中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )最近提出了解決樓市的七點(diǎn)建議，其中第一條就是，建議加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅。而在此前，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組也建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅。
那么，被人們寄予厚望的物業(yè)稅能否在降低房?jì)r(jià)方面有所作為呢？
如果根據房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的建議來(lái)做，即使開(kāi)征物業(yè)稅也很難對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響。因為目前推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要因素就是投機未受到抑制，倘若這種炒作行為受不到遏制，即使開(kāi)征物業(yè)稅也難以阻止房?jì)r(jià)快速上漲。道理很簡(jiǎn)單，物業(yè)稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時(shí)間決定的，如果炒房者在良好的預期下，在半年或一年中就轉賣(mài)成功，物業(yè)稅與其炒房收益相比依然是可以忽略不計的，尤其是像深圳這樣房?jì)r(jià)5個(gè)月漲幅與去年相比超過(guò)50%的城市，物業(yè)稅可能不足炒房者收益的一個(gè)零頭！
據媒體報道，深圳現在已經(jīng)由“全民炒股”進(jìn)入“全民炒房”�！渡钲谒{皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》驗證了這一點(diǎn)：深圳登記在冊的商品房產(chǎn)權人總數為109.5萬(wàn)人次，領(lǐng)到產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%�？梢�(jiàn)投機性購房之嚴重。
根據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的建議，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，要減少二手房流轉環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅，減少流轉成本，相對應的，也將減少炒房者的成本，這無(wú)異于前面用物業(yè)稅“緊”，而后面用減少流轉環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅“松”，一“緊”一“松”之間，就把物業(yè)稅原本應該具備的抑制房?jì)r(jià)作用化解了。
顯然，要想降低房?jì)r(jià)，單純依靠推出物業(yè)稅是不行的，必須有嚴厲打擊炒房等投機措施相配套，比如，像新加坡那樣，對于在10年內轉賣(mài)房屋的人征收高達100%的交易稅，就能有效遏制投機的泛濫。在這種情況下，物業(yè)稅才能發(fā)揮應有的作用。
這還不是最根本的問(wèn)題。我國對物業(yè)稅的理解和設計與國外的物業(yè)稅有很大不同。在國外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收負擔很輕，稅收主要集中在持有(保有)環(huán)節。由于持有環(huán)節稅收很重，人們買(mǎi)房不僅要看自己現實(shí)的購買(mǎi)能力，還要考慮和衡量未來(lái)的居住成本。因此，在國外，大戶(hù)型住房并不像我們這里如此受歡迎。因此，物業(yè)稅不僅對抑制房?jì)r(jià)上漲有用，對防止住房市場(chǎng)比較嚴重的供應性結構失衡問(wèn)題(即民眾普遍需求量大的中小戶(hù)型、中小套住房供應不足，而超過(guò)一般民眾購買(mǎi)力的大戶(hù)型住房供應過(guò)剩)也大有裨益。
而我國房地產(chǎn)鏈條的稅收主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節，然后被計入房?jì)r(jià)，給人的感覺(jué)是稅收并不重。實(shí)際上，我國的房地產(chǎn)稅費并不算低，專(zhuān)家估算，在房?jì)r(jià)構成中稅負比重至少在35%-40%左右，只是由于集中于開(kāi)發(fā)投資環(huán)節而帶有很強的隱蔽性。除了稅收，還有各種收費。據報道，在我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種收費項目多達100余種。
因此，衍生出了兩個(gè)問(wèn)題：其一，我國當初提出征收物業(yè)稅時(shí)，是想把開(kāi)發(fā)環(huán)節過(guò)高的稅收成本轉移到持有環(huán)節。從而，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，降低房?jì)r(jià)。但是，現在，相關(guān)官員在提到開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅問(wèn)題時(shí)，只提到我國持有環(huán)節稅費偏輕的問(wèn)題，而對開(kāi)發(fā)環(huán)節稅費偏重的問(wèn)題避而不提。這就意味著(zhù)，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，不再是一個(gè)稅費環(huán)節轉移的問(wèn)題，而是增加新的稅收問(wèn)題，即在開(kāi)發(fā)環(huán)節稅費不變的情況下，增加持有環(huán)節的稅費。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，公眾的負擔將進(jìn)一步加重，房?jì)r(jià)成本也將提高。在這種情況下，房?jì)r(jià)不僅不可能降低，甚至有推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的可能性。
其二，即使在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，把開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅減少了，那么，地方政府會(huì )不會(huì )出于自身利益的考慮，乘虛而入，增加各種費，從而，把開(kāi)發(fā)環(huán)節減稅的作用化為烏有？
因此，對于物業(yè)稅的作用應該綜合評估，對其設計也應該全方位來(lái)考慮，倘若想當然地認為開(kāi)征物業(yè)稅就能降低房?jì)r(jià)，而不提前設計好相關(guān)配套措施，物業(yè)稅開(kāi)征對房?jì)r(jià)的影響最終恐怕會(huì )令人失望。(賈壁)
