“中國的房?jì)r(jià)在短期或者中期內會(huì )是上漲的，將來(lái)可能面臨下降的壓力�！苯�，在主題為“樓市泡沫與房?jì)r(jià)調控”的“天籟之音巔峰對話(huà)”圓桌論壇上，中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼明表示，人口結構是影響中國房?jì)r(jià)走勢的重要原因之一，到2015年，中國房?jì)r(jià)或將出現拐點(diǎn)。
房地產(chǎn)整體上不存在泡沫
近幾年，中國房?jì)r(jià)漲幅較高，引發(fā)了業(yè)內外對房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的擔憂(yōu)與質(zhì)疑。對此，專(zhuān)家認為，在現有房?jì)r(jià)下，仍有大部分人具有購買(mǎi)需求與支付能力，中國房地產(chǎn)整體上并不存在泡沫。
“就整個(gè)中國來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些價(jià)位的房地產(chǎn)可能會(huì )有泡沫�！甭穭呕ǘ戮种飨瘑蝹ケf(shuō)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)也要有一定的泡沫去潤滑，價(jià)格泡沫可以從很多角度去考量，如拿當前的房?jì)r(jià)和人們的支付能力去考量，支付得起就沒(méi)有泡沫，支付不起就有泡沫，問(wèn)題是拿誰(shuí)的支付能力去衡量。
建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國面對的不是住房困難，而是沒(méi)有完全實(shí)現所有人都有房子��；沒(méi)有實(shí)現大多數人都有自己的房子；再加上資源分配存在著(zhù)不均衡和浪費，房?jì)r(jià)上漲有一定必然性。
多種因素推動(dòng)中國房?jì)r(jià)上漲
對于中國房?jì)r(jià)還將上漲多久，中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼明預測：中國房?jì)r(jià)還將上漲八年左右。
單偉豹表示，中國的房地產(chǎn)上漲有一定原因，我國每年有10%的經(jīng)濟增長(cháng)、人民幣對美元的增值、再加上都市化，這幾個(gè)百分點(diǎn)的影響加起來(lái)是剛性的價(jià)格上漲趨勢。
劉洪玉則認為，人才和資本的流動(dòng)也加速了中心城市房?jì)r(jià)上漲的趨勢�！巴心芰I(mǎi)房的人更容易流動(dòng)，他們流動(dòng)的目的是尋找更好的發(fā)展機會(huì )。他們并非著(zhù)眼于買(mǎi)房便宜，而是從增值的角度，預期拿到回報�！彼f(shuō)。
此外，中國趕超世界先進(jìn)水平和產(chǎn)業(yè)結構的調整也將把資產(chǎn)價(jià)格推高。建設部政策研究中心主任陳淮表示，中國正在步入世界大國的行列，在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，人們的資產(chǎn)信用在不斷地提高，人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際是私人財富累積的過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程。
對于中國產(chǎn)業(yè)結構調整對房?jì)r(jià)的影響，陳淮指出，目前全世界的資產(chǎn)價(jià)格正處在評估的過(guò)程中，包括房產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格�，F在全世界的資產(chǎn)價(jià)格體系，是過(guò)去100年工業(yè)化過(guò)程中形成的。這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格體系的核心是重化工業(yè)資產(chǎn)，是資金密集型。而在今天的產(chǎn)業(yè)結構中，重化工業(yè)并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型鋼鐵企業(yè)比，知識產(chǎn)權早就取代了折舊的資本回收方式，因此，這個(gè)世界中的所有資產(chǎn)價(jià)格體系都要全面評估。
2015年將出現拐點(diǎn)
雖然中國房?jì)r(jià)具有上漲趨勢，但是，專(zhuān)家表示，在2008年奧運會(huì )的推動(dòng)潮過(guò)去之后，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì )面臨一個(gè)拐點(diǎn)�！暗�2010年達到頂峰，到2015年基本持平，但是2015年之后將大幅度下降�！惫^明稱(chēng)。
哈繼明表示，當人口結構拐點(diǎn)出現的時(shí)候，可能也就是資產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)要產(chǎn)生的時(shí)候。他說(shuō)，中國在解放后，尤其是上世紀50年代，出生率特別高，一直維持了20年左右。到了上世紀70年代末，開(kāi)始實(shí)行計劃生育政策。因此，上世紀50年代中期出生的人，是目前的主要儲蓄者，他們在社會(huì )中占比非常高，既要為自己養老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。在儲蓄率高的情況下，利率水平一定是很低的，人們必定尋找其他增值、保值的手段，或者買(mǎi)房子，或者買(mǎi)股票，甚至買(mǎi)字畫(huà)等。這使得資產(chǎn)價(jià)格被推了上去，但是等到他們退休或者逐漸離開(kāi)這個(gè)世界的時(shí)候，就會(huì )發(fā)現很難把手中的資產(chǎn)傳到下一代去，因為他們的下一代可能都是獨生子女。在這種情況下，房?jì)r(jià)必然會(huì )出現回落。
據介紹，日本房?jì)r(jià)也曾出現先漲后落的情況，這與日本嬰兒潮有很大關(guān)聯(lián)�！叭绻毡镜慕�(jīng)驗和教訓對中國有一點(diǎn)啟示的話(huà)，我們不難想像，中國資產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì )出現先漲后落的情況。這就是為什么資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房?jì)r(jià)，還有八年，也許是10年的上漲空間�！惫^明說(shuō)。(韓丹 葉真)
