針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續快速攀升的問(wèn)題，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組建議把目前的期房銷(xiāo)售制度，改為現房銷(xiāo)售制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續發(fā)展。
這種建議并非第一次提出。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布房地產(chǎn)金融報告建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。2007年，全國兩會(huì )期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續建議取消商品房預售。
事實(shí)上，由于經(jīng)濟環(huán)境的變化，商品房預售制度的確已經(jīng)沒(méi)有存在的必要。
商品房預售制度的產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程緊密聯(lián)系。長(cháng)期以來(lái)，我國城鎮住房供應不足，加快建設、增加住房供應是客觀(guān)需要。但是，我國剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)資金嚴重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎較好的上海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的惟一選擇。
由于自有資金嚴重不足，房地產(chǎn)企業(yè)存在著(zhù)嚴重的投機性，這引來(lái)更多的限制。1993年，國家開(kāi)始進(jìn)行宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國家明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策(并且，此后好幾年這一限制也未有松動(dòng)：1996年，證監會(huì )《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規定的通知》，要求對房地產(chǎn)業(yè)“暫不考慮”，1997年，證監會(huì )《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申，繼續對“房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理”。)
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要發(fā)展，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴重不足。于是，建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，對預售條件、監管作出了原則性規定，但是，卻留下來(lái)一個(gè)巨大的漏洞，即對侵權、違規行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實(shí)行后，各主要城市商品房預售比例逐漸發(fā)展到80%以上，部分城市甚至達到90%以上，許多開(kāi)發(fā)成本轉嫁給了購房人。
商品房預售制度的推行導致了一系列問(wèn)題，首先就是對購房人權益的損害。由于購房人已經(jīng)預交了大部分甚至全部房款，開(kāi)發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費者的動(dòng)力不復存在，這不僅導致了房屋質(zhì)量問(wèn)題連連，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現象發(fā)生。7月25日上午，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢，但商品房投訴比去年同期上升了15%，增幅第一。中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)所所長(cháng)助理劉俊海認為，只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動(dòng)地位。
預售制度更大的危害在于，當開(kāi)發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒(méi)有了后顧之憂(yōu)，通過(guò)囤積居奇等方式步步推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，而房?jì)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項目的預收款創(chuàng )造了條件，因為在房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理推動(dòng)下，人們對未來(lái)房?jì)r(jià)增值的預期會(huì )變得更為強烈，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高。
當初設立商品房預售制度的條件如今都已經(jīng)不復存在。從融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。由于普遍對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開(kāi)發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門(mén)來(lái)，降低門(mén)檻為開(kāi)發(fā)商提供貸款。而且，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預售房制度的依賴(lài)性逐漸減弱。
更重要的是，當初建立商品房預售制度，是因為當時(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房?jì)r(jià)低迷，需要鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展，而現在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jì)r(jià)大幅度攀升，接連兩次房市調控政策都未能阻擋住房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭。從某種程度上來(lái)看，商品房預售制度正在成為開(kāi)發(fā)商囤積居奇、推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的幫兇。把目前的期房銷(xiāo)售制度，改為現房銷(xiāo)售制度，于國于民都是大為有益的。(陳軍華)
