漲！漲！漲！
上半年的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現近幾年來(lái)中最為強勁的上揚態(tài)勢，據國家發(fā)改委和國家統計局近日發(fā)布的信息，6月份全國70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比、環(huán)比均創(chuàng )下了2006年以來(lái)的新高。
在北京、深圳等一線(xiàn)城市連續多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下，房產(chǎn)價(jià)格上漲態(tài)勢正在向其他地區一路蔓延。2005年3月以來(lái)住房?jì)r(jià)格相對穩定的長(cháng)三角地區的房?jì)r(jià)出現反彈，南京、杭州、寧波6月份房?jì)r(jià)同比漲幅分別為11.3%，8.6%、6.9%。
隨后的二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也呈現出普漲局面，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(cháng)沙、惠州、大理等市住房?jì)r(jià)格的上漲，已經(jīng)進(jìn)入到全國70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅的前十位。北海市的房?jì)r(jià)漲幅連續兩個(gè)月位居榜首，同比增長(cháng)分別達到了15.1%，16.5%。
而事實(shí)上，根據中房指數研究院和一些城市的有關(guān)部門(mén)對實(shí)際成交數據的統計，某些地區實(shí)際房屋成交價(jià)格漲幅還要高于已經(jīng)公布的漲幅。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全盤(pán)“皆漲”。
針對這一態(tài)勢，8月11日，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)門(mén)發(fā)布《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》，專(zhuān)項對今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚態(tài)勢做系統分析。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一表示，今后應加強包括出臺物業(yè)稅法、調整利率等在內的財稅等市場(chǎng)調節手段。
三大因素助推上半年樓價(jià)
中房協(xié)報告認為，今年上半年雖然擺脫了2005年來(lái)土地供應連續減少的局面，土地供應同比增長(cháng)10%，但由于前兩年基數較小，供應總量依然不足，一些企業(yè)在取得土地后，開(kāi)發(fā)建設速度減緩，上半年全國完成土地開(kāi)發(fā)面積占同期土地購置面積比重68.4%，而占歷年待開(kāi)發(fā)土地面積比重僅40%，土地有效供應明顯不足。
與土地購置面積同比上升10%相比，同期購置土地費用卻同比上升高達28.6%。朱中一認為，這表明土地購買(mǎi)價(jià)格的上漲。單位土地面積開(kāi)發(fā)成本明顯加大，反映出拆遷安置費用的提高，和實(shí)行“招拍掛”后地價(jià)的上漲，而這一切終將反映到房?jì)r(jià)上。
另一組形成對比的數據是，商品房供應增幅回落與需求顯著(zhù)上升的反差，供不應求的矛盾正在加劇。上半年除完成土地開(kāi)發(fā)面積增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)外，商品房新開(kāi)工面積同比回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積低了9.3個(gè)百分點(diǎn)。
而相形之下，需求類(lèi)指標增幅卻強勁上升，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)21.5%，增幅比去年同期提高了5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)33.8%，增幅同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)22.5%，增幅比去年同期提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(cháng)36.8%，增幅比去年同期提高了13.9個(gè)百分點(diǎn)。
造成住宅市場(chǎng)供不應求的原因有很多，朱中一分析認為，從需求方面看，在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩背景下，大量資金涌向住宅市場(chǎng)，家庭擁有多套住宅的數量增加；而前兩年受宏觀(guān)調控影響，一些持幣待購的消費者，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉向資金以及海外資金等。
“就供應方面而言，除了土地成本上升影響，部分開(kāi)發(fā)商基于對未來(lái)市場(chǎng)預期看好，大量項目閑置、囤積現象，也加劇了有效供應的不足，還有城市拆遷進(jìn)度普遍放緩以及去年以來(lái)實(shí)行新政后項目套型調整等都綜合影響了市場(chǎng)供應數量�！敝熘幸徽f(shuō)。
