拙文《期房銷(xiāo)售制早該廢止》在7月27日《新京報》發(fā)表，童大煥先生次日發(fā)表文章，認為“廢止期房銷(xiāo)售，有南轅北轍為高房?jì)r(jià)火上澆油之嫌”，筆者實(shí)在不敢茍同，因此不揣淺陋，再次陳述愚見(jiàn)，權為商榷。
童先生“廢止期房銷(xiāo)售必將推高房?jì)r(jià)”的論點(diǎn)，基于四點(diǎn)論據。其一，“預售與捂盤(pán)、囤地是個(gè)彼此對立的行為”，因此“取消預售，豈不等于鼓勵開(kāi)發(fā)商們捂盤(pán)？”然而，這真是對立的嗎？事實(shí)上，正是因為有零成本的預售款占到半壁江山之多，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有每天必須支付利息的“痛感”，因而才能通過(guò)預售一部分樓盤(pán)以達到獲取另一部分樓盤(pán)捂盤(pán)暴利之企圖，通過(guò)這一塊土地上充裕的預售資金以達到囤積另一塊土地之目的。在瘋狂的市場(chǎng)上，捂盤(pán)即等于暴利，預售起家的開(kāi)發(fā)商今日捂盤(pán)惜售毫不希奇。
其二，“期房改現房后，預售款的利息損失必然通過(guò)房?jì)r(jià)的形式轉嫁到購房者頭上�！卑凑粘杀纠碚�，或者房地產(chǎn)是個(gè)壟斷市場(chǎng)的話(huà)，確實(shí)應當如此。但今日之樓市真有如此理性嗎？房?jì)r(jià)與成本之間究竟有多少關(guān)聯(lián)度？如果房?jì)r(jià)高企僅僅是成本高昂所致，那民眾何來(lái)如此多的不滿(mǎn)？又何以誕生如此多的房產(chǎn)富豪？“消費者20%首付款那點(diǎn)利息損失根本不在話(huà)下”實(shí)在是太武斷了，君不見(jiàn)每次加息，周遭盡是房奴之哀怨，甚至有人“跪求銀行提前還貸”？所幸樓市尚未壟斷，成本的轉嫁不會(huì )如壟斷巨頭那般容易。
其三，“期房退出市場(chǎng)，短期內必然導致供應急劇下降，引發(fā)房?jì)r(jià)飆升”。這是對新聞中開(kāi)發(fā)商觀(guān)點(diǎn)的直接引用。但是期房退出并不等于房源減少，只要土地供應不減少，房源依然不變，所謂供需失衡也不過(guò)是暫時(shí)性的。自住型購房者應該是理性的，不至于因為這一年市場(chǎng)上房子少了就愿意付出幾倍的價(jià)格。相反，出于對現房的偏好，他們會(huì )寧愿選擇觀(guān)望。
其四，“大量小開(kāi)發(fā)商將無(wú)立錐之地，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷地位加劇”。任何行業(yè)都有強者，這是肯定的，但影響小開(kāi)發(fā)商命運的與其說(shuō)是預售制度，不如說(shuō)是政府批租土地的公正性。相反，正是因為取消預售讓他們感到資金壓力，他們才能真正適應市場(chǎng)———但凡是個(gè)人只要能拿到土地就能發(fā)大財本身就是不正常的。因為有資金壓力，中小開(kāi)發(fā)商必然會(huì )盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，囤積土地、捂盤(pán)惜售等現象有望減少，同時(shí)促使他們在房?jì)r(jià)上去展開(kāi)競爭。
關(guān)鍵的一點(diǎn)是，預售制度本身是完全不公平的。它源于特定時(shí)期政府的政策優(yōu)惠，對開(kāi)發(fā)商有百利而無(wú)一害，因而它不會(huì )自動(dòng)消失，解鈴還需系鈴人，所以消費者只能同樣冀望政府來(lái)糾偏。(舒圣祥 杭州職員)
