資金和土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)重要元素。近來(lái)，對于儲備土地的熱情空前高漲。在資金和決心的助推下，數十輪上百輪的叫價(jià)爭奪司空見(jiàn)慣，超出底價(jià)三四倍的競買(mǎi)價(jià)也很平常。
近期開(kāi)發(fā)商拿地“戰況”
6月21日，新江灣城D1地塊出讓?zhuān)G城以12.6億元的價(jià)格奪得，這個(gè)成交價(jià)是掛牌起始價(jià)5.16億的兩倍半，12509元的樓板價(jià)，幾乎將7個(gè)月前剛剛出讓的C2地塊樓板價(jià)翻番，接近新江灣城附近在售樓盤(pán)的價(jià)格。而就在幾天前，綠城剛剛在杭州獲得一幅錢(qián)江新城土地，樓板價(jià)高達1.5萬(wàn)元/平方米。綠城在江蘇南通的戰利品是一幅住宅用地，以5.83億元代價(jià)收入囊中，競拍價(jià)格高出起拍價(jià)3.81億元。
7月24日，保利集團用32.4億元拿下上海寶山顧村三幅土地，樓板價(jià)接近周邊銷(xiāo)售樓盤(pán)的房?jì)r(jià)。第二天，保利在杭州以22.8億元取得下沙一航母級地塊，折合樓板價(jià)比下沙區今年2月份出讓的土地翻了一倍。
地產(chǎn)業(yè)龍頭萬(wàn)科近來(lái)出手也毫不含糊，僅僅在一個(gè)月內，購買(mǎi)地塊已花費近60億元。廣東東莞一塊35萬(wàn)多平方米的土地以26.8億元奪得，超過(guò)1.5萬(wàn)元／平方米的樓面地價(jià)創(chuàng )廣東省今年的新高；南京江寧的地塊成交價(jià)17.85億元，超出了起拍價(jià)3倍多，折合每畝地價(jià)437萬(wàn)元，創(chuàng )下江寧地價(jià)新高。
還有，北辰實(shí)業(yè)以近百億元的代價(jià)在長(cháng)沙獲得一幅巨幅土地，富力地產(chǎn)在天津以約50億元的價(jià)格競得一地塊，華潤亦在武漢以29.74億元取得地塊。
地價(jià)上升，有喜有憂(yōu)？
喜的是，經(jīng)過(guò)上一輪的發(fā)展競爭，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集中度越來(lái)越高。細細觀(guān)察，最近出巨資拿地的都是實(shí)力雄厚的著(zhù)名開(kāi)發(fā)商，且大多數是上市公司，沒(méi)有資金困惑。例如保利地產(chǎn)去年A股上市，浙江綠城去年成功登陸港股，萬(wàn)科借著(zhù)內地樓市回暖，加上境外基金公司的支持，資金實(shí)力已不可同日而語(yǔ)。因此，在各地的土地招標中，這些大開(kāi)發(fā)商當仁不讓成為舞臺中心的主角，幾乎每塊土地都難逃他們的手掌心。相比之下，中小開(kāi)發(fā)商在“奪地”大戰中由于資金不足，紛紛敗下陣來(lái)，甚至連角逐的勇氣和機會(huì )也沒(méi)有�？梢灶A計，隨著(zhù)資金和土地快速向大開(kāi)發(fā)商集中，今后的房地產(chǎn)界，將是大開(kāi)發(fā)商們的角力場(chǎng)，他們的品牌和高質(zhì)量的產(chǎn)品將會(huì )打開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展新的篇章�！皬娬吆銖�、弱者恒弱”的趨勢已經(jīng)形成。
憂(yōu)的是，土地的爭奪必定會(huì )帶來(lái)地價(jià)的上升，從而推高房?jì)r(jià)。從各地出現的新高看，它們要么比底價(jià)高出三四倍，要么樓板價(jià)已經(jīng)接近當地房?jì)r(jià)，算上建安成本和管理成本，未來(lái)“地王”地塊上的房子成本肯定大大提高。寶山顧村的房子兩三年后單價(jià)如果沒(méi)有八九千元，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有利潤可賺。有的新高周邊的房?jì)r(jià)一夜之間向未來(lái)幾年后可能出現的價(jià)格看齊，比如新江灣城D1地塊拍出之后，該板塊內的樓盤(pán)均價(jià)普遍上調，漲價(jià)“依據”就是D1地塊所帶來(lái)的顯而易見(jiàn)的上漲空間。
憂(yōu)慮還在于房地產(chǎn)板塊整體市盈率暴漲，隱含新的地產(chǎn)泡沫。由于上市房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備增加、房?jì)r(jià)回升，加上本幣升值和流動(dòng)性過(guò)剩等因素，使得地產(chǎn)股板塊整體表現強勁，一批已擁有大量土地資源的房地產(chǎn)上市公司，面臨著(zhù)新一輪的價(jià)值重估。特別是今年上半年，眾多房地產(chǎn)上市公司通過(guò)定向增發(fā)等方式，進(jìn)行資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市，極大地改善了相關(guān)的上市公司的基本面情況，也成為股價(jià)上漲的動(dòng)力源。筆者寫(xiě)稿時(shí)，適逢股指創(chuàng )新高后大跌170點(diǎn)，但大部分房地產(chǎn)個(gè)股市盈率仍在100-200倍之間，保利地產(chǎn)市盈率242倍，招商地產(chǎn)175倍，金地集團為107倍，上海新梅市盈率更是高達10900倍，創(chuàng )下地產(chǎn)股市盈率之最。而滬深兩市的平均市盈率則在50倍左右。
資產(chǎn)負債率偏高也預示著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)今后的風(fēng)險。中房指數研究院今年年初公布的調查結果顯示，境外開(kāi)發(fā)商在內地公司的資產(chǎn)負債率平均為41.7%，而內地房地產(chǎn)TOP10企業(yè)則達到66.9%。這樣的負債水平，如果遇到市場(chǎng)發(fā)生突變，帶來(lái)的風(fēng)險可能不僅僅局限于地產(chǎn)公司本身。
開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)地速度高于開(kāi)發(fā)速度，土地供應正變成開(kāi)發(fā)商的“土地儲備”。由于經(jīng)濟總體向好和行業(yè)利好的環(huán)境不會(huì )改變，土地和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預期短時(shí)期內也不可能改變，在這種情況下，誰(shuí)儲備的土地越多，誰(shuí)未來(lái)的空間就越大。萬(wàn)科2006年年報顯示，即使以每年平均500萬(wàn)平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。金地年報顯示，未結算的土地儲備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，可以保證5年的開(kāi)發(fā)需要。建設銀行的一份《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告更讓人憂(yōu)慮，2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和變相倒賣(mài)。
正如防止捂盤(pán)惜售需要對策一樣，防止囤積土地也要花大力氣。早在1999年4月26日國土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》就規定，連續兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權。2006年7月1日起實(shí)行的《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》也明確，土地受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。并約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。但現實(shí)情況是，真正被收回的土地少之又少；由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。(許國萍)
