薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任
閔益飛 荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究部副經(jīng)理
在4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專(zhuān)家們做出了房?jì)r(jià)漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據來(lái)自樓市“結構調控”。根據規定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶(hù)型。如今一年過(guò)去了，首批“70-90”房源已緩緩步入市場(chǎng)。但近期不少信息卻顯示，“70-90”房源反而成了漲價(jià)“急先鋒”，并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來(lái)報價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是區域最貴樓盤(pán)之一，但其7月推出的按“70-90”規劃建設的三期房源，報價(jià)又攀高至9000元/平方米，且推盤(pán)不到一周就售出266套房源的一半以上。結構調控政策為何見(jiàn)效難，本期的上證第一演播室就請來(lái)業(yè)內人士與大家一起討論。
市場(chǎng)現狀引發(fā)小戶(hù)型熱
主持人：首批“70-90”小戶(hù)型入市后，反而成了漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”，甚至被不少投資客利用。事實(shí)上，此前就有不少市場(chǎng)人士指出，“小戶(hù)型并不代表中低價(jià)房”，“小戶(hù)型的選擇者雖然總體付款數額降低，但單位面積的支付并沒(méi)有減少，單價(jià)甚至有可能在總價(jià)降低的掩蓋下反而提升”。您認為“70-90”房源領(lǐng)漲的原因有哪些？
閔益飛：這個(gè)現象主要是由當前的樓市供求結構所致。消費者需求旺盛，市場(chǎng)供應緊張，中小戶(hù)型總價(jià)低，就算開(kāi)發(fā)商把單價(jià)抬高，也不會(huì )對需求造成太大的阻礙。具體來(lái)看，我認為“70-90”房源銷(xiāo)售熱的原因有三，一是大勢所趨，宏觀(guān)經(jīng)濟走勢好，房?jì)r(jià)不斷上升，小戶(hù)型的價(jià)格自然也上揚；二是股市熱后，部分投資者資金轉移，引發(fā)買(mǎi)樓風(fēng)潮；三是購房者的偏好和需求正好與小戶(hù)型契合，開(kāi)發(fā)商借機抬高價(jià)格賺取更高利益也是意料之中。
薛建雄：結構調控是個(gè)宏觀(guān)層面的政策，國家通過(guò)限制戶(hù)型面積來(lái)增加供應套數，長(cháng)期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問(wèn)題。這個(gè)政策有先見(jiàn)之明，但同時(shí)也讓房?jì)r(jià)有“先見(jiàn)之明”地上漲。去年這一政策出臺時(shí)造成了開(kāi)發(fā)商的一定觀(guān)望，導致了目前新房供應不足，新入市的小戶(hù)型少，房?jì)r(jià)自然上漲。
小戶(hù)型“輻射”影響各異
主持人：小戶(hù)型的大量建設是否會(huì )對大戶(hù)型產(chǎn)生影響，造成開(kāi)發(fā)商對大戶(hù)型的捂盤(pán)惜售及進(jìn)一步抬升大戶(hù)型的價(jià)格？
閔益飛：我覺(jué)得影響較小。大戶(hù)型的房?jì)r(jià)主要還是受整個(gè)樓市的變化而動(dòng)，需求量也是比較平穩的。開(kāi)發(fā)商不應對大戶(hù)型捂盤(pán)惜售，無(wú)論是大戶(hù)型還是小戶(hù)型，都有利潤點(diǎn)，增加資金流轉才有意義。
薛建雄：前面提到，由國土資源緊缺帶來(lái)的高房?jì)r(jià)，將會(huì )讓高品質(zhì)的小戶(hù)型成為未來(lái)住房主流。屆時(shí)的房?jì)r(jià)和稅費，也會(huì )讓大多數人買(mǎi)不起也不愿意使用大戶(hù)型。但這是一個(gè)長(cháng)遠趨勢，目前大戶(hù)型還會(huì )受歡迎，所以開(kāi)發(fā)商會(huì )因考慮到大戶(hù)型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小戶(hù)型的價(jià)格領(lǐng)漲是否還會(huì )拉動(dòng)周邊二手小戶(hù)型的價(jià)格？
閔益飛：不會(huì )。二手房市場(chǎng)體系還是比較獨立的，這兩者之間的必然聯(lián)系不大。二手房源一般入市時(shí)間較長(cháng)，房東最多也就是把二手房?jì)r(jià)與一手房?jì)r(jià)之間的差距逐漸減少。
薛建雄：肯定會(huì )。新房?jì)r(jià)漲會(huì )拉動(dòng)周邊二手房?jì)r(jià)格的上漲，其中包括小戶(hù)型。但是這些二手房小戶(hù)型的價(jià)格漲幅應該會(huì )小于新的“70-90”項目，理由是目前的自住購房者都希望有較好的居住品質(zhì)，以往的小戶(hù)型不一定能滿(mǎn)足現在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，結構調控似乎“事與愿違”，您認為今后這種市場(chǎng)局面能否得到緩解？政府是否會(huì )繼續出臺相關(guān)政策共同調控房?jì)r(jià)？
閔益飛：是否會(huì )繼續出臺政策不好說(shuō)，但我認為短期內不會(huì )，因為政策出臺后，是否有效果，總要進(jìn)行評估，這是需要一段時(shí)間的，而從“國六條”出臺至今1年的時(shí)間，對于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。
薛建雄：由于看到長(cháng)期房?jì)r(jià)會(huì )因資源緊缺而上漲，投資者加大了對房地產(chǎn)的投資力度，導致了房?jì)r(jià)加速上漲，也使得調控沒(méi)怎么起效，這就需要政府出臺更為嚴厲的調控政策，如物業(yè)稅等，應該盡早出臺——讓投資者得不到高回報，這才能進(jìn)一步起到調控房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。
主持人：專(zhuān)家能否預計一下政府除了“70-90”結構調控以及諸如“兩限房”政策等，未來(lái)小戶(hù)型的發(fā)展還將呈現出怎樣的態(tài)勢？
閔益飛：分析未來(lái)的態(tài)勢，先要看到，現在是整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟較熱，任何經(jīng)濟效應都是與大環(huán)境聯(lián)系的，不能單獨看待，所以當前的整體熱決定了房?jì)r(jià)走勢至少不會(huì )走低。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也發(fā)現了小戶(hù)型熱銷(xiāo)，所以加緊設計開(kāi)發(fā)，但是真正關(guān)鍵的環(huán)節在于開(kāi)發(fā)商怎樣去供應。
薛建雄：要實(shí)現土地資源的合理使用，住房就必須實(shí)現梯度消費，還需要解決二手房的流通問(wèn)題，幫助實(shí)現住宅資源的合理配置。另外，住宅節能也是發(fā)展趨勢，全裝修將得到推廣。以上這些最終都會(huì )增加建筑成本，從而影響房?jì)r(jià)，所以通過(guò)降低面積來(lái)實(shí)現住宅的高品質(zhì)、低總價(jià)勢必成為主流。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕 唐皓 倪珊珊）
