2007年宏觀(guān)經(jīng)濟年中分析
國家信息中心經(jīng)濟預測部研究報告之四
◆總體策劃
范劍平 國家信息中心經(jīng)濟預測部主任
程培松 上海證券報副總編輯
◆本文執筆
董月鮮
自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲。從2007年上半年情況來(lái)看，房?jì)r(jià)增勢未改。從長(cháng)期來(lái)看，在我國經(jīng)濟持續快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中，房?jì)r(jià)下跌的可能性不大，住房?jì)r(jià)格的上漲將可能是一個(gè)常態(tài)。
導致近幾年房?jì)r(jià)快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經(jīng)濟基本面推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲；第二，城市拆遷和投機炒作導致房屋需求過(guò)度旺盛；第三，成本是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的內在因素；第四，結構性矛盾未得到根本解決；第五，影響房?jì)r(jià)上漲還有其他深層次因素。
房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國民經(jīng)濟持續、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩定因素。第一，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快導致居民購房負擔過(guò)重，抑制了居民的其他消費；第二，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距；第三，房?jì)r(jià)持續過(guò)快上漲最終將導致房?jì)r(jià)下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進(jìn)而給國民經(jīng)濟帶來(lái)劇烈震蕩；第四，高房?jì)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一；第五，房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)會(huì )影響城鄉統籌發(fā)展；第六，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲將帶動(dòng)城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競爭力。
自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲。在2004-2006年期間，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數分別為109.7、107.6和105.5，其中住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅高于非住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅，已經(jīng)連續4年超過(guò)5%。
從2007年上半年的情況來(lái)看，面對不斷加強的宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)增勢未改。今年1-6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近幾年房?jì)r(jià)膨脹較快的地區主要有北京、天津、大連、沈陽(yáng)、廈門(mén)、青島、深圳、成都等城市，其房?jì)r(jià)漲幅在很多時(shí)候都超過(guò)全國平均水平，而2004、2005年間房?jì)r(jià)上漲過(guò)猛的部分城市(如上海)，自2006年以來(lái)房?jì)r(jià)漲幅有所回落。
五大因素相互作用共同推升房?jì)r(jià)上漲
導致近幾年房?jì)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，既有經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快的合理因素，也有國內外資本投機炒作的影響，既有居民住房消費觀(guān)念的影響，也有監管不力和制度缺失的制約。
第一、良好的經(jīng)濟基本面推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。國外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢與一國的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進(jìn)程密切相關(guān)。以美國為例，1964-2003年間，美國新建住宅中位數售價(jià)增長(cháng)了9.3倍，其中東北部增長(cháng)幅度高達12倍；全國范圍內存量住宅中位數售價(jià)的漲幅達到7.5倍，其中西部地區增長(cháng)9.2倍。按平均數計算，新建住宅價(jià)格增長(cháng)了近11倍，存量住宅價(jià)格增長(cháng)8倍多。
從我國的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也得益于國民經(jīng)濟的持續快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高。
1998年到2006年，我國國內生產(chǎn)總值由84402.3億元增長(cháng)到209406.8億元，扣除物價(jià)因素，年均增長(cháng)9.2%；同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。從居民購買(mǎi)力來(lái)看，1998年到2006年，城鎮居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價(jià)計算，年均增長(cháng)8.9%；2006年底，我國城鄉居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬(wàn)億元，客觀(guān)上具備了較強的住房消費能力。隨著(zhù)收入增長(cháng)和儲蓄水平的提高，城鎮居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過(guò)按揭、負債的方式購房。特別是住房制度改革以后，房產(chǎn)歸屬關(guān)系發(fā)生了變化，住房成為家庭財產(chǎn)的重要組成部分，計劃經(jīng)濟體制下被壓抑的住房需求得到釋放。
第二，城市拆遷和投機炒作導致房屋需求過(guò)度旺盛。過(guò)度的市場(chǎng)需求是房?jì)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力量。住房需求可分為自住性需求、強制性需求(政策性需求)和投機性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證，由于自住需求增加帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲具有合理性。而被動(dòng)性需求和投機性需求的大量存在導致房地產(chǎn)需求過(guò)度，是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不健康上漲的重要因素。
被動(dòng)性需求是指由于舊城區改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動(dòng)下，居民“不得不”買(mǎi)房或租房的需求。近幾年，各地政府出于城市建設和舊城改造等政績(jì)需要大規模拆遷，盡管我們目前無(wú)法取得這方面比較權威的全國性數據，但是，我國各大城市的拆遷確實(shí)非常普遍�？紤]到拆遷面積帶來(lái)的住宅需求乘數一般在2-3，拆遷因素對我國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世界其它各國根本無(wú)法比擬的。
