買(mǎi)房是居住還是投資
在業(yè)內人士看來(lái)，自2004年之后，北京的土地供應逐年下降，保障性住房的建設面積逐年下降，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資逐年下降，而購買(mǎi)力卻逐年上漲，從而造成過(guò)多的資本追逐過(guò)少資產(chǎn)的樓市“奇異風(fēng)景”。
在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環(huán)購買(mǎi)了一套65平方米的小戶(hù)型，購買(mǎi)價(jià)為44萬(wàn)元，目前能夠賣(mài)到65萬(wàn)元，除了交納營(yíng)業(yè)稅、契稅等費用外，凈賺近20萬(wàn)元�！拔屹I(mǎi)房子就是為了投資�！钡c別人比起來(lái)，劉先生還只是“小打小鬧”。
據房產(chǎn)中介公司偉業(yè)顧問(wèn)的統計顯示，2001年以前，外地客戶(hù)在北京的房地產(chǎn)成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產(chǎn)中介公司“信一天不動(dòng)產(chǎn)”今年7月的抽樣調查統計顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重占總體購房的26.7%。深圳房地產(chǎn)業(yè)內，流傳著(zhù)“70%的買(mǎi)房者是投資客”的說(shuō)法。據深圳市社會(huì )科學(xué)院撰寫(xiě)的《深圳藍皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳市發(fā)放產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房，占住房總套數的30.31%；得到產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數的28.11%。
“2003至2005年間，上海的房?jì)r(jià)在一年多的時(shí)間里就上漲幾倍，近來(lái)深圳房?jì)r(jià)也在成倍上漲。這些現象都說(shuō)明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投機炒作的市場(chǎng)�！敝袊缈圃航淌谝讘椚輰Α吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。
房?jì)r(jià)被人為操縱了嗎？
在搜房網(wǎng)的一項網(wǎng)友調查中，95%的網(wǎng)友認為，“有遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)壓盤(pán)的情況”，92%的人認為“開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售會(huì )造成房?jì)r(jià)上漲�！币晃粯I(yè)內人士甚至坦言：近半年來(lái)北京房?jì)r(jià)上漲的速度最快的根本原因，是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)。而據《新華日報》報道，在房?jì)r(jià)飆升的南京，據不完全統計，建了不賣(mài)、開(kāi)發(fā)商坐等漲價(jià)的樓盤(pán)大約有180萬(wàn)平方米之多！
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》，如今最常見(jiàn)的捂盤(pán)手段就是分批分次的領(lǐng)取預售許可證，這樣開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)調整項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節奏，政策一有變動(dòng)就可調整銷(xiāo)售價(jià)格，隨變化滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
記者在查詢(xún)北京市大興區某樓盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)該樓盤(pán)其中一棟樓已經(jīng)被某單位集體購買(mǎi)，不對外銷(xiāo)售，而記者隨后在該區的房管局查詢(xún)到，該棟樓的房源并沒(méi)有銷(xiāo)售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒(méi)有銷(xiāo)售，只不過(guò)由于位置、朝向、環(huán)境等條件較好，開(kāi)發(fā)商將其留下來(lái)在后期銷(xiāo)售，以期獲得更高的收益。
記者了解到，中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來(lái)“捂盤(pán)”也是業(yè)內公開(kāi)的秘密。據業(yè)內人士介紹，某中介一下子買(mǎi)下整層單位，然后分散到各個(gè)門(mén)店，用自己的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。
2006年7月10日，建設部、發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，應當在10日內開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。
而某售樓處人員對《中國經(jīng)濟周刊》則說(shuō)：“房子太好賣(mài)了，我們不著(zhù)急，慢慢賣(mài)，可以等著(zhù)價(jià)格漲得更高一些�！�
房?jì)r(jià)的“天花板”在哪？
從2004年以來(lái)，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控。尤其是去年以來(lái)，宏觀(guān)調控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房?jì)r(jià)瘋長(cháng)的步伐。但遺憾的是，一年來(lái)，房?jì)r(jià)不但沒(méi)有在調控面前停下腳步，反而“報復性”地從南漲到北。房?jì)r(jià)的“天花板”在普通購房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。
