早在1998年實(shí)行房改貨幣化分配政策時(shí)，我就建議“經(jīng)濟適用住房”實(shí)行嚴格的準入準出制度并“內循環(huán)”。
但北京市最初實(shí)行該政策時(shí)未對準入準出做出限制與管理，致使北京的經(jīng)濟適用住房出現被不該享受政府補貼的中高收入家庭購買(mǎi)、占用和被用于出租和炒房盈利的問(wèn)題。
現在出臺亡羊補牢的“內循環(huán)”政策，雖然無(wú)法解決已銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用住房中出現的問(wèn)題，卻可以為今后建立完善的住房保障制度打下良好的基礎。原因有:
一是經(jīng)濟適用住房的用地是劃撥的，不可能無(wú)限量的供給，必須將有限的資源充分地用在應保障的人群身上。
二是經(jīng)濟適用住房只在限定的收入范圍內運行，可以防止利用經(jīng)濟適用住房炒房的行為，防止轉化為商品房，也防止這種保障性住房的減少。
三是同一小區中的管理與公共產(chǎn)品的提供可以防止出現不同受眾人群中的不公平享受，避免中高收入家庭過(guò)多地占用公共資源。
四是“內循環(huán)”可以讓民眾看到希望，改變消費預期，并與市場(chǎng)隔離，有利于市場(chǎng)發(fā)展。
經(jīng)濟適用房“內循環(huán)”政策應該如何運作？我認為，具體做法有:
事先約定經(jīng)濟適用住房的準入條件，并事先告知準出條件。
用可租可售和部分產(chǎn)權購買(mǎi)的多種方式保障中低收入家庭的準入門(mén)檻，讓無(wú)能力購買(mǎi)的家庭可以享受。
建立由政府主導的封閉式長(cháng)期銀行信貸支持(或專(zhuān)項債券發(fā)行)，讓租房可以社會(huì )化、市場(chǎng)化待建與經(jīng)營(yíng)。
封閉性回購可以采用事先按市場(chǎng)價(jià)定價(jià)方式，對購買(mǎi)者約定折讓優(yōu)惠的購買(mǎi)價(jià)格�；刭彆r(shí)按當時(shí)的市場(chǎng)評估價(jià)格回購，但必須將原折讓的優(yōu)惠退給政府，并合理地扣除房屋的折舊費用。超出原事先約定的市場(chǎng)價(jià)格和扣除折舊費用的增值余額給賣(mài)房人。
政府可以再按同類(lèi)的方式將房屋轉給有準入資格的家庭，以保證不僅用增量也用存量保障供給。
為讓租用者放心，也可用局部產(chǎn)權的購買(mǎi)，按比例交租用房租，幾年內實(shí)現全部的購買(mǎi)。
專(zhuān)門(mén)設置租用區，租用區內的房屋不能購買(mǎi)。（任志強 北京市政協(xié)委員）
