主持人：
記者 楊光明
特邀嘉賓：
郭田勇 中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授
劉曉忠 原北京普藍諾經(jīng)濟研究院研究員
柳博 深圳發(fā)展銀行住房與消費信貸部總經(jīng)理
根據央行最新發(fā)布的《中國貨幣政策執行報告》，今年上半年，商業(yè)銀行貸款繼續快速增長(cháng)。其中，居民戶(hù)消費性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購房需要的居民戶(hù)中長(cháng)期消費性貸款同比多增3206億元。與此同時(shí)，國家發(fā)改委和統計局公布的數據顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格6月同比上漲7.1%。經(jīng)歷了多次的上漲、調控、再上漲、再調控，各地房?jì)r(jià)的調控掉入了怪圈。在高房?jì)r(jià)以及可能面臨新的調控政策出臺的形勢下，商業(yè)銀行住房信貸、特別是一直被認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房按揭貸款將受到哪些影響？如何重新評估住房按揭貸款的潛在風(fēng)險？記者邀請了幾位專(zhuān)家對這些熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入探討。
記者：怎樣看待房?jì)r(jià)的持續走高和銀行房貸增長(cháng)過(guò)快的現象？如何評估目前商業(yè)銀行房貸面臨的市場(chǎng)環(huán)境？
郭田勇：在我國經(jīng)濟生活中，住房既是一種商品，同時(shí)也具有投資品的特征。房?jì)r(jià)的持續走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，也有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投資需求高漲的影響。因此從商品角度觀(guān)察，我國現階段的住房市場(chǎng)的供不應求必將反映在房?jì)r(jià)上漲上；從資產(chǎn)角度來(lái)看，房?jì)r(jià)的上漲又進(jìn)一步增強了房?jì)r(jià)繼續上漲的預期，投資需求也將擴張，其結果更將帶來(lái)房?jì)r(jià)的上漲。
銀行房貸增長(cháng)過(guò)快要從供給和需求兩個(gè)方面來(lái)看。需求上講，房貸需求是一種衍生需求，它源于對住房的需求，因此可以說(shuō)銀行房貸增長(cháng)過(guò)快是巨大的住房需求的必然結果。供給上看主要有以下原因：一、個(gè)人房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良資產(chǎn)率不到1%。不僅如此，房貸收益還遠遠高于其他貸款品種。二、個(gè)人住房貸款的規模越大，銀行的風(fēng)險資產(chǎn)總額越小�！栋腿麪枀f(xié)議》規定，完全居住用途的房產(chǎn)作抵押的貸款的風(fēng)險權數為50%，而其他類(lèi)型的固定資產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險權數為100%。三、2005年底最高人民法院出臺《關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，可認為是房貸市場(chǎng)的拐點(diǎn)�！兑幎ā穼σ呀�(jīng)依法設定抵押的房屋，即使是屬于房屋所有人及家屬生活所必需的居住用房，仍可予以拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。四、實(shí)現銀行資產(chǎn)的轉換，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良率。
記者：住房按揭貸款一直被認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。你認為住房按揭貸款質(zhì)量與房?jì)r(jià)高低存在著(zhù)怎樣的關(guān)系？房?jì)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格持續高漲將在哪些方面影響住房按揭貸款的質(zhì)量？
柳博：只能說(shuō)在好的風(fēng)險管理下的住房按揭貸款才是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房?jì)r(jià)大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款風(fēng)險管理水平還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)檢驗。在房?jì)r(jià)持續上升的情況下，按揭貸款的風(fēng)險是被掩蓋了的，正如美國的次級按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來(lái)，美國的房?jì)r(jià)出現下滑，其實(shí)只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量四分之一的次級按揭市場(chǎng)崩潰，雖然說(shuō)房?jì)r(jià)下降并不是惟一的原因。
