“美國次級貸危機應該引起我們的高度重視�！敝袊芾砜茖W(xué)院研究員李開(kāi)發(fā)接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中的問(wèn)題非常突出，主要表現在房地產(chǎn)類(lèi)的貸款占總的貸款余額的份額太大。
房貸比重太大
“目前有數據表明，我國的總貸款余額為18.25萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數可能達到6萬(wàn)億元之多�！崩铋_(kāi)發(fā)告訴記者，事實(shí)上，有不少企業(yè)以非房地產(chǎn)業(yè)的貸款實(shí)際轉成房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)，具體數字在銀行的那本賬上反映不出來(lái)，數字究竟有多少不清楚，但是看看深圳與廣州有多少錢(qián)在房地產(chǎn)業(yè)涌動(dòng)就可見(jiàn)一斑。
而且，許多大企業(yè)，過(guò)去聲稱(chēng)決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了，比如，聯(lián)想、海爾、海信，比如國美，比如許多中央級的壟斷企業(yè)，其許多資金在銀行的賬戶(hù)上是非房地產(chǎn)貸款，這個(gè)數額究竟有多大？誰(shuí)也不清楚。
此外，眾所周知，盡管前幾年對銀行的問(wèn)題貸款進(jìn)行剝離，但是剝離的是完全沒(méi)有希望收回的那一部分，還有相當一批問(wèn)題嚴重的貸款沒(méi)有剝離。而且，就在近幾年也新產(chǎn)生了一些問(wèn)題貸款。如果我們把這幾個(gè)方面都算上，應當非常清楚，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的比重實(shí)在是太大了。
而在按揭貸款方面，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵押貸款的人，數量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來(lái)，真正自住的購房者已經(jīng)為數甚少，絕大多數是投資型購房，空置房比比皆是。近兩年房地產(chǎn)貸款的數量比以往十年的房地產(chǎn)總貸款量還要多，有70%以上購房者貸款，而且多數是80%貸款。
“當鋪房貸”風(fēng)險更高
“當美國次級貸風(fēng)暴和我國通貨膨脹幾乎同步發(fā)生時(shí)，我國政府如果不未雨綢繆及時(shí)采取正確有效的應對措施，中國很可能步美國的后塵，發(fā)生類(lèi)似于美國但比美國更為嚴重的金融危機�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內評論人士章林曉接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，美國雖然發(fā)生了次級貸風(fēng)險，但在其風(fēng)險發(fā)生前畢竟還存在著(zhù)信用分級，而我國銀行發(fā)放房貸時(shí)幾乎不存在信用分級的前提。
美國房貸市場(chǎng)之所以要區分正常按揭和次級按揭，從一個(gè)側面說(shuō)明了美國金融機構對貸款人信用的重視，相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。而中國按揭貸款的發(fā)放，至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。
雖然我國眾多銀行也將第一還款來(lái)源列為貸款審查的首要條件，但在實(shí)際操作中，許多商業(yè)銀行并沒(méi)有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察，他們最注重的還是抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否相對稱(chēng)。
在按揭貸款辦理中，一旦將風(fēng)險關(guān)口的把守由貸前轉到了貸后，對第二還款來(lái)源抵押品的重視超過(guò)對第一還款來(lái)源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個(gè)角度說(shuō)，銀行也就成了“當鋪”。
“而國內銀行對房地產(chǎn)價(jià)值的評估是非常不負責的，這個(gè)評估是建立在想當然的基礎之上�！� 李開(kāi)發(fā)指出，近幾年銀行的評估手段與方法是不科學(xué)的，把炒作的房?jì)r(jià)想當然成有消費需求支撐的合理房?jì)r(jià)。殊不知，只要政府強硬調控房市，房?jì)r(jià)馬上就要掉下來(lái)。
