于凌罡這位合作建房的實(shí)踐者，在找地、找項目的艱難中對于現有的土地制度和房地產(chǎn)交易規則有著(zhù)切身體會(huì )和獨特了解。近日，他在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，對近來(lái)全國“地王”頻出，地價(jià)瘋漲，對招拍掛制度的質(zhì)疑聲四起等問(wèn)題發(fā)表了自己的看法。
“地王”并不能增加政府財政收入
中國經(jīng)濟時(shí)報：進(jìn)入下半年許多城市土地供應量加大，招拍掛使天價(jià)“地王”頻出，地方政府“偷著(zhù)樂(lè )”，因為他們“以地生財”了，大發(fā)了一筆，您怎么看待這個(gè)事情？
于凌罡：我認為，凡是出現“地王”的地方，政府財政收入必然銳減。
中國經(jīng)濟時(shí)報：為什么？
于凌罡：如果有一塊地賣(mài)得很貴，必然導致其它地賣(mài)得很慢，土地成交的總量和價(jià)值會(huì )減少。一種商品價(jià)格有高有低，這是規律。即便開(kāi)發(fā)商在天價(jià)地上把房子蓋起來(lái)，最后有沒(méi)有人買(mǎi)單還是兩說(shuō)，上海的“湯成一品”就是很好的例子，這么多年它都沒(méi)賣(mài)出幾套。這些空置著(zhù)的房屋造成土地等資源的嚴重浪費，根本不可能增加財政收入。再加上一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不賣(mài)，想方設法偷稅漏稅，政府的財政收入更不可能提高。
中國經(jīng)濟時(shí)報：你這樣說(shuō)有什么依據？
于凌罡：首先，從來(lái)沒(méi)有人說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是納稅巨人，盡管誰(shuí)都知道他們暴利。雖然開(kāi)發(fā)商的賬本捂住不給老百姓看，但有一些賬目他們捂不住，國土局和土地儲備中心每年都會(huì )公布一些統計數據，我們可以通過(guò)這些數據去判斷。
2006年北京市國土局公布開(kāi)發(fā)商建成2287.8萬(wàn)平方米的房子，成交額高達2011.4億元，這兩個(gè)數據表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很高的利潤，而與之相對應的是2006年北京市的稅收只有160.8億元，這些還不全是房地產(chǎn)商交納的稅。
北京市今年上半年土地出讓的收益是27.7億元，2006年對外公布的土地出讓收益是80個(gè)億，但這80億并沒(méi)有完全收上來(lái)，開(kāi)發(fā)商欠繳的款很多。就以北京市土地出讓收益最高的年份2006年的數據與北京市當年的GDP相比，你會(huì )發(fā)現極不相稱(chēng)。一些開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房子價(jià)格達到21000萬(wàn)／平米，但稅收才交了700元／平米。
“地王”導致囤地
中國經(jīng)濟時(shí)報：有人認為很多土地都被開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)，特別是開(kāi)發(fā)商天價(jià)拍得土地更愿意把它囤積起來(lái)，待價(jià)而沽或者拖很長(cháng)時(shí)間“待價(jià)”開(kāi)發(fā)。
于凌罡：事實(shí)就是如此。我們在合作建房找地的過(guò)程中發(fā)現，好多開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了地不開(kāi)發(fā)，就北京而言，開(kāi)發(fā)商囤地的規模已經(jīng)達到8000萬(wàn)平米，這是官方數據。據我所知，開(kāi)發(fā)商在北京的囤地規模相比外地還要好一些。這些被開(kāi)發(fā)商囤積的土地對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的負面影響并不比爛尾地、爛尾樓小多少。
中國經(jīng)濟時(shí)報：開(kāi)發(fā)商為何如此熱衷于囤地﹖
