朱鋒 上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理
剛剛出臺了住房保障指導政策，繼而又迎來(lái)了央行今年第四次加息，近期房?jì)r(jià)快速上漲的局勢將如何嬗變？新“雙核時(shí)代”的中國樓市，購房者目前究竟應該出手買(mǎi)房還是繼續觀(guān)望？此次上證第一演播室特別請來(lái)專(zhuān)業(yè)人士為網(wǎng)友做出解答。
供需失衡：助推房?jì)r(jià)上漲
主持人：雖然房改政策不斷出臺，但是房?jì)r(jià)仍然只漲不跌，7月各大城市平均漲幅在10%-12%之間。能否請專(zhuān)家解讀一下這種現象背后的深層原因？
朱鋒：從宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的角度來(lái)說(shuō)，人民幣升值、股市發(fā)展很好、人口紅利等，都造成了需求的井噴，從而導致房?jì)r(jià)開(kāi)始有大幅的提升。此外，由于城市的地位不斷提高，購房者的來(lái)源也日趨廣泛，導致城市剛性需求量有充足的保證。然而在供給方面，由于土地出讓在2005年之后則一直處于低迷狀態(tài)，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)存量土地都有限。同時(shí)，又受到國家“70/90政策”的影響，導致相當大的一批住宅推遲供應，以上海市為例，今年住宅的供應一直處于一種警戒線(xiàn)以下的水準，造成市場(chǎng)上供不應求的表現。
但從另外的角度來(lái)看，房地產(chǎn)實(shí)際上有著(zhù)非常強的地域性特點(diǎn)。首先全國并非所有的城市都漲，如許多供應量過(guò)大的城市房?jì)r(jià)一直很難增長(cháng)；其次，在上海也有很多區域房屋的銷(xiāo)售也并沒(méi)有出現很多起色。綜合以上，我認為宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、土地供應關(guān)系、拍賣(mài)土地價(jià)格給人的升值預期是這次增長(cháng)的比較深層次的原因。
主持人：近期全國土地市場(chǎng)表現搶手，各家發(fā)展商爭先恐后，最后成交地價(jià)甚至高于周邊在售房?jì)r(jià)的現象屢屢發(fā)生，這是否是造成房?jì)r(jià)上漲的因素之一？
朱鋒：這是造成房?jì)r(jià)上漲比較重要的因素。從政府角度來(lái)說(shuō)，中央政府對于土地嚴控的指導方向是一個(gè)基本國策，是不可能改變的，所以在土地出讓的速度和規模上已經(jīng)較之前幾年有了很大的減少。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，土地是基本的生產(chǎn)資料，對土地的渴求是企業(yè)生存的基本動(dòng)力。許多大型的上市公司對于土地的儲備更是一種戰略性的要求，并不在乎土地價(jià)格的高低。另外，很多中等規模的房地產(chǎn)企業(yè)，認為上市能夠使得企業(yè)做大做強，因此為了上市也都在不計成本地拿地。
是否合算：用途心態(tài)說(shuō)了算
主持人：央行剛剛實(shí)行了今年以來(lái)的第四次加息措施，在這種持續加息的情況下，買(mǎi)房是不是合適的時(shí)候？
朱鋒：住房貸款的成本的確是越來(lái)越高，但我們還應該看到，公積金的額度也在調高。此外，對于很多需要住宅的人來(lái)說(shuō)，一方面房?jì)r(jià)的增長(cháng)已經(jīng)遠遠抵消了利率的增長(cháng)，另一方面，更要對自己的購房能力作合理的評估，不要淪為“房奴”。至于現在買(mǎi)房是否合算，關(guān)鍵看用途和心態(tài)。如果是自用的，買(mǎi)房是可以的，但不要預期房?jì)r(jià)會(huì )有巨大的跳水。如果是投資的，關(guān)鍵看選擇的物業(yè)是否真的比較好。
網(wǎng)友：政府為了保障低收入購房者的利益，近期出臺了許多政策，如廉租住房制度以及經(jīng)濟適用房，從長(cháng)遠來(lái)看，將對樓市起到怎樣的影響？
朱鋒：推出大量廉租房、經(jīng)濟適用房，對于區域房?jì)r(jià)一定會(huì )有很大的影響，因為這樣可以分流相當大的需求量，這一定是一件好事。至于這些政策是否會(huì )助推商品房?jì)r(jià)上漲，關(guān)鍵在于政府是否合理規劃了城市用地的指標，是否合理分配了該指標。這樣，商品房體系和住房保障體系才能相互推進(jìn)，使得各個(gè)階層都能夠滿(mǎn)意。
前景預測：“拐點(diǎn)”近期難現
主持人：每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有周期性，在近期出臺了那么多政策之后，房地產(chǎn)會(huì )否出現周期性拐點(diǎn)？
朱鋒：房地產(chǎn)必然有其自身周期，但與股市又有所不同。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的運作市場(chǎng)，從中會(huì )牽涉到產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節，關(guān)系太復雜，而且又有地域性限制，這并不是一個(gè)由“一刀切”的政策就能解決的問(wèn)題。從宏觀(guān)上講，房?jì)r(jià)是城市價(jià)值的體現，因此在健康的市場(chǎng)發(fā)展氛圍中并不會(huì )急劇跌落，但是不排除國家行政調控的短期作用對房?jì)r(jià)產(chǎn)生的影響。
另一方面，這次房?jì)r(jià)上漲的根本原因在于，國家住房體制的改變和金融體系的配合促進(jìn)，將需求全部導入了市場(chǎng)化體系，住宅的剛性需求壓力非常大。再加上中國城市化的進(jìn)程才剛剛起步，又有像奧運會(huì )等大型活動(dòng)的階段性刺激，也會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲。此外，人民幣目前在升值通道中，從任何一個(gè)國家看，本幣的升值必然導致房?jì)r(jià)的增長(cháng)。綜合以上，我相信房地產(chǎn)有周期，但是周期性拐點(diǎn)的出現還需要等待一段時(shí)間。
我覺(jué)得如果購房者真的有需要，比如要結婚，有小孩等等，那么就買(mǎi)房吧。如果是從投資角度出發(fā)，可以，但請選擇較好的物業(yè)，不要“拉到籃子都是菜”。（活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 唐皓）
