正如恩格斯所指出的那樣，社會(huì )需求比任何力量更有效地推動(dòng)了學(xué)術(shù)研究。在2000年~2004年期間，除了日本和德國之外，西方各國房?jì)r(jià)大幅度上揚，使得房?jì)r(jià)研究再度成為熱點(diǎn)。
人們記憶猶新，在1985年以后，隨著(zhù)日元大幅度升值，日本的房?jì)r(jià)漲了好幾倍。在很短時(shí)間內日本人似乎變得非常富裕�？墒�，在上世紀90年代，日本的泡沫經(jīng)濟突然崩潰，至今還沒(méi)能從衰退的泥淖中掙扎出來(lái)。
日本的教訓使得經(jīng)濟學(xué)家們非常警惕，他們普遍認為，房?jì)r(jià)快速上漲會(huì )導致泡沫經(jīng)濟，隨之而來(lái)的可能是一場(chǎng)意料不到的災難。有鑒于1990年日本的泡沫經(jīng)濟崩潰和1997年?yáng)|亞遭遇金融危機的慘痛教訓，許多學(xué)者把注意力集中于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)投機活動(dòng)上，分析投機需求如何導致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，剖析房地產(chǎn)投機和金融危機之間的聯(lián)系。許多學(xué)者研究了形成推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的基本要素。另一些學(xué)者則試圖解答目前北美高速上漲的房?jì)r(jià)和泡沫經(jīng)濟的內在聯(lián)系。這些研究正在繼續之中，并且取得了不少階段性成果，為深入探討當前中國房?jì)r(jià)飛漲的內在機制提供了很好的參照體系。
推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的力量
在判斷房?jì)r(jià)變化態(tài)勢之前，有必要探討一下導致房?jì)r(jià)上升或下降的原因。
除了需求方面的原因之外，目前推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的力量還來(lái)自于以下幾個(gè)方面：
第一，房地產(chǎn)與一般商品不同，屬于耐久性商品。一般住房的壽命可達50年以上，折舊率很低。在許多情況下，人們往往出于擔心未來(lái)房?jì)r(jià)繼續上漲而提前購買(mǎi)住宅。購房者盡管抱怨房?jì)r(jià)太高，實(shí)際上仍然希望在購房之后，房?jì)r(jià)繼續上漲。因此，作為需求方的購房者非但不會(huì )對房?jì)r(jià)的漲勢起到遏制作用，反而會(huì )推波助瀾。
第二，住房是一般人的核心資產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當大的比重。當房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì )感到他們的資產(chǎn)總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房?jì)r(jià)上升過(guò)程中他們也會(huì )享受到財富增值的愉快。根據理性預期理論，人們對未來(lái)的預期有著(zhù)一種自我實(shí)現的作用。如果人們都預期某種事情會(huì )出現，這種事情出現的概率就會(huì )越來(lái)越大。
第三，房?jì)r(jià)上升會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)額外的利潤，毫無(wú)疑問(wèn)，他們是推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的主要動(dòng)力。由于目前中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負債率大約為75%。也就是說(shuō)，只有1/4的資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的，其余都是從銀行借來(lái)的或者是商品房的預售款。只要房?jì)r(jià)上升一個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的資本回報率就上升三個(gè)百分點(diǎn)。
如果房地產(chǎn)商沒(méi)有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長(cháng)，因此，折舊成本對住宅銷(xiāo)售的影響并不大。當住宅完工之后，開(kāi)發(fā)商面臨的選擇是，如果他們預期住宅價(jià)格上漲帶來(lái)的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣(mài)出去呢？對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最佳策略是將一部分住宅的價(jià)格盡可能標得高一些，以此來(lái)推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。提高空置率恰恰是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加利潤的一個(gè)手段。
某些大房地產(chǎn)商財大氣粗，相互勾結，往往擁有一定操控市場(chǎng)的能力。除非限制大房地產(chǎn)公司占有的市場(chǎng)份額，鼓勵市場(chǎng)競爭，否則任何調整利息，控制土地審批等措施都無(wú)濟于事。只要房地產(chǎn)商有控制房?jì)r(jià)的能力，哪怕利率和土地價(jià)格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給了購房者。指望房地產(chǎn)商主動(dòng)降低房?jì)r(jià)，更無(wú)異于與虎謀皮。
第四，地方政府官員往往把房地產(chǎn)價(jià)格上升當做經(jīng)濟繁榮的指標。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍會(huì )給地方政府帶來(lái)更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂(lè )于見(jiàn)到房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從目前中國的普遍狀況來(lái)看，促使房?jì)r(jià)上升的幾條原因都存在，使得房?jì)r(jià)上升的壓力越來(lái)越大。
導致房?jì)r(jià)下降的原因
再看看問(wèn)題的另外一個(gè)方面。一般來(lái)說(shuō)，除了產(chǎn)業(yè)轉移、災害、經(jīng)濟蕭條時(shí)期，遭遇金融危機等因素外，房?jì)r(jià)可能下降的原因還來(lái)自以下幾個(gè)方面：
第一，如果基本經(jīng)濟要素惡化，例如長(cháng)期真實(shí)利率出乎意料上升，或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導致房?jì)r(jià)下跌。在房?jì)r(jià)飛漲之際，中國人民銀行曾經(jīng)數次調整利率，可惜房地產(chǎn)市場(chǎng)對此的反應并不敏感。中國的稅制改革嚴重落后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都不完善。
