房?jì)r(jià)上漲迅速，同一項目新開(kāi)樓盤(pán)一個(gè)月時(shí)間前后每平方米可相差2000-3000元。面對高漲的房?jì)r(jià)，不少開(kāi)發(fā)商采取各種手段“捂盤(pán)”。記者調查發(fā)現，目前實(shí)行“捂盤(pán)”的項目不在少數，有的領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán)，有的一棟樓分批銷(xiāo)售，有的開(kāi)盤(pán)即高價(jià)嚇走購房者，還有的低開(kāi)高走，后期甩客等，不一而足。因此，有人士指出，北京房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”是主因。實(shí)際上，此現象對京城樓價(jià)上漲“貢獻”不小。
記者調查
領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán)
記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現，位于朝陽(yáng)區朝陽(yáng)北路和青年路附近的潤楓水尚7、8號樓的發(fā)證日期是2007年3月30日，批準預售部位為潤楓水尚7號樓、8號樓地上部位，擬售均價(jià)是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8號樓都沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員表示這兩棟樓的開(kāi)盤(pán)日期未定，并勸記者不必等了，因為開(kāi)發(fā)商要把這兩棟樓作為現房來(lái)賣(mài)，而到時(shí)價(jià)格肯定走高，因為預計截盤(pán)價(jià)是25000元/平方米。萬(wàn)象新天家園(一期)206號樓的預售許可證編號是京房售證字(2007)185號，發(fā)證日期為2007年6月6日，批準預售部位是206號樓，擬售均價(jià)為8400元/平方米，但直到8月12日，記者致電售樓處，銷(xiāo)售人員稱(chēng)該樓盤(pán)這個(gè)月就開(kāi)盤(pán)，但具體日期和價(jià)格都還沒(méi)有定，價(jià)格應該不會(huì )比目前在售的202、203號樓9500元/平方米的均價(jià)低。
一棟樓分批銷(xiāo)售
記者在調查中還發(fā)現，除了領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán)以外，一棟樓分批銷(xiāo)售也是開(kāi)發(fā)商慣用的“捂盤(pán)”伎倆。潤楓水尚的銷(xiāo)售人員表示，目前該項目正在銷(xiāo)售的1、3、4號樓中，即使是同一棟樓，也是分批按戶(hù)型或者方位來(lái)賣(mài)的，比如4號樓最先開(kāi)賣(mài)的就是小戶(hù)型，而184平方米的三居是上個(gè)星期才開(kāi)盤(pán)的�！耙悄阍琰c(diǎn)來(lái)，這個(gè)戶(hù)型還沒(méi)開(kāi)呢�！睋�8月12日房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)顯示，潤楓水尚3、4號樓預售許可證的頒發(fā)日期是2007年2月4日，兩棟樓都顯示處于正在銷(xiāo)售狀態(tài)，但從簽約套數來(lái)看，可售套數為123套的3號樓目前只有7棟房屋簽約，其余均顯示可售；可售套數為145套的4號樓也僅有14套已簽約，1套預訂，其余均顯示可售。該銷(xiāo)售人員表示，大多數樓盤(pán)都是這樣銷(xiāo)售的。
同樣分批銷(xiāo)售的還有萬(wàn)達大湖居(推廣名：萬(wàn)達大湖公館)，預售許可證編號為京房售證字(2007)232號，發(fā)證日期2007年7月8日，而8月12日一名吳姓銷(xiāo)售人員表示，目前還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，但200多平方米以上的大戶(hù)型已經(jīng)開(kāi)始內部認購了，前50套可以享受優(yōu)惠價(jià)20000元/平方米，至于一室一廳的小戶(hù)型目前還沒(méi)有對外銷(xiāo)售。記者疑惑地問(wèn)：“大戶(hù)型和小戶(hù)型不是同一棟樓嗎？”該銷(xiāo)售人員回答：“是一棟樓，但分批放房號，具體什么時(shí)候開(kāi)哪種戶(hù)型都是公司決定的�！倍�(xún)問(wèn)其價(jià)格，該銷(xiāo)售人員表示肯定比現在的20000元/平方米高。
月余漲幅高達25%
還有些開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)盤(pán)，后期漲價(jià)迅猛甩客。
“這房子漲得也太快了吧？”當北緯40°二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格公布后，不少關(guān)注此項目的購房者紛紛表示不解。據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，首期7月10日開(kāi)盤(pán)的1、2、3號樓為公寓，均價(jià)為9200元/平方米，但一個(gè)月之后，定于8月18日開(kāi)盤(pán)的4號公寓開(kāi)盤(pán)均價(jià)為10500元/平方米，9層花園洋房也從首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4層帶電梯的花園洋房?jì)r(jià)格則從首期的14000元/平方米上漲至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。綜合下來(lái)，一個(gè)多月的時(shí)間該樓盤(pán)9層的花園洋房每平方米價(jià)格上漲2900元，4層花園洋房的每平方米價(jià)格也上漲了1800元甚至2800元，普通公寓的價(jià)格每平方米也上漲了1200元。漲幅之快讓購房者難以接受。在其業(yè)主論壇上，不少購房者對于高房?jì)r(jià)上漲很是不滿(mǎn)。但有購房者8月15日從該項目獲悉，9層花園洋房本月18日不開(kāi)盤(pán)了。對此購房者擔心再開(kāi)盤(pán)的價(jià)格漲得更快。
