近日，在東花市經(jīng)濟適用住房審核窗口，出現了宣武區陶然亭街道住房基本保障政策試點(diǎn)的部分居民認為“五年后可上市的規定，讓今后經(jīng)濟適用住房仍有巨大利潤空間”現象。昨天，記者采訪(fǎng)了有關(guān)部門(mén)、權威機構的6位業(yè)內權威人士。他們的一致看法是：“今后‘經(jīng)濟適用住房上市還能獲利’，絕對是一種誤讀！還想投機經(jīng)濟適用住房的人應該清醒，過(guò)去經(jīng)濟適用住房能獲厚利，不是上市交易本身的問(wèn)題，而是因為相關(guān)四個(gè)方面的配套措施沒(méi)有跟上！”
四大原因造成過(guò)去經(jīng)適房上市獲益大
6位權威人士對目前回龍觀(guān)、天通苑等經(jīng)濟適用住房5年后上市再交易原房主收益大的現象進(jìn)行了詳細的計算、分析。
以回龍觀(guān)一套1999年購進(jìn)、今年6月以6600元J平方米售出的120平方米經(jīng)濟適用住房為例：
1999年購進(jìn)成本大致：120平方米×2600元J平方米=31.2萬(wàn)元，加上1.5%的契稅、2%的公共維修基金，總共約為32.3萬(wàn)元。售出總房?jì)r(jià)為120平方米×6600平方米=79.2萬(wàn)元，需要補交的綜合地價(jià)款為79.2萬(wàn)元×10%=7.92萬(wàn)元。這位房主的收益為79.2萬(wàn)元-7.92萬(wàn)元-32.3萬(wàn)元=37.98萬(wàn)元，平均每平方米賺3165元。
權威人士強調，房主之所以能獲取37.98萬(wàn)元的利潤是由過(guò)去的經(jīng)濟適用住房相關(guān)措施存在4個(gè)漏洞而帶來(lái)的4個(gè)原因引起的：
單價(jià)價(jià)差過(guò)大：過(guò)去經(jīng)濟適用住房的銷(xiāo)售價(jià)沒(méi)有根據市場(chǎng)適時(shí)調整，帶來(lái)了和周邊商品房?jì)r(jià)差過(guò)大現象�；佚堄^(guān)、天通苑等經(jīng)濟適用住房項目，從1998年推出至今9年過(guò)去了，但是銷(xiāo)售價(jià)一直為2600元J平方米、2650元J平方米，而它們不變的同時(shí)，周邊的商品房房?jì)r(jià)在漲，基本都翻了兩番了。這種價(jià)差過(guò)大讓經(jīng)濟適用住房上市再交易獲利空間巨大。權威人士強調，事實(shí)上，從2000年來(lái)，鋼材、水泥、人工費等建房成本都在上漲，負責開(kāi)發(fā)建設回龍觀(guān)等經(jīng)濟適用住房的天鴻集團等開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)出現負債數億，賠錢(qián)建設經(jīng)濟適用住房的狀況。
補交地價(jià)款太低：再上市交易時(shí)，目前原房主只需要按照10%(最早3%)補交綜合地價(jià)款。實(shí)際上，這里提到的綜合地價(jià)款測算時(shí)，基本按照基準地價(jià)算，遠遠低于實(shí)際市場(chǎng)樓面地價(jià)。以回龍觀(guān)一帶為例，目前的基準熟地價(jià)為1060元J平方米左右，而當地實(shí)際樓面地價(jià)應該在3000元J平方米左右(業(yè)內的算法：當地房?jì)r(jià)均價(jià)6600元J平方米減去3500元J平方米)。
補交綜合地價(jià)款比例太低：現行的有關(guān)部門(mén)確定的經(jīng)濟適用住房再上市時(shí)補交綜合地價(jià)款的比例為10%(1999年為3%)，“今后，這么多年過(guò)去了，這個(gè)補交比例一直沒(méi)調整肯定是不合理的�！�
以上三方面原因造成經(jīng)濟適用住房和它周邊的商品房單價(jià)價(jià)差太大，增值空間就大，再加上過(guò)去經(jīng)濟適用住房的戶(hù)型都過(guò)大———120平方米的面積在回龍觀(guān)、天通苑等北京首批19個(gè)經(jīng)濟適用住房占了很大比例，“因此就出現了過(guò)去經(jīng)濟適用住房收益空間很大的現實(shí)”。
今后經(jīng)適房5年再上市將無(wú)利可圖
也正是如此，權威人士堅持，過(guò)去經(jīng)濟適用住房再上市，原房主能獲取較大的收益，不是“上市交易”本身引起的，而是上述四大原因造成的，“今后，只要有關(guān)部門(mén)針對這些漏洞進(jìn)行完善，措施得當，5年后經(jīng)濟適用住房上市，原房主的獲利空間就不會(huì )那樣大了�！�
經(jīng)濟適用住房的銷(xiāo)售基準價(jià)將上調
事實(shí)上，近日剛完成招標并有可能在新政下最早推出的宋家莊經(jīng)濟適用住房的銷(xiāo)售基準價(jià)為4369元/平方米，相比之前該區域位置還要好的方莊世紀風(fēng)景經(jīng)濟適用住房，已經(jīng)上調了近600元/平方米；而位于五環(huán)外的常營(yíng)經(jīng)濟適用住房最高銷(xiāo)售基準價(jià)已經(jīng)到了4550元/平方米。而今后，新建經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格意味著(zhù)將來(lái)它們再上市時(shí)，單價(jià)與周邊商品房的價(jià)差就不會(huì )像現在回龍觀(guān)、天通苑等小區那樣大，由此，收益空間也跟著(zhù)縮小。
經(jīng)濟適用住房上市需要補交的地價(jià)也將上調
根據有關(guān)部門(mén)此前已經(jīng)進(jìn)行論證的相關(guān)信息，今后，經(jīng)濟適用住房再上市有可能會(huì )按照當地實(shí)際樓面地價(jià)水平補交地價(jià)款。以回龍觀(guān)地區為例，今后購房人有可能需按照3000元/平方米左右的樓面地價(jià)補交地價(jià)款。
上市需交納的土地收益等價(jià)款比例要上調
國務(wù)院的文件中已經(jīng)明確未來(lái)上市購房人要“交納土地收益等價(jià)款”而不是過(guò)去的“綜合地價(jià)款”，因此，現行的10%的綜合地價(jià)款交納比例肯定會(huì )上調。上文中的那套房子，按10%的比例需要交納7.92萬(wàn)元的綜合地價(jià)款，獲益為37.98萬(wàn)元；因此，即便是在房?jì)r(jià)不上調的情況下，補交比例上調到30%，補交的綜合地價(jià)款就為23.76萬(wàn)元，收益就會(huì )減少到22.14萬(wàn)元；如果補交比例上調到50%，補交的綜合地價(jià)款就為39.2萬(wàn)元，收益就會(huì )減少到7.7萬(wàn)元�！跋嘈耪嘘P(guān)部門(mén)會(huì )根據物價(jià)水平、現行的存款利率等綜合因素最終確定一個(gè)合理的交納土地收益比例�！鄙鲜稣{整因素加上今后經(jīng)濟適用住房的建筑面積都要控制在60平方米左右，上市收益空間就更小了。
也正是如此，權威人士認為，今后經(jīng)濟適用住房5年后再上市的利潤空間將肯定要受到合理的控制，就像建設部部長(cháng)汪光燾近日指出的那樣，今后經(jīng)濟適用房就是針對低收入住房困難的政策性保障住房，不具備經(jīng)濟適用房購買(mǎi)條件的當地居民，改善住房需求的家庭由政府調控的“兩限兩競房”和市場(chǎng)供應的普通商品房來(lái)解決�！岸灰胧┑卯�，經(jīng)濟適用住房5年上市無(wú)利可圖！”(余美英)