于凌罡：現在房?jì)r(jià)上漲速度這么快，開(kāi)發(fā)商把地囤積起來(lái)，等上半年、一年再賣(mài)，肯定升值。所以，開(kāi)發(fā)商絕對不會(huì )一拿到地后就馬上開(kāi)發(fā)。囤地達到一定規模后結果必然是，受苦的是買(mǎi)房人，挨罵的是政府，吃虧的是財政，連累的是銀行，惟一笑的是開(kāi)發(fā)商。
中國經(jīng)濟時(shí)報：政府也有一些政策規定禁止開(kāi)發(fā)商囤地，但這種現象為什么會(huì )屢禁不止呢？
于凌罡：這和現在實(shí)行的土地制度有關(guān)，除了政府劃撥土地外，現在的商業(yè)用地和住宅用地大部分采用招拍掛的方式。招拍掛無(wú)法解決土地的囤積和土地價(jià)值流失這兩個(gè)根本問(wèn)題。
土地招牌掛制度有三個(gè)劣勢：第一，土地一級開(kāi)發(fā)資金投入很大，如果單純依靠政府財政投入，很可能出現政府投入很大，產(chǎn)出卻很小的情況。第二，實(shí)行招拍掛后，土地使用權轉讓給開(kāi)發(fā)商，政府再想收回被其囤積的地就變得很困難。第三，開(kāi)發(fā)商投資建樓，先替老百姓支付地價(jià)款，開(kāi)發(fā)商除了要獲取高額利潤，更是為了囤積和炒賣(mài)地皮，這不僅會(huì )增加爛尾和囤積風(fēng)險，還將導致房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。我認為必須采取新的方式才能解決這些問(wèn)題。
房?jì)r(jià)地價(jià)分離
中國經(jīng)濟時(shí)報：是什么方式﹖
于凌罡：房?jì)r(jià)地價(jià)分離。這就是政府依然做房地產(chǎn)的一級開(kāi)發(fā)，但并不把地推向市場(chǎng)，賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。而是將土地供應和住宅建設情況公示給老百姓，老百姓可以排隊購買(mǎi)，政府再向開(kāi)發(fā)商招標建設，開(kāi)發(fā)商向政府交納一定數量的保證金以確保兩年內能將房子蓋完。政府只需在兩年后驗收即可，如果開(kāi)發(fā)商不能準時(shí)交房就要支付罰金給政府，政府有權收回項目。等房子建好后，人們根據自己在銀行交錢(qián)的次序排號，買(mǎi)房子。這對開(kāi)發(fā)商而言也是好事，他們開(kāi)發(fā)成本會(huì )相對降低。
中國經(jīng)濟時(shí)報：具體怎么操作？
于凌罡：簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是政府先讓買(mǎi)房人到銀行存錢(qián)解決土地一級開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題。比如，按北京平均樓面地價(jià)3000元／平米，政府可設定不同區域的樓面地價(jià)。想買(mǎi)房子的人，可以先去預存三成地價(jià)款，然后登記申請排隊。
銀行替政府代收老百姓交來(lái)的三成地價(jià)款，并按月將這些資金直接劃入政府財政收入。剩下的七成地價(jià)款以劃撥款的形式提供給土地整理部門(mén)，用于土地的一級開(kāi)發(fā)。隨后，土地儲備中心按照年度供地任務(wù)，通過(guò)招標，將土地交給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“售價(jià)上限、進(jìn)度、設計方案”，競標取得開(kāi)發(fā)權。
由于實(shí)行房?jì)r(jià)地價(jià)分離，土地招標只是讓開(kāi)發(fā)商從事土地的開(kāi)發(fā)工作，土地的使用權不再通過(guò)出售形式轉讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商只有開(kāi)發(fā)權，因此開(kāi)發(fā)商不需要向相關(guān)部門(mén)支付地價(jià)款。
如此一來(lái)，作為買(mǎi)房人的老百姓可以直接將土地出讓金交納給國家，開(kāi)發(fā)商很難再通過(guò)先行支付地價(jià)款來(lái)獲取高額利潤，同時(shí)也降低了開(kāi)發(fā)商的成本。(謝光飛 張一鳴)