第二，如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內壓低房?jì)r(jià)上揚趨勢。為了應對房?jì)r(jià)增速過(guò)高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房?jì)r(jià)飛漲的壓力起了一定作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長(cháng)的時(shí)間，在短期內可能還不能發(fā)揮作用，并且，中國東南沿海地區人多地少，增加土地供應的空間極為有限。
第三，實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產(chǎn)投機活動(dòng)的稅收政策，或者直接規定房?jì)r(jià)漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房?jì)r(jià)。但是，政府政策能不能長(cháng)期壓制房?jì)r(jià)？經(jīng)濟理論早已證明，除非政府直接設定房?jì)r(jià)(如同在計劃經(jīng)濟體制下的價(jià)格管理)，無(wú)論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時(shí)間內壓抑房?jì)r(jià)。從長(cháng)期來(lái)看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。
例如，我國臺灣地區的房?jì)r(jià)曾經(jīng)出現三次暴漲。在1972年和1973年期間房?jì)r(jià)上升幅度分別為24.24%和26.83%。臺灣當局采取限價(jià)措施之后在1974年把房?jì)r(jià)壓了下來(lái)，房?jì)r(jià)降低了3.85%�？墒�，5年以后，房?jì)r(jià)再度飆升，在1979年和1980年房?jì)r(jià)漲幅分別為26.79%和23.94%。臺灣當局再次動(dòng)用各種手段來(lái)壓抑房?jì)r(jià)，1981年房?jì)r(jià)增幅為-6.82%。以后的5年之內在政府管制之下房?jì)r(jià)一直處于下降狀態(tài)�？墒�，由于沒(méi)有從根本上采取措施防范泡沫經(jīng)濟，終于從1987年開(kāi)始，臺灣連續4年房?jì)r(jià)飛漲，最后導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。
房?jì)r(jià)變化的主要矛盾
在列舉了上述各種影響房?jì)r(jià)變動(dòng)的要素之后，必然產(chǎn)生這樣的問(wèn)題：到底哪些要素對房?jì)r(jià)變動(dòng)的影響最大？如果像開(kāi)中藥店那樣列舉所有可能影響房?jì)r(jià)的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無(wú)所適從。
從國外的經(jīng)驗來(lái)看，挪威的房?jì)r(jià)從1992年以來(lái)上漲了3倍。在世界各國當中，挪威的房?jì)r(jià)上升之快可以說(shuō)是個(gè)典型。許多人關(guān)注，在挪威是否出現了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟？挪威的經(jīng)濟學(xué)家利用計量經(jīng)濟模型分析了影響挪威房?jì)r(jià)的各種要素，得出了一些非常有意義的結論。他們使用的計量經(jīng)濟模型并不十分復雜，卻包含了許多變量。
這個(gè)研究使用挪威近30年的房?jì)r(jià)數據分析了各種經(jīng)濟變量和房?jì)r(jià)的關(guān)系，最終得出結論：影響房?jì)r(jià)的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。其中，利率的變化對房?jì)r(jià)的影響尤其重要。家庭債務(wù)負擔對房?jì)r(jià)的影響甚微。人口移動(dòng)或者地理要素的變遷起碼在短期內對于房?jì)r(jià)的影響并不顯著(zhù)。同時(shí)，房?jì)r(jià)的長(cháng)期趨勢和家庭收入的變化高度相關(guān)。
挪威地處北歐，實(shí)行高社會(huì )福利制度。挪威的國情和其他歐洲、北美國家不盡相同，因此不能將針對挪威的研究結論輕易搬到其他國家。挪威和中國的國情相差更遠，也不能用挪威的結論來(lái)套中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，挪威經(jīng)濟學(xué)家采用的研究方法很值得借鑒。
若要分析中國房?jì)r(jià)走勢，絕對不能單憑個(gè)人的偏好隨意做出判斷。影響中國房?jì)r(jià)的要素和其他國家未必一致，利率、稅率等基本要素對房?jì)r(jià)的作用機理和其他國家相差甚遠。因此，必須針對中國特殊的國情建立經(jīng)濟模型，定量分析房?jì)r(jià)的走勢。在得出結論之前需要做大量非常艱苦的數據收集、整理工作，要掌握確切的第一手資料。
判斷中國房?jì)r(jià)漲跌原因對于健全和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)、防范金融危機具有絕對不可低估的重要意義。當務(wù)之急是創(chuàng )建一所獨立的高質(zhì)量的研究機構。只有堅持不懈地收集必要的數據，認真地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究才能結束當前房地產(chǎn)市場(chǎng)上“濫言”的混亂狀態(tài)。只有進(jìn)行嚴肅的經(jīng)濟分析，才能為制訂房地產(chǎn)和金融政策提供堅實(shí)可信的依據。
雖然我們還不能就中國各地房?jì)r(jià)的變化態(tài)勢做出比較準確的判斷，但是從整體上來(lái)看，不僅推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的幾個(gè)因素都存在，而且相當強勁，導致房?jì)r(jià)下跌的因素卻都不明顯。因此，我們可以比較有把握地判斷，在近期內房?jì)r(jià)還將處于上升通道。
面對房?jì)r(jià)飛漲，政府的作用應該是規范市場(chǎng)競爭秩序，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機行為，減緩房?jì)r(jià)上升速度。對于經(jīng)濟基本面的各個(gè)要素，政府只能順勢引導，而不宜過(guò)多干預。(徐滇慶 作者為長(cháng)城金融研究所所長(cháng)、第九屆(1994年-1995年)中國留美學(xué)者經(jīng)濟學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)、加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心兼職教授)