房?jì)r(jià)持續高漲給銀行帶來(lái)虛幻的假象，也使銀行未能真正地重視按揭的風(fēng)險管理，這是對住房按揭貸款質(zhì)量最大的影響。
劉曉忠：房貸是否屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并不能由房地產(chǎn)本身的屬性決定，它屬于一個(gè)動(dòng)態(tài)的、相對的概念。當然，房貸自身具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎和條件，但前提有兩點(diǎn)：一是自住型、消費型為主；二是即便是自住消費型的，房?jì)r(jià)也需要控制在一個(gè)合理的房?jì)r(jià)收入比范圍內，否則，房?jì)r(jià)過(guò)高所帶來(lái)的違約風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險等是很難避免的。
而目前房貸市場(chǎng)卻充斥著(zhù)大量的投資、投機型需求，房?jì)r(jià)收入比也高不可攀，加之目前又處于一個(gè)利率變動(dòng)的敏感時(shí)期，等等。這些因素疊加起來(lái)，房貸風(fēng)險自然就凸現出來(lái)。
目前，銀行在房貸方面的風(fēng)險和隱患，一方面集中在開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款，另一方面集中在個(gè)貸上。風(fēng)險不會(huì )單一，而是市場(chǎng)風(fēng)險、價(jià)格風(fēng)險、違約風(fēng)險和利率走高所導致的利率風(fēng)險等形成的綜合風(fēng)險。
記者：個(gè)人住房按揭貸款的高速增長(cháng)，是商業(yè)銀行近年來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的突出亮點(diǎn)。但在花樣翻新的房貸產(chǎn)品中，銀行的房貸創(chuàng )新是不是做到了“風(fēng)險可控”？
郭田勇：銀行的房貸創(chuàng )新遠遠沒(méi)有達到風(fēng)險可控，以下風(fēng)險都沒(méi)有在商業(yè)銀行先行風(fēng)險管理框架內體現和解決。首先，新的道德風(fēng)險無(wú)法解決。房貸新品的推出一方面確實(shí)給借款人帶來(lái)了便利和實(shí)惠，另一方面也使得一部分尚不具備足夠還款能力的人加入到借款人的行列，這就給銀行帶來(lái)了逆向選擇的風(fēng)險。一旦這部分人群的收入狀況發(fā)生惡化，銀行就無(wú)法按期收回貸款。
其次，一旦房?jì)r(jià)回落，理性違約問(wèn)題將更加嚴重。目前我國正處在經(jīng)濟高漲時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，從而價(jià)格步步走高；隨著(zhù)各項宏觀(guān)調控措施的到位與各項解決人民住房問(wèn)題的措施的落實(shí)，價(jià)格就會(huì )下跌，當房屋價(jià)值低于貸款總額時(shí)，不排除部分借款人會(huì )選擇違約。這種情況下，即使銀行處理抵押物也無(wú)法避免惡性的資產(chǎn)損失。
再次，關(guān)口后移風(fēng)險可能帶來(lái)巨大損失。目前，許多商業(yè)銀行一直相信房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)，尤其在《關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》出臺后，在實(shí)際操作中往往并不重視貸款人的第一還款來(lái)源，而更注重抵押品與貸款額度是否相稱(chēng)。這將風(fēng)險關(guān)口的把守由貸前轉到了貸后。而貸后風(fēng)險能否把握得住，很大程度上依賴(lài)較高的抵押品的現金回收率，而現金回收率則取決于市場(chǎng)對房屋抵押品的估值，如果房?jì)r(jià)走低，銀行損失在所難免。
記者：目前有一種觀(guān)點(diǎn)認為，我國個(gè)人住房按揭貸款政策存在著(zhù)制度缺陷，主要是以交易價(jià)格為基礎確定按揭貸款價(jià)值，將房地產(chǎn)商的風(fēng)險和責任轉嫁給了銀行，同時(shí)也助長(cháng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、價(jià)格高企，并使銀行也不自覺(jué)地成為一個(gè)推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的力量。怎么看待這個(gè)問(wèn)題？
