家庭要用3到7年的全部收入才能買(mǎi)一套住房。當然，這一指標在不同國家會(huì )有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，在運用房?jì)r(jià)收入比指標時(shí)只能作參考，但是，這一指標高于15時(shí)，就肯定不合理了。三是要考慮租金水平。對于用于投資的購房人來(lái)說(shuō)，其投資房地產(chǎn)出租獲得的收益率，應該相當于全社會(huì )投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。另一方面，還有一部分居民處于購買(mǎi)與租房?jì)煞N可供選擇的狀態(tài)，當房?jì)r(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì )選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低于購房的年成本，才會(huì )有利于租房者。但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時(shí)，也就是說(shuō)購房者的投資回報率十分低時(shí)，就表明房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。綜合考慮上述三個(gè)因素，我們就可以綜合分析出一定時(shí)期之內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。
第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因而其稅源具穩定性。從OECD成員國的情況看，近40多年來(lái)，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財產(chǎn)稅收入，都保持了相當穩定的水平，2002年其占稅收總收入的平均水平為5.5%。我國2001—2006年房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%，低于OECD組織的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進(jìn)一步提升的空間。
第三，保持房地產(chǎn)稅制結構的合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開(kāi)發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節。從完善房地產(chǎn)稅制結構的目標出發(fā)，一方面，應在三個(gè)不同的環(huán)節都課征稅收，體現全面調節原則；另一方面，三個(gè)環(huán)節的稅收要合理搭配，并借鑒國際經(jīng)驗，加大保有環(huán)節的稅收比重，體現重點(diǎn)調節的原則。這一點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因為保有環(huán)節是房地產(chǎn)的最終環(huán)節，而且能充分體現房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
總之，我國房地產(chǎn)稅制的改革，不但具有很強的經(jīng)濟效應，而且還有很強的社會(huì )效應。其改革目標的選擇，不應簡(jiǎn)單地以房?jì)r(jià)的升降為標的，也不能就稅收論稅收，而應遵循市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展規律，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展為目標，通過(guò)重新選擇稅制結構、調整稅負水平，加強征收管理等措施，建立起健全的房地產(chǎn)稅收體系。(石堅 作者系國家稅務(wù)總局科研所研究員)