投機和投資性住房需求主要是為了出售或出租而形成的需求。房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲引起了越來(lái)越多的短期炒作行為。特別是在一些大城市、特大城市，國內的民間資金以及國際游資紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而投機的大量存在又反過(guò)來(lái)推動(dòng)了房?jì)r(jià)的繼續上揚，形成了投機與房?jì)r(jià)上漲相互推動(dòng)的惡性循環(huán)。目前，關(guān)于房地產(chǎn)投資的定位和統計沒(méi)有明確規定，具體測度也很困難。但通過(guò)已售而未住的比例可以在一定程度上反映這一問(wèn)題。據不完全統計，上海、北京、南京、杭州、寧波等房?jì)r(jià)上漲較快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。
第三，成本是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的內在因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等，土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高，對房?jì)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。
首先，土地交易價(jià)格不斷上漲。土地是一切經(jīng)濟活動(dòng)的載體，隨著(zhù)工業(yè)化和城市化建設的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價(jià)格不斷上漲。另外，土地價(jià)格的不斷攀升，也受到了地方政府的利益驅動(dòng)。
目前，土地的收入是地方政府財政的支柱。據統計，2003年上海的賣(mài)地收入為216億元，相當于上海市地方財政總收入的24%。房?jì)r(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過(guò)程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力。在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格更是大幅上漲。土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。
其次，建材價(jià)格上漲較快。從建材成本來(lái)看，由于我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結構升級階段，投資需求旺盛，生產(chǎn)結構偏重于重工業(yè)化，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場(chǎng)初級產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這就導致了能源、原材料價(jià)格漲勢較猛。2004年，建材價(jià)格指數曾達到105.1，生產(chǎn)成本增大，必然導致房?jì)r(jià)提高。
從1998年以來(lái)土地、建材價(jià)格指數與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數的變化情況來(lái)看，土地和建材價(jià)格與房?jì)r(jià)之間存在很強的相關(guān)性。這表明：土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，建筑材料作為商品房屋生產(chǎn)的基本要素，其價(jià)格的上漲不可避免地會(huì )傳導到商品房?jì)r(jià)格上。
第四，結構性矛盾未得到根本解決。市場(chǎng)供應結構不合理也是房?jì)r(jià)上升的主要因素。在市場(chǎng)繁榮、供銷(xiāo)兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益比較優(yōu)勢的驅動(dòng)下過(guò)分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)商品住房供應量明顯不足。
2006年，國家提出了建筑面積90平方米以下住宅不得低于70%的要求，部分地區也在增加“限面積、限價(jià)格”住宅的開(kāi)發(fā)，但經(jīng)濟適用房投資比重偏低的矛盾仍很突出。
經(jīng)濟適用房供給不足是房地產(chǎn)結構不合理的主要表現，也是造成我國住房?jì)r(jià)格居高不下的重要原因。
我國從1998年7月1日開(kāi)始推行經(jīng)濟適用住房，國務(wù)院住房改革的綱領(lǐng)性文件(即1998年國務(wù)院23號文件)明確提出要以“建設經(jīng)濟適用住房為主”，但是，由于我國住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府無(wú)法獲得土地出讓收入、而開(kāi)發(fā)商利潤較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此，自2000年以來(lái)，經(jīng)濟適用房占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重呈直線(xiàn)下滑的態(tài)勢。2005年，經(jīng)濟適用房投資額下降6.8%，其占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重下降至3.3%的歷史最低水平，較2000年下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年，在國家的干預下，經(jīng)濟適用房投資扭轉了前幾年增速持續下降的局面，而轉入增長(cháng)軌道，比重較2005年略有提高，但也僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的3.6%，房地產(chǎn)供給結構失衡的程度沒(méi)有得到根本改變。
經(jīng)濟適用房比重偏低不僅弱化了對商品房?jì)r(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。更讓人擔憂(yōu)的是，由于供給不足，經(jīng)濟適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對象，相當一部分本應以中低收入群體為需求對象的經(jīng)濟適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴重偏離了政策初衷。
第五，影響房?jì)r(jià)上漲的其他深層次因素。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的主體看，地方政府、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)乃至購房者在房?jì)r(jià)運行機制中相互影響，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格走高。一些城市的政府通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大搞城市建設和政績(jì)工程，過(guò)分利用土地資源來(lái)經(jīng)營(yíng)城市；部分商業(yè)銀行認為個(gè)人住房按揭是低風(fēng)險、高利潤貸款而大量放貸，由于銀行之間協(xié)調不夠，投機性購房者有機可乘；開(kāi)發(fā)商為追求開(kāi)發(fā)利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jì)r(jià)短期內的非正常上漲；而持續上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，使得消費者對房?jì)r(jià)上漲的預期增強，一些持幣待購者因擔心房?jì)r(jià)繼續上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動(dòng)了房?jì)r(jià)的持續上漲。
從住房消費觀(guān)念上來(lái)看，大多數人認為租房不如買(mǎi)房，因此，許多參加工作不久、尚無(wú)購房能力的年輕人也在父母的支持下加入購房大軍的行列。與世界發(fā)達國家相比，我國的買(mǎi)方需求明顯偏大，而租房需求的比例則偏低。另外，由于在大多數城市，住房和戶(hù)口、子女入學(xué)緊密聯(lián)系，也迫使許多人由租房轉為買(mǎi)房。
房?jì)r(jià)上漲過(guò)快對我國經(jīng)濟健康發(fā)展負面影響顯著(zhù)