記者從房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上獲悉，遠洋山水三期23#、24#、25#、26#、28樓住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日獲得預售許可證，其中24號樓和25號樓分別是2008年1月1日、2007年10月1日開(kāi)盤(pán)，擬開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9000元/平方米，但目前在售的28、23號樓的開(kāi)盤(pán)價(jià)格已達11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日，記者致電售樓處咨詢(xún)時(shí)，23號樓的報價(jià)已達15000元/平方米。一個(gè)月的時(shí)間不到，該樓盤(pán)價(jià)格上漲了1500元/平方米。
何為“捂盤(pán)”
按照去年6月1日，北京市建委《關(guān)于進(jìn)一步規范我市商品房預銷(xiāo)售管理的通知》(京建交〔2006〕455號)規定，商品住宅自取得預售許可證之日起三日內，必須開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并按整棟對外銷(xiāo)售。
北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展中心總監陳云峰表示，政府規定拿到證后三天必須開(kāi)盤(pán)，如果拿到證后遲遲不開(kāi)，就是“捂盤(pán)”行為，如果購房者舉報的話(huà)，會(huì )受到處罰。
一位項目的銷(xiāo)售負責人告訴記者，政府規定可以一次性拿多個(gè)樓座的預售許可證，但不用全部一次性開(kāi)盤(pán)。不過(guò)，一旦開(kāi)盤(pán)要“整棟出售”，不能留一些好的戶(hù)型捂著(zhù)不賣(mài)。賣(mài)完后必須開(kāi)下一棟，不能斷頓。記者為此致電北京市建委，其工作人員也表示，取得多棟樓的預售許可證，只要有一棟開(kāi)盤(pán)就可以了，賣(mài)完后再開(kāi)下一棟，也沒(méi)有說(shuō)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間上的限制。
那么，如此開(kāi)發(fā)商可以將一棟樓開(kāi)了之后，始終處于銷(xiāo)售狀態(tài)，這樣不是也可以“捂盤(pán)”嗎？該人士說(shuō)，這樣做的可能性不大，因為無(wú)法控制購房客戶(hù)，如果有客戶(hù)來(lái)買(mǎi)房，而現在網(wǎng)上又可以查到你是不是還有房子，你就得賣(mài)。所以這樣的方式“捂盤(pán)”比較困難。
“捂盤(pán)”有哪些手段
由于房?jì)r(jià)一直處于高位運行，房?jì)r(jià)上漲極為兇猛。在這樣的情勢下，開(kāi)發(fā)商難免會(huì )有“囤積居奇”的念頭，而在實(shí)際的操作上，的確也存在所謂的“捂盤(pán)”，而開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的手段也多種多樣。
一般來(lái)講，資金比較充裕，不急于回款的項目一般會(huì )存在這種現象。還有就是操盤(pán)手的預期，他如果預期房?jì)r(jià)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推出，然后在某個(gè)時(shí)間段內銷(xiāo)售會(huì )有最大的經(jīng)濟效益。
一位業(yè)內人士向記者透露，“捂盤(pán)”也比較容易。比如獲得預售許可證之后，先不開(kāi)盤(pán)，而是可以預訂，積累客戶(hù)，如此，積累到一定程度，再開(kāi)盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)，房子就賣(mài)得差不多了，造成熱銷(xiāo)的場(chǎng)景，給購房者一個(gè)“搶購”的信號，為下面的房子漲價(jià)找到理由。還有就是不采取任何促銷(xiāo)手段，比如，不投廣告，不作宣傳，消費者來(lái)了，沒(méi)有任何優(yōu)惠，愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)。如此，也會(huì )放緩銷(xiāo)售進(jìn)度。但是，他告訴記者，最有效的方式還是抬高價(jià)格。如果價(jià)格定得偏高，即便消費者對房子極度渴望，但是還要看自己的經(jīng)濟承受能力，這是最直接的控制銷(xiāo)售進(jìn)度的方式。
“捂盤(pán)”也是雙刃劍
實(shí)際上，“捂盤(pán)”并非都會(huì )獲利。盡管現在房?jì)r(jià)上漲比較迅速，但是也要考慮到其存在的風(fēng)險。
金地集團北京公司品牌推廣部經(jīng)理瘦谷介紹說(shuō)，“捂盤(pán)”也存在風(fēng)險，首先是政策風(fēng)險，如果政府一下提高了首付款的比例，由現在2-3成，提高到4-5成，這就會(huì )有效抑制購房需求，出現不少因首付過(guò)多，推遲購房的人。那些靠只需付少量首付，可以同時(shí)購買(mǎi)多套房子炒房的人，也會(huì )受到資金的限制而減少炒房的數量。一旦如此，開(kāi)發(fā)商再“捂盤(pán)”房子就有可能很難賣(mài)出去。還有央行多次加息，這也對購房有抑制。
另外，股市對于樓市也有牽制作用。上周樓市銷(xiāo)售量繼續延續下降態(tài)勢，由于期房銷(xiāo)售下降過(guò)快，現房銷(xiāo)售雖有增加，但仍扭轉不了銷(xiāo)售局勢，導致上周住宅銷(xiāo)售套數只有2897套。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，整體商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售下滑與近來(lái)股市的升溫不無(wú)關(guān)系。而房?jì)r(jià)不斷上漲的趨勢也抑制了部分購房者的需求，助推了商品住宅銷(xiāo)售量的減少。如果在這種狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商再“捂盤(pán)”，無(wú)疑在銷(xiāo)售進(jìn)度上會(huì )受到影響，風(fēng)險是可以預見(jiàn)的。(趙麗萍 程建蘭)
