自7月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率開(kāi)始年內第三次上調，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應提高。加息可能成為當前樓市的“退燒藥”嗎?多數業(yè)內人士認為，加息、減稅短期內難改房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫格局。對于當下的樓市而言，降溫還要問(wèn)源頭。
7次加息房貸增10%
銀行貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)人住房公積金貸款利率上調0.09個(gè)百分點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將體現在兩方面：對于購房人而言，加息意味著(zhù)溫和增加負擔。以50萬(wàn)元20年期房貸為例，加息前，按實(shí)際最優(yōu)惠利率6.12%計算，利息總額為368045.35元，月還款3616.86元。加息后，最優(yōu)惠利率調整為6.2730%，利息總額為378723.29元，增加約10678元；月還款3661.35元，實(shí)際月供增加約45元。
盡管單獨看一次加息增加的還款額不算大，5年以上長(cháng)期貸款利率調整幅度相對較小，凸顯了央行盡量減少加息給購房人群帶來(lái)還貸負擔的一片苦心，但聯(lián)系到最近7個(gè)月內3次加息、33個(gè)月內(自2004年10月以來(lái))7次加息，購房人因此累積的房貸負擔已不小，以50萬(wàn)元20年期貸款計算，還款額增幅超過(guò)了10%。這對于普通工薪階層還是有壓力的。
經(jīng)濟學(xué)家易憲榮據此認為，高利率勢必會(huì )抑制房產(chǎn)投資者的需求，會(huì )大大改變買(mǎi)房人對未來(lái)的預期，扎堆購房的現象也會(huì )減少。但前6次加息后的樓市走勢證明，這種“通過(guò)影響房產(chǎn)需求方來(lái)影響供給方從而讓房?jì)r(jià)降下來(lái)”的美好愿望從未實(shí)現過(guò)。事實(shí)上，房地產(chǎn)的需求在城市化進(jìn)程以及居民收入提升的大趨勢下，難以抑制。在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著(zhù)投資、投機需求一起釋放，“該買(mǎi)的還是買(mǎi)”。
對于開(kāi)發(fā)商，加息理論上會(huì )帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本提升。摩根大通中國證券市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李晶說(shuō)，因為借錢(qián)要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特性決定了加息將提升開(kāi)發(fā)商的財務(wù)費用。但渤海證券的地產(chǎn)分析師秦洪認為，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)景氣高昂的大背景下，會(huì )通過(guò)提價(jià)等方式輕松地化解這一成本。
的確，相對于房?jì)r(jià)高漲帶來(lái)的收入，加息對開(kāi)發(fā)商而言不過(guò)是“毛毛雨”。譬如地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科日前公布的6月份銷(xiāo)售數據顯示，火熱的行情令其每平方米銷(xiāo)售收入增加1000多元。
房?jì)r(jià)飛漲原因何在?
3年了，樓市調控曠日持久，房?jì)r(jià)還未低頭卻又抬頭，原因何在?而近來(lái)關(guān)于房?jì)r(jià)的新聞總讓人心驚肉跳：“6個(gè)月上漲50%”“一個(gè)樓盤(pán)的市值可以買(mǎi)下整個(gè)伊利集團”“新拍出的樓面地價(jià)接近在售房?jì)r(jià)”……中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨的加息不會(huì )對房市有太大的影響。
從供求關(guān)系看，有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀(guān)存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求導致房?jì)r(jià)上漲。國家發(fā)展和改革委員會(huì )公布的數據顯示，1至4月，全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于竣工面積2倍多，且銷(xiāo)售面積增幅高于竣工面積增幅6.7個(gè)百分點(diǎn)。
從成本構成看，地價(jià)上漲過(guò)快，導致房?jì)r(jià)成本大增，繼而急劇拉升房?jì)r(jià)。地價(jià)過(guò)快增長(cháng)是新一輪房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，土地成本最終會(huì )打入房?jì)r(jià)，高地價(jià)客觀(guān)上推高房?jì)r(jià)毋庸置疑。
從交易秩序看，“炒風(fēng)”乘勢而起，非正常因素助推房?jì)r(jià)節節高漲。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房?jì)r(jià)主要體現在兩方面：一些樓盤(pán)已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開(kāi)盤(pán)；或者已開(kāi)盤(pán)，但拒絕對外銷(xiāo)售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤(pán)。至于縱容銷(xiāo)售人員利用職業(yè)便利炒作房?jì)r(jià)，制造虛假銷(xiāo)控表、人為組織排隊等方式哄抬房?jì)r(jià)，也屢見(jiàn)不鮮。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張，為房?jì)r(jià)上漲火上加油。
從資金面分析，行業(yè)外資金，特別是部分股市資金開(kāi)始流入樓市，助推房?jì)r(jià)上漲；境外資本大量涌入，加劇了樓市格局改變，在相當程度上強化了房?jì)r(jià)看漲預期。
降溫還要問(wèn)源頭
究竟啥是樓市降溫的“及時(shí)雨”呢?其一，供求決定價(jià)格，增加供給是降溫的必要條件。當前樓市問(wèn)題的主要矛盾是有效供給不足，自主、投資需求強烈釋放，在賣(mài)方市場(chǎng)格局之下，房?jì)r(jià)節節攀升，買(mǎi)方恐慌性入市追漲。要樓價(jià)趨穩、甚至下調，最有效的方法莫如增加供應。
“通過(guò)增加供給來(lái)抑制房?jì)r(jià)的快速上升，這已形成了一個(gè)共識�！卑屠璋俑磺诠痉治鰩熐丶t雨認為。調控樓市，當務(wù)之急是強力推進(jìn)沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來(lái)堵。眼下，開(kāi)發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂(盤(pán))到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。要改變后市看漲預期，合乎市場(chǎng)規律的做法就是得強力推進(jìn)中小戶(hù)型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進(jìn)。
其二，打擊坐莊，整頓交易秩序，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地、囤房方面，得動(dòng)真格的。囤地在本質(zhì)上跟坐莊沒(méi)什么兩樣。都是憑借資金、信息優(yōu)勢，壟斷資源，囤而不動(dòng)，待價(jià)而沽，只不過(guò)達成目的所使用的手段各自不同罷了。
要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點(diǎn)：一是批出的土地不能閑置，而是要進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋；二是要所形成的產(chǎn)品必須是主流購買(mǎi)力所中意的房屋，交通便捷、低總價(jià)、配套全。前者要求嚴格執行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求推進(jìn)“90/70”項目，形成沖擊性供給。
