房?jì)r(jià)持續上漲令公眾憂(yōu)心忡忡，有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房?jì)r(jià)的建議不斷被提出來(lái)，最近，呼聲更是非常之高，有人已開(kāi)始預測開(kāi)征物業(yè)稅的具體時(shí)間。許多人希望物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買(mǎi)得起住不起”的作用，從而達到抑制房?jì)r(jià)的目的。但是，開(kāi)征物業(yè)稅并非如此簡(jiǎn)單，還有許多難題亟待克服。
最直接的一個(gè)問(wèn)題是，物業(yè)稅根據什么來(lái)征收？有人建議，根據住房面積來(lái)征收，住房面積越大，承擔的物業(yè)稅越多，這聽(tīng)起來(lái)似乎合情合理。但如果據此征收，一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶(hù)型住房多交50%的物業(yè)稅，但是，位于市中心的小戶(hù)型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多，僅以面積來(lái)計算稅負是否公平？畢竟，住在四環(huán)外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。另外，兩個(gè)擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，僅以面積計算因素來(lái)計征物業(yè)稅顯然也不盡合理。
實(shí)際上，世界上那些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家，鮮有以面積為標準來(lái)計征的，更多的是把房產(chǎn)和土地的市場(chǎng)價(jià)值作為計稅依據。這是由物業(yè)稅的性質(zhì)決定的。許多人所理解的物業(yè)稅一般指的就是稅種，但確切地說(shuō)，物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱(chēng)，而是稅收分類(lèi)中的一個(gè)類(lèi)別，因此，物業(yè)稅本身又稱(chēng)財產(chǎn)稅。一般而言，開(kāi)征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現公平，其原理是：當納稅人缺乏負擔物業(yè)稅能力的時(shí)候，那可能把房產(chǎn)轉移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟運行效率。
因此，物業(yè)稅的計稅依據，國際上通行的做法是依據房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而不是面積。當然，也有一些與眾不同的做法，比如，美國加州就是根據不動(dòng)產(chǎn)獲得的成本征稅。但是，無(wú)論那種計算方式，都有一個(gè)核心，即房產(chǎn)的價(jià)值(包括市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩種)。這是大多數已經(jīng)開(kāi)征物業(yè)稅的國家普遍的做法，我國估計也會(huì )采用這種國際上通行的方式，問(wèn)題在于，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評估計算出來(lái)的，而恰恰在這至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節上，暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產(chǎn)權制度。
無(wú)論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來(lái)看，都需要明晰健全的產(chǎn)權制度做基礎。中國政法大學(xué)校長(cháng)助理、民商經(jīng)濟法學(xué)院院長(cháng)王衛國教授就建議說(shuō)，物權法出臺后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權不明確，開(kāi)征物業(yè)稅就會(huì )成為空中樓閣。從這個(gè)角度說(shuō)，盡快健全產(chǎn)權制度，為今后出臺物業(yè)稅就顯得十分重要。
顯然，開(kāi)征物業(yè)稅首先需要從法律層面打好基礎，而立法并非一朝一夕就能完成的，顯然，物業(yè)稅的開(kāi)征急不得。
事實(shí)上，即使物業(yè)稅有了健全的產(chǎn)權制度作為基礎，對房屋價(jià)值的評估依然是一大難題。開(kāi)征物業(yè)稅，必須制定出一個(gè)明確的評估標準，然后，由專(zhuān)門(mén)的機構進(jìn)行評估。世界上許多開(kāi)征物業(yè)稅的國家，都單獨設立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評估部門(mén)。但是，這種模式我們能夠直接復制過(guò)來(lái)嗎？需要成立一個(gè)多大規模的評估機構才能完成這一使命？
除此之外，還將面臨著(zhù)一系列非常復雜的現實(shí)問(wèn)題：復雜評估的部門(mén)能夠做到公平評估嗎？如何防止評估人員利用權力尋租？倘若稅務(wù)部門(mén)為了超額完成自身任務(wù)，會(huì )不會(huì )借評估之機增加民眾的負擔？在房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估過(guò)程中，如果耗費的成本過(guò)高怎么辦？公眾如果對評估結果不認可怎么辦？采取何種救濟機制讓這些人的利益訴求得到滿(mǎn)足，使其渴望的公平得到保障？
還有，評估過(guò)程中的價(jià)格變化如何應對？以深圳為例，五個(gè)月前評估的房屋價(jià)值已經(jīng)升值了50%以上，后期參與評估的顯然要吃虧。這一系列的問(wèn)題都是我國不得不面對的，而且，有一部分問(wèn)題在短時(shí)間內還很難解決。
另外，物業(yè)稅的開(kāi)征與房?jì)r(jià)之間并未直接聯(lián)系，兩者甚至處于完全不同的領(lǐng)域，前者屬于公共財政的范疇，而后者屬于市場(chǎng)經(jīng)濟的范疇，相差甚遠。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅針對抑制房?jì)r(jià)的設計本身而言，就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征不能急功近利，不能因為抑制房?jì)r(jià)的緊迫性就放松對各項準備工作的要求。(魏也)
