“北京樓市成交量下降是因為供應量也在減少�！边@是目前業(yè)界比較流行的一種說(shuō)法。但5月8日，北京市建委公布的數據說(shuō)明，今年五一期間，北京樓市成交量暴跌是建立在供應量增長(cháng)的基礎上的：
今年4月份北京市商品房預售登記套數為12894套，比3月份上升18.2%；登記面積為172萬(wàn)平方米，比3月份上升20.7%。其中商品住宅預售套數為10346套，登記面積為132萬(wàn)平方米，也比3月份大幅上升。在個(gè)盤(pán)預售許可的數量上，4月份達47個(gè)項目，也比3月份增加27個(gè)，上升74.1%。
而北京價(jià)位偏高的現房成交量卻跌至低谷，約100套左右，是2001年以來(lái)五一期間最低的。建立在供應量增長(cháng)基礎上的如此低量成交不禁使人們產(chǎn)生了對高燒不退的北京房?jì)r(jià)下降的期待——北京房?jì)r(jià)是否將出現拐點(diǎn)？近日，中國經(jīng)濟時(shí)報記者為此采訪(fǎng)了北京合作建房的倡導者于凌罡。
2008年末北京房?jì)r(jià)現拐點(diǎn)？
中國經(jīng)濟時(shí)報：我們想知道，作為一個(gè)合作建房的著(zhù)名倡導者，你對北京房?jì)r(jià)的預測分析是怎樣的？你認為北京房?jì)r(jià)何時(shí)出現拐點(diǎn)？
于凌罡：北京的房?jì)r(jià)漲瘋了。2007年一季度，朝陽(yáng)區期房均價(jià)每平米14564元。而北京住房的空置成災，僅朝陽(yáng)區就空置88.2萬(wàn)平米，這還是公開(kāi)的數字。北京樓市的泡沫要破了！連五一前夕發(fā)表的中國社科院《2007年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》都承認房?jì)r(jià)房租比超過(guò)270。2007年北京商品房銷(xiāo)售將呈現“明顯虛漲”，即價(jià)格快漲，成交銳減！
大家都知道，2008年末，北京必將經(jīng)歷房?jì)r(jià)拐點(diǎn)，只是信不信而已。北京房?jì)r(jià)回落，必然在2010年前后的兩年內開(kāi)始并完成。
北京房?jì)r(jià)預計應為(已考慮通貨膨脹因素)：
2007年：均價(jià)10000上下浮動(dòng) 3%，但有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)出現僵持局面。
2008年：均價(jià)9300上下浮動(dòng)3%，開(kāi)始明顯回落，出現二手房增量。
2009年：均價(jià)8300上下浮動(dòng)3%，郊居化比例增加，拉低平均價(jià)格。
2010年：均價(jià)7500上下浮動(dòng)3%，郊居化達到拐點(diǎn)，超過(guò)50%，房?jì)r(jià)明顯回落。
2011年：均價(jià)6800，上下浮動(dòng)3%，郊居化和新城效應體現，房?jì)r(jià)回歸理性。
北京實(shí)際樓面成本每平米不到5390元
中國經(jīng)濟時(shí)報：你做出上述預測依據的是什么？
于凌罡：其中重要的一條是，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。住房雖是特殊商品，卻離不開(kāi)商品的一般規律：成本、供需、革新。決定房子價(jià)值的，絕對不永遠僅僅是地段。
先談?wù)勎覍Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的分析：
一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類(lèi)：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
在分析這些成本之前，要說(shuō)一下什么叫“樓面成本”。樓面，是指新開(kāi)發(fā)項目地面以上準建面積的單位成本。無(wú)論項目蓋幾層，都不能再降低或增加這個(gè)成本。
土地成本由兩部分組成：
�、蓖恋爻鲎尳穑�2006年北京平均樓面出讓成本僅903.8元。
�、膊疬w成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅1970元。
建安成本由三部分組成：
�、笔姓杀荆赫Ｇ闆r下，樓面市政成本不超過(guò)250元。
�、步ò渤杀荆喊凑湛偨ㄖ娣e估算，達到毛坯房標準的高層建筑平均成本，不超過(guò)每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬(wàn)平米的項目，建安成本應不到1300萬(wàn)元，但只有8000平米在地面以上，樓面成本＝1300萬(wàn)÷８300平米＝1566.2元。如果是無(wú)地下室的六層無(wú)電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。
�、彻澞艹杀荆杭幢惆凑展澞�80%的德國2002年標準，全面采用“太陽(yáng)能、中央新風(fēng)、地板換能、地源熱泵和先進(jìn)保溫隔音技術(shù)”，樓面成本也可以控制在300元以?xún)�。而由于建成以后，每年可以節約采暖費、空調費、熱水費約每平米50元，且可以獲得國家政策支持，所以，事實(shí)上，節能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。
