7月24日，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組在《中國證券報》發(fā)布了一份報告，報告中建議：把目前的期房銷(xiāo)售制度改為現房銷(xiāo)售制度。
盡管在整個(gè)報告中，有關(guān)期房銷(xiāo)售制度的建議只有這么簡(jiǎn)短的一句話(huà)，但就是這一句話(huà)，再次挑動(dòng)了公眾對期房銷(xiāo)售制“存廢去留”高度關(guān)注的神經(jīng)—房產(chǎn)商的抗拒、購房者的訴求與相關(guān)主管部門(mén)的“欲說(shuō)還休”迅速交織在一起，氣氛愈發(fā)熱烈。
其實(shí)，從2003年開(kāi)始，有關(guān)取消期房銷(xiāo)售的建議就一再被金融部門(mén)、全國人大代表等提起，公眾的取消呼聲也一直是此起彼伏，但大都是“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)有人來(lái)”。
開(kāi)發(fā)商強烈反對
首當其沖，報告中“取消期房銷(xiāo)售”的建議遭到了開(kāi)發(fā)商的一致反對。
“取消期房銷(xiāo)售，對市場(chǎng)的負面影響大于正面影響。因為目前市場(chǎng)供不應求，如果取消期房預售，供應量就更加緊張，很可能導致樓價(jià)上漲得更快。此外，還可能因此至少‘擠死’三分之一的中小開(kāi)發(fā)商�！敝性禺a(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。
“從去年的數據看，我們房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達到了2萬(wàn)億，其中期房銷(xiāo)售占了其中的70%。能不能把這70%都取消掉呢？我想沒(méi)有人敢于制定這樣的非理性政策�！痹谧罱那迦A大學(xué)金融論壇上，中房集團董事長(cháng)孟曉蘇也作了這樣的表述。
在孟曉蘇看來(lái)，期房銷(xiāo)售不光是轉移掉了一部分風(fēng)險，也使購買(mǎi)者獲得了一部分收益，假如要取消期房，直接后果之一就是房?jì)r(jià)更猛烈的上漲，這更不符合老百姓的要求。
開(kāi)發(fā)商的驚恐式反對自然是在情理之中。據統計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約40%來(lái)源于銷(xiāo)售獲得的資金。在眾多開(kāi)發(fā)商眼里，銷(xiāo)售制度的取消，會(huì )導致資金周轉困難、新項目開(kāi)發(fā)乏力，對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是致命的，可以說(shuō)是扼住了開(kāi)發(fā)商的喉嚨。
但以后事情的發(fā)展可能并不像開(kāi)發(fā)商想象的那么“恐怖”。
“取消期房銷(xiāo)售呼聲已經(jīng)有多次了，但是我覺(jué)得這個(gè)政策實(shí)施的可能性不大�！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“不可否認，預售房執行過(guò)程中確實(shí)存在著(zhù)一些問(wèn)題，比如造成房屋的爛尾，造成預售購房款資金的損失等，但這并不意味著(zhù)商品房預售制度就是罪魁禍首。如果為了彌補一小部分開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯就要拿整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)‘開(kāi)刀’似乎缺乏理智�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問(wèn)有限公司首席執行官賈臥龍表示。在他看來(lái)，面對房產(chǎn)市場(chǎng)上出現的各種問(wèn)題，一味建議取消打壓，是不可取的消極應戰。
黃韜則表示，實(shí)現現房發(fā)售，市場(chǎng)至少需要3-5年的時(shí)間，政府如果強行出臺這一政策，就變成了粗暴干涉，結果會(huì )適得其反。因此對于取消期房銷(xiāo)售，政府應該謹慎，擇機而行。
在采訪(fǎng)中記者還發(fā)現，有關(guān)業(yè)內專(zhuān)家對期房銷(xiāo)售的取消與否也意見(jiàn)不一，除了堅決“取消派”之外，一些專(zhuān)家認為，期房銷(xiāo)售對住房建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是有一定的積極作用，簡(jiǎn)單地進(jìn)行取消，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
部門(mén)利益博弈
在取消期房銷(xiāo)售的呼聲中，記者發(fā)現，政府相關(guān)部門(mén)的態(tài)度和關(guān)系似乎更值得玩味。
從2005年8月開(kāi)始，到2006年的5月，在不到一年的時(shí)間里，中國人民銀行就三次提出取消期房預售的建議：
2005年8月發(fā)布的《2004年度金融地產(chǎn)報告》中，明確建議取消期房預售制度；2006年3月的“兩會(huì )”上，中國人民銀行南寧中心支行行長(cháng)白鶴祥等33位全國人大代表提交取消期房銷(xiāo)售制度議案；5月，中國人民銀行金融市場(chǎng)司房地產(chǎn)金融處處長(cháng)程建勝撰文指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。
如此頻繁建議取消期房預售，這也體現了銀行對自身金融風(fēng)險的擔心。
在中國社科院教授易憲容看來(lái)，期房銷(xiāo)售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當事人一起來(lái)分擔住房銷(xiāo)售過(guò)程中的風(fēng)險，而只是讓消費者及銀行來(lái)承擔風(fēng)險。
然而，建設部門(mén)的回應，卻使得銀行的建議“消于無(wú)形”：先是北京市建委回應“因市場(chǎng)尚不成熟，暫不取消預售制度”，之后，建設部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會(huì )取消商品房預售制度。而在2006年的“兩會(huì )”上，建設部部長(cháng)汪光燾表示，“商品房交易實(shí)行預售制是現行法律規定，取消需慎重、認真研究�！�
不知是有意還是無(wú)意，7月24日，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院的建議經(jīng)媒體披露后，建設部于7月26日發(fā)布了《房屋登記辦法》(征求意見(jiàn)稿)(下稱(chēng)《辦法》)。在《辦法》中，為彌補期房權屬真空，提出施行“預告登記”制度。
根據《辦法》第五章的有關(guān)規定，當事人有房屋所有權轉讓或抵押、預購商品房或預購商品房抵押時(shí)，都可以約定向登記機構申請預告登記。辦理預告登記后，當事人可以在三個(gè)月內向登記機構申請房屋權屬登記。
“不是說(shuō)要取消期房么？怎么又可以辦理期房登記了，到底是進(jìn)步還是開(kāi)倒車(chē)？”《辦法》公布當天，一位網(wǎng)友發(fā)出了這樣的疑問(wèn)。
8月2日，記者就相關(guān)問(wèn)題采訪(fǎng)建設部政策研究中心的一位負責人，得到的答復是：“這個(gè)問(wèn)題敏感度太強，實(shí)在不方便回答�！�
未來(lái)能否取消？
“老百姓誰(shuí)不愿意買(mǎi)現房？消費者投資、開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的不平等游戲規則早該廢除了，堅決支持取消期房銷(xiāo)售�！币晃痪W(wǎng)友留言。
據有關(guān)媒體近日的一項調查顯示，68%的受訪(fǎng)者支持用現房銷(xiāo)售取代現行的期房銷(xiāo)售制度，同時(shí)55%的受訪(fǎng)者傾向于購買(mǎi)現房。
但愿望歸愿望，在一些業(yè)內人士看來(lái)，在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡(jiǎn)單取消期房銷(xiāo)售制度，將帶來(lái)較大的負面影響。期房銷(xiāo)售作為一種商業(yè)模式將客觀(guān)存在。
“在公共取消的呼聲中，建設部新公布的《辦法》反而將進(jìn)一步夯實(shí)期房銷(xiāo)售制。期房銷(xiāo)售制源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，《辦法》依據的也是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，這說(shuō)明，銷(xiāo)售制具有‘皇族血統’，其地位不得撼動(dòng)�！睒I(yè)內人士唐先生對記者表示。
“當前的著(zhù)力點(diǎn)應當放在進(jìn)一步完善制度、加強監管上，而不是簡(jiǎn)單取消期房銷(xiāo)售制度�！币晃徊辉竿嘎缎彰南嚓P(guān)部委內部人士對《中國經(jīng)濟周刊》表示。
記者了解到，目前建設部門(mén)、銀行部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始嘗試改變預售款由開(kāi)發(fā)商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方對預售款實(shí)施有效監管，保證預售款專(zhuān)項用于項目開(kāi)發(fā)，防范預售款被挪用、套牢等風(fēng)險。
目前國內部分城市也在此方面進(jìn)行了一些探索。如廣州市由房地產(chǎn)交易所實(shí)施監管，重慶市由項目監理機構實(shí)施監管，成都市部分開(kāi)發(fā)項目由住房置業(yè)擔保公司進(jìn)行監管。
資料
歷次取消期房銷(xiāo)售制的呼聲
*期房銷(xiāo)售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出期房銷(xiāo)售制度的五大弊端，建議廢除期房銷(xiāo)售制度。
*2005年7月31日，在中國土地學(xué)會(huì )和中國土地勘測規劃院聯(lián)合舉辦的“《物權法(草案)》土地問(wèn)題座談會(huì )”上，國土資源部土地利用管理司司長(cháng)廖永林再次建議應該完全取消期房銷(xiāo)售，從而引發(fā)了延續至今的是否取消期房銷(xiāo)售制度的爭辯。
*2005年8月份，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消期房銷(xiāo)售制。
*2006年，在十屆全國人大四次會(huì )議上，全國人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)期房銷(xiāo)售制度。
各國政府對房屋預售的管理
政府對預售的許可管理，主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是澳洲以及日本、韓國、新加坡、馬來(lái)西亞、中國香港等亞洲國家和地區，政府規定預售條件，實(shí)施預售許可管理，對預售活動(dòng)的監管也較嚴格。如澳大利亞預售前需取得項目規劃審批證書(shū)，日本需獲得建筑許可。香港還對內部認購比例、期房轉讓等有明確規定。另一類(lèi)是歐美多數國家和地區，不實(shí)行許可管理，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約。
多數國家和地區對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應要求，對預收款的使用也有規定。如韓國，購房人繳納的首付款為房款的20-30%，可在一年內分期付清；日本、中國香港和澳大利亞購房人繳納的訂金分別為房款的20%10%、5-10%。有的國家和地區允許開(kāi)發(fā)商把預收款用于工程建設。如新加坡、馬來(lái)西亞和中國香港，首付款或訂金直接向開(kāi)發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開(kāi)發(fā)商共管的帳戶(hù)，由工料測量師行(相當于國內的工程造價(jià)咨詢(xún)機構)根據工程進(jìn)度，提出撥款意見(jiàn)，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉給開(kāi)發(fā)商。有的則規定在房屋交付使用后購房款才轉付給開(kāi)發(fā)商。如澳大利亞，訂金由律師存入銀行保證賬戶(hù)，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉給開(kāi)發(fā)商。歐美國家一般由雙方合同約定。如美國，預售款使用按照雙方協(xié)商確定的預售合約執行，購房款的支付時(shí)間、方式和使用取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買(mǎi)者支付5%-10%的保證金，根據工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。(牛建宏)