時(shí)至今日，小產(chǎn)權房已經(jīng)被提醒“存在購買(mǎi)風(fēng)險”、“違規開(kāi)發(fā)建設的要停工停售”；“不買(mǎi)房運動(dòng)”、“個(gè)人合作建房運動(dòng)”等有可能化解高房?jì)r(jià)的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來(lái)�；蛟S真的是沒(méi)有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預之手”。5月11日，南京市物價(jià)局出臺六條措施，明確要求普通商品住房進(jìn)行“一套一價(jià)”明碼標價(jià)，房屋均價(jià)的上浮幅度最高不得超過(guò)5%，嚴禁擅自上調價(jià)格，并在5月20日正式實(shí)行。
但市場(chǎng)好像已經(jīng)對一次次的調控開(kāi)始麻木，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始由愁容滿(mǎn)面轉為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇”上，任志強說(shuō)出了開(kāi)發(fā)商的心里話(huà)：“宏觀(guān)調控本來(lái)是想控制開(kāi)發(fā)商的現金流，從而抑制投資增長(cháng)，讓房?jì)r(jià)降下來(lái)，結果卻相反，開(kāi)發(fā)商的資金鏈沒(méi)有斷，反而發(fā)了財�！比沃緩娺M(jìn)一步表示，樓價(jià)上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀(guān)調控似乎很好地滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商追逐利潤最大化的心理。
“越調越漲”也顯示了政府的尷尬。據某媒體報道：建設部官員應邀參加房地產(chǎn)論壇的前提條件是“只要不談房?jì)r(jià)”。作為房地產(chǎn)調控各部門(mén)的“牽頭人”，建設部“不談房?jì)r(jià)”的聲明，恰當地反映了當前房?jì)r(jià)調控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。
其實(shí)作為“牽頭人”，建設部也有自己的苦衷：最有效的調控手段是嚴把土地和信貸的閘門(mén)，以及相關(guān)的稅收調節，但建設部既管不了資金(屬銀行、財政部門(mén))，又管不了土地(屬?lài)敛块T(mén))，更談不上稅收的調節了。一個(gè)明顯的例子是，在2006年6月國務(wù)院轉發(fā)九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中，建設部提倡“積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)�！倍鴩叶悇�(wù)總局的政策則是“從2006年6月1日起，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”，頗有搬石砸腳的意味�？梢哉f(shuō)，部門(mén)出臺的政策相互掣肘，使調控力大打折扣。
“中國房地產(chǎn)至少看好20年”，這是業(yè)內人士對房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)經(jīng)驗判斷。買(mǎi)房者呢？
“讓所有的人都買(mǎi)得起房子，并不現實(shí)”
最近，白領(lǐng)小劉也被迫加入到“買(mǎi)房”的行列，盡管在他看來(lái)，現在房?jì)r(jià)高，還不如多租幾年房�！暗蚁肜^續租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對，她甚至說(shuō)，不買(mǎi)房就不結婚，一直租房子多丟人�！�
長(cháng)期以來(lái)，我國住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買(mǎi)房”、“家家戶(hù)戶(hù)買(mǎi)房”，于是買(mǎi)房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買(mǎi)好了。
“我想有個(gè)家，有一個(gè)好的家”，是東方人特別是中國人的夢(mèng)想；所謂“安家立業(yè)”、“有恒產(chǎn)而后有恒心”的儒家文化也長(cháng)期熏陶著(zhù)每一個(gè)國人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環(huán)境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來(lái)越多，人人都想擁有自己的一套住房。
“進(jìn)入21世紀以后，我國住房建設出人預料地進(jìn)入一個(gè)高位增長(cháng)階段。特別是2003年以后，全國城鎮住房建設投資每年增加20%以上，年建設住房面積6億多平方米；人均年建設住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達到80%以上。這樣的高位增長(cháng)，在世界上都是罕見(jiàn)的�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
如此高的自有住房率實(shí)際暗示著(zhù)中國住房中的一個(gè)現實(shí)問(wèn)題：不太接受租賃概念的中國消費者，要房子就一定是要有產(chǎn)權的房子。
對此，經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉有個(gè)著(zhù)名的論斷：政府的責任是“居者有其屋”，不是“居者買(mǎi)其屋”。即使在當今經(jīng)濟最發(fā)達的美國，住房自有率也只是達到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中國的發(fā)展水平遠遠低于歐美，所以讓所有的人都買(mǎi)得起房的想法并不現實(shí)。
但是，似乎所有的人都在努力實(shí)現著(zhù)這個(gè)“不現實(shí)”的想法。
編者按：
如何抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)？如何讓普通老百姓買(mǎi)得起房，乃至該不該讓所有的老百姓都買(mǎi)房？諸如此類(lèi)的問(wèn)題迄今尚無(wú)定論。沈曉杰先生是資深房地產(chǎn)觀(guān)察家，他的這篇文章，也沒(méi)有就上述問(wèn)題得出靈丹妙方。不過(guò)，他關(guān)注的是當前房地產(chǎn)政策的著(zhù)力點(diǎn)問(wèn)題，提出在關(guān)注廉租房問(wèn)題的同時(shí)更要傾力解決涉及大多數人的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾問(wèn)題。一家之言，僅供參考。歡迎更多的讀者建言獻策，參與討論。
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