郭田勇：對此觀(guān)點(diǎn)需辯證看待。一方面，按揭貸款確實(shí)賦予了購買(mǎi)者更高的購買(mǎi)力，導致了潛在需求的實(shí)現，在一定程度上可能導致房?jì)r(jià)高漲；但另一方面以交易價(jià)格來(lái)確定按揭貸款價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟的必然選擇，存在缺陷的不是按揭貸款政策，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身和居高不下的房?jì)r(jià)。把市場(chǎng)過(guò)熱的責任歸咎于按揭貸款制度是不公平的。
劉曉忠：我認為問(wèn)題不在是不是以交易價(jià)格來(lái)確定按揭貸款價(jià)值，現在除了交易價(jià)格銀行很難找到第二個(gè)價(jià)格參照系。事實(shí)上這也是銀行風(fēng)險管理的一部分。
對于銀行來(lái)講，如果覺(jué)得當前房?jì)r(jià)高，你可以提高首付比例、加強客戶(hù)資料真實(shí)性和風(fēng)險承受能力等方面的審核，或者提高貸款利率等手段來(lái)降低風(fēng)險或加以規避。
記者：從國際上看，證券化是化解房貸風(fēng)險的有效手段。但是，我國房貸證券化的探索基本處于停滯階段。在當前的形勢下，是否應加快房貸證券化的探索步伐？最近美國發(fā)生的次級抵押貸款債券危機對我國商業(yè)銀行有哪些借鑒意義？
柳博：證券化可以在一定程度上化解銀行的房貸風(fēng)險，但并不能化解整個(gè)房貸體系的風(fēng)險和投資人的風(fēng)險。目前大家都認為房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上目前房產(chǎn)抵押債券在市場(chǎng)上沒(méi)有一個(gè)好價(jià)錢(qián)，各家銀行自然沒(méi)有動(dòng)力將它們證券化了。不過(guò)小銀行由于資金的關(guān)系或許愿意。既然大銀行有能力實(shí)施證券化，在現階段一個(gè)可行的模式是，由大銀行收購多家中小銀行的按揭貸款，然后將其證券化。國外也不是大小銀行、按揭公司都自己搞證券化的。
美國次按危機給我們銀行業(yè)最大的啟示應該是，大家都在做的事情并不一定就是對的。我指的是國內很多銀行為爭奪市場(chǎng)，競相攀比放松信貸政策和審批尺度。美國的次按行業(yè)還不是一起都出了問(wèn)題？依我看，我國銀行的風(fēng)控水平尚遠不及美國的次級按揭機構，審批也松得多，相當大一部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件。因此可以說(shuō)我們的按揭中夾雜著(zhù)不小比例的“中國式”次級按揭。
記者：最近，監管部門(mén)對房貸風(fēng)險進(jìn)行了全面預警。商業(yè)銀行當前應當從哪些方面采取措施防范房貸風(fēng)險？
郭田勇：一方面是關(guān)注借款人的資信狀況，認真考查借款人的還款能力(資)和還款意愿(信)，通過(guò)嚴格的貸前調查與審查，嚴把放貸入口關(guān)。另一方面，由于住房抵押貸款的期限很長(cháng)，即使是最徹底、最及時(shí)的審查也無(wú)法對借款人資信狀況的變化做出準確預測，因此銀行還必須尋找獲取貸款抵押品來(lái)保證自己的利益。具體來(lái)看，包括以下方面：
堅持貸前的嚴格審查。它是控制風(fēng)險的第一步，審查重點(diǎn)有兩個(gè)，一是審查借款人的收入狀況與信用狀況。二是審查抵押房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn)權狀況。
需進(jìn)一步完善貸款擔保和貸款保險。它可降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權益。
積極探索住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，其實(shí)質(zhì)就是在二級市場(chǎng)上賣(mài)出貸款，將其移出資產(chǎn)負債表，從而也轉移了與該貸款有關(guān)的各種風(fēng)險。
還需探索使用金融衍生工具保值。利率的波動(dòng)會(huì )給貸款銀行帶來(lái)不可估量的損失，減輕利率風(fēng)險的一個(gè)辦法就是使用金融衍生工具來(lái)套期保值。
要利用貸款重組的手段。當借款人出現還款的困難時(shí)，可以通過(guò)貸款重組的方法來(lái)避免違約的發(fā)生。重新構造抵押貸款的方法有很多，如降低利率，利息自然增值和延長(cháng)還款期限等。