管理成本：由企業(yè)直接成本和外聘機構成本組成。目前的趨勢是，企業(yè)直接成本逐漸降低，外包和外聘的現象越來(lái)越普遍，從項目的策劃、銷(xiāo)售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項目總成本的5%，每平米250元以?xún)取?/p>
利息成本：由于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金有限，所以，通過(guò)貸款等融資渠道得到資金，是一種必然。由于國家規定自有資金比例最少達到35%，實(shí)際操作中，北京甚至不能低于50%。所以，按照兩年估算，項目利息總成本不應超過(guò)項目總投資的7%，也就是通常不超過(guò)350元。
稅費成本：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現象。但營(yíng)業(yè)稅等基本稅種由于與客戶(hù)合同、按揭有關(guān)，所以很難規避；只是個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下，正常的納稅成本通常為每個(gè)項目總投資的8%，通常為每平米400元。
綜上，如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開(kāi)發(fā)項目，其成本約為：
樓面土地成本(903.8＋1970)＝ 2873.8元＋樓面建安成本(250＋1566.2 ＋ 300)＝2116.2元＋樓面管理成本250元 ＋樓面利息成本350元＋樓面稅費成本 400元
合計樓面成本上限應為每平米5990元。但在實(shí)際銷(xiāo)售中，配套銷(xiāo)售收入最少占10%，也就是實(shí)際樓面成本不到5390元。
僅從成本角度來(lái)看，即便參照2006年的銷(xiāo)售均價(jià)8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63%＝(8792-5390)÷５390。所以，房?jì)r(jià)完全有下降的空間和可能。
郊居化和限價(jià)房劇增將使房?jì)r(jià)回落
中國經(jīng)濟時(shí)報：看來(lái)，你確實(shí)是一個(gè)建房專(zhuān)家了，如果購房者都像你一樣算得這樣清楚，還會(huì )追漲不止、盲目投資嗎？
于凌罡：我希望大家都認清楚，開(kāi)發(fā)建房的成本并不高，而開(kāi)發(fā)商的利潤卻這么高，我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ弧霸住钡眠@樣狠呢？這就是我執著(zhù)于老百姓合作建房的重要原因。
我相信，郊居化和北京房?jì)r(jià)回歸，已經(jīng)是一種擋不住的必然。
從供應方面看，2008年以后，北京的郊居化進(jìn)程會(huì )加速，住房供應將逐漸以新城為主，所以，占比例最高(1970元，32.89%)的拆遷成本將迅速回落，同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕(最近連續幾年都在收緊)。
在2009年到2011年，新城房屋供應占總量的比例將越來(lái)越大，預計為：2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城將成為趨勢。
隨著(zhù)郊區住房供應所占比例的增加，北京總成交面積中，低房?jì)r(jià)商品房所占比例將越來(lái)越高；而且到2008年，均價(jià)7000元／平方米以?xún)�、占總供�?0%的限價(jià)房供應，將顯示威力。限價(jià)房和郊區住房所占比例的增加，將給平均房?jì)r(jià)帶來(lái)不可忽視的影響。所以北京的住房銷(xiāo)售均價(jià)，在2008年后會(huì )有明顯的回落。
現在關(guān)鍵是政府怎么做，特別是新城建設，要改變現在不合理的期房預售制度，通過(guò)合理的房?jì)r(jià)讓老百姓自愿去還月供，并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續發(fā)展的道路。
中國經(jīng)濟時(shí)報：看來(lái)，你對房?jì)r(jià)的下降和老百姓住房問(wèn)題的解決是有信心的。
于凌罡：是的。對于房?jì)r(jià)，我們應該冷靜對待，并接受客觀(guān)存在的事實(shí)。要相信一點(diǎn)：政府和官員不是等同的，政府的利益始終在被損害。所以，政府一定會(huì )有一天站到老百姓的一邊，打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規劃、虛假銷(xiāo)售、違規騙貸，都不會(huì )有好下場(chǎng)。
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，北京的房?jì)r(jià)收入比，一定會(huì )逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價(jià)格，將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭，可以用五年的收入輕松購買(mǎi)到一套屬于自己的住宅。(謝光飛）