此外，二手房和租賃市場(chǎng)的發(fā)展滯后也是造成房?jì)r(jià)單邊上揚的另一大誘因。據中國指數研究院院長(cháng)莫天全介紹，40個(gè)重點(diǎn)城市統計數字顯示二手房交易量縮價(jià)升。上半年二手房成交總面積不但沒(méi)有增長(cháng)，還同比減少1.6%。其中二手住房成交面積增長(cháng)幅度低于新建商品住房銷(xiāo)售面積漲幅21.8個(gè)百分點(diǎn)，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%。二手住房成交套數與新建商品住房占比為56.3%。二手房交易量?jì)H為新房的一半。
而二手房?jì)r(jià)漲幅卻異�？焖�，并于今年6月首度超過(guò)新房?jì)r(jià)格的漲幅。通常情況下新房?jì)r(jià)格的漲幅要高于二手房?jì)r(jià)格，而在新房供應不足情況下，二手房?jì)r(jià)被迅速抬升，今年6月二手房?jì)r(jià)格上漲7.8%，高于同期新建住宅價(jià)格漲幅0.4個(gè)百分點(diǎn)，莫天全預計，短期內這種情況還會(huì )繼續保持。
行政干預適得其反？
對于上半年房地產(chǎn)呈現出來(lái)的種種問(wèn)題，中房協(xié)報告坦陳，商品住宅供不應求局面下半年仍難以緩解，房?jì)r(jià)上漲的壓力依舊存在。
值得注意的是，衡量供求的關(guān)鍵性指標，商品住宅銷(xiāo)售面積與竣工面積比在上半年首度突破了2.0達到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武漢、南京、杭州4城市該數據分別為2.97、2.42、2.31、2.06，而重慶、廣州、上海也達到了1.89、1.79、1.74，意味著(zhù)購買(mǎi)力的增長(cháng)速度將把可供數量遠遠拋在身后，而這一趨勢無(wú)疑將在下半年延續。
在分析中國樓市快速上揚深層原因時(shí)，也有不少反思近兩、三年來(lái)政策宏觀(guān)調控得失的聲音。中房協(xié)報告認為，今年以來(lái)，房?jì)r(jià)普遍上漲，人們對某些宏觀(guān)調控政策措施的有效性產(chǎn)生了疑慮。比如，套型90平米一下占70%以上的規定，與實(shí)際需求不一致。
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一表示，需求結構的變化主要與住房的價(jià)格有關(guān)，與硬性的指標關(guān)聯(lián)不大。但靠行政的手段使需求適應供應結構的調整，難以達到目的。通過(guò)對北京、上海、深圳、天津4城市消費者調查，有70-80%的消費者選擇了100平米以?xún)葢?hù)型，而對90平米戶(hù)型的需求，深圳只有46%，上海僅37%。
“對調整住房結構，政府應該多采取財稅等經(jīng)濟的手段，這樣收效會(huì )更大�！敝熘幸徽f(shuō)，調控需要政府行政與市場(chǎng)機制兩種手段互相結合。
除了反思調控，中房協(xié)也對金融系統執行不到位提出了批評：銀行沒(méi)有嚴格執行個(gè)人住房抵押貸款的條件，客觀(guān)上支持了住房消費需求的增長(cháng)。
此外，朱中一還認為，近年來(lái)外資進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，雖然緩解了一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，增加了部分供應，但也增加了宏觀(guān)經(jīng)濟調控與穩定房?jì)r(jià)的難度。
物業(yè)稅出臺“越早越好”
針對上半年市場(chǎng)發(fā)展現狀，中房協(xié)報告預計，在今年下半年或今后一段時(shí)間內，政府還可能出臺一些新的調控措施。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一表示，物業(yè)稅等財稅金融手段、金融政策調整、土地市場(chǎng)治理、住房保障制度落實(shí)等均是未來(lái)調控的主要手段。
對于萬(wàn)眾關(guān)注的物業(yè)稅何時(shí)出臺，朱中一表示，目前是針對現有住房數量、還是人均面積大小等都還存在不同方案，“但就目前來(lái)看，遲早都要走這一步，早一點(diǎn)走更好�！�
朱中一認為，目前全國房?jì)r(jià)存在明顯的“虛高”，一個(gè)明顯的證據是，今年一季度住房租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格漲幅分別為1.5%和6%，租賃需求是反映真實(shí)的居住實(shí)際要求，兩者存在4.5個(gè)百分點(diǎn)落差，要引導消費，抑制虛高增長(cháng)，物業(yè)稅無(wú)疑是最為有力的利器。
此外，朱中一還建議，在擴大土地有效供應方面，在固守18億畝耕地前提下，探索城市住宅用地增加與農村宅基地減少相掛鉤的政策。
在金融方面，中房協(xié)同時(shí)建議銀行存款利率上調并高于物價(jià)上漲指數，避免更多的資金向房地產(chǎn)資產(chǎn)轉移，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng )新，分流投資者相關(guān)渠道，在大力培養租賃市場(chǎng)方面，政府應該一方面考慮對住宅保有環(huán)節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面也要考慮減少個(gè)人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場(chǎng)。(林深)
