近期，中國銀監會(huì )發(fā)出緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險自查。特別提到要進(jìn)行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數專(zhuān)項壓力的測試。
筆者認為，“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”隱含了兩個(gè)意味深長(cháng)的信號：其一，管理層對銀行系統潛在的風(fēng)險深為擔憂(yōu)。其二，新一輪真正強有力的調控政策或即將展開(kāi)。
通常情況下，銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候才容易釋放出來(lái)，而在上漲過(guò)程中很難發(fā)生。這是由各個(gè)方面的因素決定的。首先，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，房屋的價(jià)值處在增值軌道內，貸款者倘若暫時(shí)還不起貸款，他寧肯去找親戚朋友借錢(qián)還貸也不愿意違約，當然，此時(shí)借錢(qián)還貸的難度相應也比較低，逐漸升值的住房本身就是最好的信用擔保。其次，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，即使貸款者還不了貸款，也無(wú)法借到錢(qián)，買(mǎi)房者仍然可以通過(guò)賣(mài)房的方式變現，將盈利部分收入囊中，將還貸壓力轉嫁出去。
但是，凡事都有一個(gè)限度。倘若房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，新貸款者將被迫承受更大的壓力。以深圳為例，今年1-5月其房?jì)r(jià)比去年上漲了超過(guò)50%，這意味著(zhù)貸款買(mǎi)房者的負擔同時(shí)增大，由于各種因素還不起貸款的幾率也相應增大。
事實(shí)是最好的證明。7月24日，媒體披露了上海銀監局公布的數據：今年上半年，上海市新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，即同比多增86%，其中接近90%的貸款是經(jīng)過(guò)展期到期后再形成不良貸款的。
更大的隱憂(yōu)在于，銀行普遍看好下半年乃至未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)，不但不及時(shí)采取行動(dòng)防范、控制風(fēng)險反而在進(jìn)一步擴大風(fēng)險。比如，針對那些償還不了貸款的買(mǎi)房者，銀行推出了“寬限還款”業(yè)務(wù)。所謂的“寬限還款”，按照銀行的說(shuō)法，就是指在一定時(shí)間的寬限還款期內，貸款人可以只償還利息，不償還本金或者只償還一部分本金，以保證現金流的充沛，幫助貸款人實(shí)現其他的理財目標。
這樣看起來(lái)似乎兩全其美，銀行進(jìn)一步增加了貸款利息收入，遭遇資金困境的人得到了延期還貸的機會(huì )。但是，由于本金償還延遲，貸款人以后需要多支付一定的利息作為“寬限還款”的代價(jià)，利息負擔進(jìn)一步增加，為以后的還貸違約埋下隱患�！皩捪捱�款”等于為銀行和買(mǎi)房者同時(shí)套上一個(gè)沉重的枷鎖。
由于近年來(lái)銀行在房市貸款中嘗盡甜頭，他們已經(jīng)不知道風(fēng)險為何物。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起，這意味著(zhù)其經(jīng)濟實(shí)力難以支撐還貸的壓力，這個(gè)簡(jiǎn)單的道理何以被銀行忽略？因為銀行要搶占市場(chǎng)，根據他們的一貫印象，搶到客源就意味著(zhù)利潤。
可怕之處在于，房地產(chǎn)領(lǐng)域對銀行貸款有依賴(lài)性的，不僅包括買(mǎi)房者，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，盡管有關(guān)部門(mén)已經(jīng)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金作出明確規定，要求房地產(chǎn)商的自有資金必須達到35%才能申請銀行操作委托貸款業(yè)務(wù)，但在逐利的大目標下，在搶奪市場(chǎng)蛋糕的競爭壓力下，這一規定很難真正執行。7月21日，有媒體報道說(shuō)，某銀行日前特意給各下屬行發(fā)了一個(gè)有關(guān)放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款審批的通知，把對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以由原審批階段的四項許可，縮減為三證，之前銀監會(huì )關(guān)于商業(yè)銀行對未取得四證的項目不得發(fā)放任何形式貸款的規定被架空。
由于以上原因，銀行成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最大風(fēng)險承擔者，莫說(shuō)房?jì)r(jià)下跌，即使房?jì)r(jià)停止上漲，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款風(fēng)險也會(huì )逐漸浮現出來(lái)，成為銀行的不可承受之重。
問(wèn)題是，從目前的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)的瘋長(cháng)對民生的蠶食和對社會(huì )穩定的危害越來(lái)越大，嚴厲的房市調控政策出臺不過(guò)是早晚的事情，銀監會(huì )要求銀行展開(kāi)“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”或可視為調控政策即將出臺的一個(gè)信號，即決策層開(kāi)始認真評估房?jì)r(jià)下跌可能給金融系統帶來(lái)的負面影響。顯然，如何面對未來(lái)可能到來(lái)的風(fēng)險，銀行已不應該再漠然置之了。(瓏銘)