房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國民經(jīng)濟持續、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩定因素。
第一，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快導致居民購房負擔過(guò)重，抑制了居民的其他消費。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，不僅加大了物價(jià)上漲的壓力，而且也導致了居民購房負擔的日益加重。1998年至2006年，以現價(jià)計算的中國城鎮居民人均可支配收入平均增長(cháng)10.2%，而現價(jià)住宅銷(xiāo)售額的增長(cháng)卻達到32.6%。
由于預期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )繼續大幅上升，許多家庭會(huì )抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。過(guò)高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費。這嚴重削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。
第二，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前，我國收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當嚴重，而房?jì)r(jià)大幅增長(cháng)，特別是一些大中城市房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，意味著(zhù)財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區在集聚，在向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對而言，大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財富則變相縮水，導致收入差距進(jìn)一步拉大。低收入階層居民收入的增長(cháng)趕不上房?jì)r(jià)的增長(cháng)，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場(chǎng)之外。由中國人民銀行的2007年1季度問(wèn)卷調查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升的現狀相比，月收入2000以下的居民購房意愿卻在逐年下降。
第三，房?jì)r(jià)持續過(guò)快上漲最終將導致房?jì)r(jià)下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進(jìn)而給國民經(jīng)濟帶來(lái)劇烈震蕩。
第四，高房?jì)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一。國家統計局有關(guān)資料顯示，目前，在我國由價(jià)格等因素拉動(dòng)的住宅建設中，耗用的鋼材占全國鋼材用量的20%，鋼材消耗比發(fā)達國家高10%-20%；水泥用量占全國總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發(fā)達國家多消耗水泥80公斤。住宅建設過(guò)程中耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國既有城鄉住宅建筑總量中節能住宅不足2%。
第五，房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)會(huì )影響城鄉統籌發(fā)展。城市化進(jìn)程加快是我國經(jīng)濟結構調整的重要內容之一。房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，增加了農村剩余勞動(dòng)力向城鎮轉移的成本，抑制了城市化發(fā)展的進(jìn)程，也削弱了城市化對解決“三農”問(wèn)題的重要作用。
第六，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲將帶動(dòng)城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競爭力。在一定程度上影響外資投入和出口的競爭力。同時(shí)，由于高昂的房?jì)r(jià)加大了居住成本，也阻礙了優(yōu)秀人才向大城市的聚集，對城市經(jīng)濟的長(cháng)期發(fā)展不利。
未來(lái)房?jì)r(jià)上漲趨勢仍將難以改變
從長(cháng)期來(lái)看，在我國經(jīng)濟持續快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中，房?jì)r(jià)下跌的可能性不大，住房?jì)r(jià)格的上漲將可能是一個(gè)常態(tài)。對此，我們應予以高度注意。
首先，從市場(chǎng)需求來(lái)看，居民源源不斷的住房需求是房?jì)r(jià)上行的源動(dòng)力。住房制度改革已實(shí)施10年時(shí)間，買(mǎi)房成為消費者的唯一選擇。
雖然我國實(shí)行計劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。自1998年以來(lái)，我國每年以超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)城市化，據估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長(cháng)。大量人口進(jìn)城居住和就業(yè)，將形成巨大的住房需求。
從消費結構升級的趨勢來(lái)看，居民消費的重點(diǎn)已經(jīng)轉向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。
其次，從住房建設成本來(lái)看，由于我國目前正處在重化工業(yè)化、城市化和消費結構升級階段，生產(chǎn)結構偏重于重工業(yè)化，對鋼鐵、水泥、建材等等能源、原材料需求較大，而國際市場(chǎng)初級產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這樣就導致了能源、原材料價(jià)格漲勢較猛。
房地產(chǎn)業(yè)是耗費能源、原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，生產(chǎn)成本增大，必然導致價(jià)格的提高。
從土地價(jià)格來(lái)看，土地的有限性以及因為城市化、工業(yè)化的加速對建設用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動(dòng)房?jì)r(jià)增長(cháng)的因素將長(cháng)期存在。
據對全國32個(gè)主要城市的統計調查，地價(jià)因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市則高于這一水平。
這就是說(shuō)房?jì)r(jià)的將近1/3是由土地價(jià)格決定的。隨著(zhù)土地獲取難度和獲取成本的增加，住房?jì)r(jià)格上行不可避免。
另外，從國際經(jīng)驗來(lái)看，根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著(zhù)密切的聯(lián)系。
當一個(gè)國家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩定快速增長(cháng)期。
2006年，我國人均GDP約為1878美元，這就意味著(zhù)今后相當長(cháng)時(shí)間內我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩定快速增長(cháng)時(shí)期。
要解決房?jì)r(jià)上漲過(guò)快與普通居民購買(mǎi)力不足的矛盾，政府必須堅定宏觀(guān)調控和制度改革的決心，確保已經(jīng)出臺的政策措施能夠不折不扣地得到執行。
只有保證房?jì)r(jià)和居民收入同步增長(cháng)，才能保證大多數居民安居樂(lè )業(yè)，才能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩定運行。
