任志強近日言之鑿鑿地指出，房?jì)r(jià)要到2020年才降，唯一的理由是人口紅利的消散。這一理論是核心是供求關(guān)系，等到需求方順應自然規律或老或死，緩解了供求關(guān)系，到那時(shí)房?jì)r(jià)自然下降。
不管是希望房?jì)r(jià)下跌還是認為房?jì)r(jià)會(huì )上漲的人，有一個(gè)共同的論據就是房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，只不過(guò)一方以為土地有效供給不足與人口紅利、城市化等導致供給矛盾持續尖銳，致使房?jì)r(jià)虛高不下，而另一方則認為開(kāi)發(fā)商在有意制造捂地、捂盤(pán)，人為制造供需矛盾。
用供求關(guān)系來(lái)解釋房?jì)r(jià)高企現象是誤入歧途，這一理論只能解釋自住房的部分，而無(wú)法解釋投資性購房的價(jià)格，由于自住房與投資性購房的價(jià)格有聯(lián)動(dòng)效應，最終連自住性購房?jì)r(jià)格高企的原因也解釋不了。
供求關(guān)系可以解釋普通商品的價(jià)格形成機制，是消費需求決定了銷(xiāo)售價(jià)格，一件商品求多供少形成賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格自然水漲船高。就這一點(diǎn)而言，連成本決定論都是錯誤的。從根本上來(lái)說(shuō)，是競爭而不是政府公開(kāi)每種產(chǎn)品的成本，才能讓消費者獲利。
房?jì)r(jià)高到令人憤怒，人們習慣性地從供給鏈條上找原因，從土地問(wèn)題找到融資問(wèn)題，從融資問(wèn)題找到開(kāi)發(fā)商成本問(wèn)題，最后兜了一圈又回到土地問(wèn)題，燭光所至，無(wú)一遺漏。
建設部原副部長(cháng)楊慎在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從1980年到2006年的26年間，我國新增住房面積88.6億平方米，如按90平方米一套計算，共蓋了9430萬(wàn)套。這一數字有注水嫌疑，事實(shí)上9000萬(wàn)套商品房的供應不可能對應解決9000萬(wàn)個(gè)家庭，但若加上以往的房改房，中國大部分城市家庭住房改善應屬事實(shí)。與此相近的事實(shí)是，在調控的三年間除個(gè)別時(shí)段外，房?jì)r(jià)仍然繼續飛漲，國家發(fā)改委與國家統計局提供的最新數字顯示，7月份全國 70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲了7.5%。8月份全國70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比、環(huán)比均上漲。其中，同比上漲8.2%，環(huán)比上漲1.4%——我們必須得回答這么一個(gè)問(wèn)題，為什么房子造得越多，住房條件越改善，房?jì)r(jià)越貴？難道這么多年的造房行動(dòng)反而加劇了供求矛盾？這顯然不合邏輯。
再說(shuō)人口紅利，我國城鎮化與人口紅利確實(shí)處于峰值期。從國際市場(chǎng)來(lái)看，美國1929年大蕭條以前的房地產(chǎn)大熱，也與人口無(wú)關(guān)。當時(shí)美國的佛羅里達海景房大賣(mài)，那原因不是因為所有的美國人都突然發(fā)現了佛羅里達獨一無(wú)二的美景，多生人口，導致供不應求，事實(shí)上當時(shí)開(kāi)發(fā)商趁機在當地蓋了無(wú)數別墅四處推銷(xiāo)。香港東亞金融危機前后，難道人口突然發(fā)生了什么變化嗎？并非如此，而是危機之前，投資者面對高漲的樓價(jià)，相信會(huì )繼續上漲，陷入價(jià)格上漲的自我強化預期，因此追漲，危機后，面對市場(chǎng)的一片蕭條，人們相信樓市會(huì )繼續深跌，不知會(huì )跌到哪里，所以再便宜也不投資。這就是資本市場(chǎng)的信心危機，樓市與股市是同一個(gè)道理。
我國房地產(chǎn)的投資功能被開(kāi)發(fā)出來(lái)后，房?jì)r(jià)進(jìn)入飛漲期，所有的商品房不分自住還是投資都進(jìn)入投資品定價(jià)系統。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就市場(chǎng)的高位定價(jià)乃是常態(tài)，所以，自住房也按照投資品賣(mài)給購房者。在這個(gè)系統中，供求關(guān)系起到的只是輔助作用，開(kāi)發(fā)商與地方政府以供需緊張來(lái)加強投資者對于升值的心理預期，其起根本作用的還應是風(fēng)險收益理論。
只有一種情況可以改變這一局面。那就是，市場(chǎng)上出現了其他各種各樣的收益更高的投資產(chǎn)品，如基金、信貸化證券、高利率公司債與國債、各種各樣的期權產(chǎn)品等，并且這些產(chǎn)品的收益起碼能夠與房地產(chǎn)持平，這樣才能產(chǎn)生替代作用。因此，政府除了目前已經(jīng)實(shí)行的建立保障性住房體系外，還應意識到在流動(dòng)性過(guò)剩的投資時(shí)代，盡快推出各種理財產(chǎn)品的重要性，而不要讓投資者千軍萬(wàn)馬過(guò)購房這一獨木橋。(葉檀)
相關(guān)報道
