“去年就盤(pán)算買(mǎi)房，但一直猶豫，后來(lái)眼瞅著(zhù)房子一個(gè)月一個(gè)價(jià)，今年元旦過(guò)后趕緊訂了一套；現在那里的房子已經(jīng)漲了60%�！痹诒本┮患彝馄蠊ぷ鞯鸟T先生所買(mǎi)的房子位于東北四環(huán)外。去年9月，馮先生第一次看房時(shí)，那里的均價(jià)大約是每平米6500元；到他買(mǎi)的時(shí)候，已經(jīng)漲到每平米8500元；而今年8月份，該區域一新開(kāi)盤(pán)項目，銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)每平米13000元。
今年以來(lái)，北京的買(mǎi)房人確實(shí)感受到了房?jì)r(jià)暴漲的滋味。據國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，2007年7月，北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.6%，這是北京房?jì)r(jià)連續第17個(gè)月接近或超過(guò)兩位數上漲。而據搜房網(wǎng)對北京城區(五環(huán)內)各主要樓盤(pán)的跟蹤統計，去年8月以來(lái)，北京91%的樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)翻番。
業(yè)內專(zhuān)家分析，目前北京商品房供求緊張的態(tài)勢并沒(méi)有改變；前兩年土地供應偏緊和開(kāi)發(fā)商惜售造成住房有效供給不足，而需求卻日益旺盛，加之部分投資者買(mǎi)房后借奧運題材炒作，是造成北京房?jì)r(jià)暴漲的原因。
供應指標下滑尚未扭轉
“北京房?jì)r(jià)暴漲有很多原因，但根源還是供求關(guān)系決定的�！本┏且患曳康禺a(chǎn)咨詢(xún)機構的經(jīng)理吳迪萊認為，前兩年北京收緊土地供應，結果是商品房有效供給不足；而相應的住房保障體系卻沒(méi)有建立，強大的購房需求涌入市場(chǎng)，造成了供求關(guān)系的失衡。
目前，北京市商品房供應量下滑的局面尚未扭轉。今年上半年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，影響未來(lái)市場(chǎng)供給的新開(kāi)工面積持續下降。由于市場(chǎng)供需結構矛盾突出，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數仍然高位運行。
北京市統計局公布的數據顯示，上半年，北京住宅完成投資365.3億元，比去年同期增長(cháng)9.5%，增幅同比回落21.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟適用房住宅完成投資7.6億元，下降59.3%。
商品房施工面積小幅增長(cháng)，但新開(kāi)工面積繼續下降。數據顯示，年初以來(lái)，北京商品房施工面積穩步小幅增長(cháng)，截至6月底，達到8390.1萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)3.1%。其中，本年新開(kāi)工面積970.8萬(wàn)平方米，下降25.8%，降幅比一季度縮小6.4個(gè)百分點(diǎn)。
在商品房中，住宅施工面積和新開(kāi)工面積繼續呈下降趨勢，分別為4712.6萬(wàn)平方米和627.2萬(wàn)平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。
與供應下滑相對應的，則是價(jià)格上漲。7月初，從分環(huán)路看，四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)已達到13696元/平方米，四至五環(huán)路為11439元/平方米，五至六環(huán)路為8006元/平方米，六環(huán)路以外為5385元/平方米。
商品房“庫存”消耗加速
“房產(chǎn)，現在已經(jīng)有很大的投資品屬性了；因此，庫存對未來(lái)價(jià)格的預期影響很大，就像有色金屬的價(jià)格對庫存量就相當敏感。如果這種商品沒(méi)有庫存了，那它肯定是無(wú)價(jià)的�！币晃煌顿Y分析師稱(chēng)。
在供給萎縮的情況下，商品房“庫存”開(kāi)始加速消化。去年以來(lái)，北京“新房可售房源”一直在下降。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計的數據，截至8月22日，北京市共有9.31萬(wàn)套一手商品住宅尚未售出，這與去年同期11.43萬(wàn)套的可售房源量相比，減少了2.12萬(wàn)套，降幅高達18.5%。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)每日統計的商品住宅可售房源，是市場(chǎng)供應量與每日成交量的差值，房源由住宅期房和住宅現房組成，其中多數為期房。數據顯示，從今年6月中旬開(kāi)始，北京一手商品住宅可售房源就一直徘徊在9.2萬(wàn)套上下，房源面積保持在1300多萬(wàn)平方米。而在去年的6月至8月期間，可售房源超過(guò)11萬(wàn)套，房源面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米。無(wú)論是套數還是面積，今年同比下降的幅度都相當明顯。
記者發(fā)現，即使是在上半年的淡季，可售房源也同樣呈現出走低態(tài)勢。今年一季度，可售房源還維持在接近10萬(wàn)套以上的水平，但4月中旬就跌破了10萬(wàn)套，此后更是逐漸走低。
市場(chǎng)分析人士認為，目前本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)需求并未發(fā)生明顯變化，存量消化的速度沒(méi)有明顯提高，但可售房源同比下降的幅度卻接近20%，原因在于市場(chǎng)供應量萎縮明顯。
“土地供應的緊缺是住宅供應量持續萎縮的一個(gè)主要原因�！庇劳瘓F營(yíng)銷(xiāo)總監肖志剛認為，去年以來(lái)實(shí)際入市的地塊較為稀少，相當數量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至面臨“地荒”的窘境�！盀榱朔乐蛊髽I(yè)運作的鏈條脫節，開(kāi)發(fā)商不得不放慢手中存量土地的開(kāi)發(fā)速度。這就使得土地市場(chǎng)供不應求的局面直接反映到了一手商品住宅市場(chǎng)”。
肖志剛告訴記者，除了土地層面的原因，去年“90平方米占七成”調控政策后，一部分項目面臨規劃變更而推遲入市，也是今年市場(chǎng)供應走低的原因之一。再加上今年6、7、8月份出現了較為明顯的成交小高潮，一定程度上加大了近期的存量消化，而新增供應仍然較少，因此近期的可售房源下降尤為明顯。
開(kāi)發(fā)商“惜售”
“由于在北京拿地日益困難，且成本也越來(lái)越高，所以現在手上有項目的開(kāi)發(fā)商，都‘緊著(zhù)賣(mài)’�！眳堑先R指出。她介紹，由于預期房?jì)r(jià)還會(huì )漲，所以目前開(kāi)發(fā)商普遍存在“惜售”心理；而控制銷(xiāo)售進(jìn)度的辦法基本上有兩種，一是開(kāi)盤(pán)高報價(jià)；二是延緩獲取預售證。
記者了解到，西五環(huán)附近的京漢旭城，原計劃今年9月開(kāi)盤(pán)三期；但在北京房?jì)r(jià)上漲的預期下，公司有關(guān)負責人表示，開(kāi)盤(pán)時(shí)間要推遲到明年。
相比2006年同期，開(kāi)發(fā)商對獲取項目預售證的積極性有明顯減弱，新盤(pán)放量減少。根據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心調研統計顯示，7月份北京市建委共批準銷(xiāo)售許可證49個(gè)，批準銷(xiāo)售面積共計161.52萬(wàn)平米。同比2006年7月份，商品住宅獲批個(gè)數減少12.5%，獲批套數減少5.7%，獲批銷(xiāo)售面積減少16.1%。
業(yè)內專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)商“惜售”直接造成了市場(chǎng)住房供應減少，從而導致價(jià)格上漲，而價(jià)格越漲，開(kāi)發(fā)商為追求高利潤就越捂盤(pán)不賣(mài)，因此出現惡性循環(huán)。
人口紅利助推需求增長(cháng)
北京常住人口的快速增長(cháng)，帶來(lái)了對住房需求的增長(cháng)。北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬(wàn)人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25平方米計算，每年新增住宅需求達到1037.5萬(wàn)平方米。
按照《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》，到2010年，北京城鎮人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著(zhù)2006年后的4年內，北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬(wàn)常住人口計算，每年還需要新增建筑面積3750萬(wàn)平方米。而近兩年，北京商品住房銷(xiāo)售面積均維持在2000多萬(wàn)平方米左右。
作為國際性大都市，北京對外來(lái)人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消費力不僅是北京的，而且是全國的，甚至是世界的”，房地產(chǎn)商的這一說(shuō)法并非完全是忽悠。
一位市場(chǎng)人士坦言，城市化助推了自住需求的擴張，而人們生活水平提高推動(dòng)住房消費升級，也增加了他們的置業(yè)需求。此外，為了保值和投資而購房，也成為不少富裕人群的選擇。
北京市統計局副局長(cháng)于秀琴指出，隨著(zhù)人口快速向城市流動(dòng)，以及居民消費結構的升級，對住房產(chǎn)生了剛性需求。而借城市化和奧運投機炒作，想從樓市中牟利的“熱錢(qián)”太多，更加劇了房源短缺。
(記者 林喆)