實(shí)際上，有大批銀行的職員與銀行里的權力階層在房地產(chǎn)的炒作中掙錢(qián)，其實(shí)銀行是積極介入炒房的，對房地產(chǎn)的上漲起著(zhù)推波助瀾的作用。我們實(shí)際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能在半個(gè)月內把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問(wèn)題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數十套房、數百套房，主要就是靠銀行的大力支持。
炒房最多的做法是，張三一套房子成本100萬(wàn)，出售給李四估價(jià)150萬(wàn)，然后再出售給王五180萬(wàn)，最后再以220萬(wàn)的價(jià)值再出售給張三，整個(gè)過(guò)程都從銀行貸款，這就是銀行內部人參與的合伙炒作，其中唯一輸家是銀行。所以個(gè)人按揭貸款出大問(wèn)題是必然的。
“美國次按揭危機說(shuō)明了銀行在設定房地產(chǎn)按揭時(shí)，單純只考慮貸款人的收入并不十分可靠。不過(guò)，這種不可靠應該是在金融機構預料之中的，因為他們冒險的本意就在于賺取‘風(fēng)險貼水’�！闭铝謺员硎�，相比較而言，我國“當鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風(fēng)險貼水”，又存在著(zhù)不可控制的雙重系統風(fēng)險，即貸款人的信用風(fēng)險和抵押物品價(jià)格評估不合理、不可靠風(fēng)險，面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。
未雨綢繆預防危機
“當前，我們特別需要警惕我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險被美國次級貸危機和我國通貨膨脹這兩柄‘利劍’突然誘發(fā)�！闭铝謺员硎�，美國次級貸風(fēng)暴不斷升級，造成全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩，這可能會(huì )給我國經(jīng)濟造成兩種不同后果。一方面國際游資將我國樓市、股市等資本市場(chǎng)當作目前風(fēng)險的避風(fēng)港，海外游資繼續大量蜂擁而來(lái)，吹起我國資本市場(chǎng)更大的泡沫。而虛擬經(jīng)濟的泡沫最終必將造成實(shí)體經(jīng)濟的通貨膨脹，促使我國通貨膨脹趨向全面惡化。
另一方面由于美國次級貸危機的升級，當前已造成全球資本市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，進(jìn)入我國的國際游資正承受著(zhù)巨大資金成本的壓力，大規模抽逃資金的情況隨時(shí)有可能發(fā)生。
由于我國社會(huì )保障體系沒(méi)有隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，甚至在當年應對亞洲金融危機時(shí)反而有所削弱，如果我國發(fā)生和美國類(lèi)似的危機，可能不光會(huì )威脅到我國金融安全、經(jīng)濟安全，甚至還會(huì )影響到社會(huì )和政治的穩定。
“事實(shí)上目前的熱錢(qián)已經(jīng)在分批撤出，近期有媒體已經(jīng)報道了國外的幾家風(fēng)險投資公司在多筆房地產(chǎn)炒作中已經(jīng)賺得盆滿(mǎn)缽盈，已經(jīng)撤出了中國市場(chǎng)，主要原因是察覺(jué)中國的房地產(chǎn)貸款的首付可能提高�！崩铋_(kāi)發(fā)表示，為了防止房地產(chǎn)滑坡，銀行一直在試圖維持低抵押貸款，高比例貸款，低信用貸款，不想把首付提高，因為一旦首付提高，房地產(chǎn)的炒作價(jià)值就會(huì )大幅度下跌。核心問(wèn)題就是提高首付后炒作玩不轉了，銀行的呆賬壞賬就會(huì )逐步暴露出來(lái)。
“當務(wù)之急，應全面及時(shí)有效地遏制通貨膨脹的惡化趨勢，停止‘穩定房?jì)r(jià)’ 諸如此類(lèi)的隱性政策擔保提法，同時(shí)配合提高新房首付實(shí)際措施，以免繼續引發(fā)大規模的道德風(fēng)險行為�！闭铝謺哉J為，對海內外游資應從“以堵為主”轉向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即讓“投資／投機者責任自負”，最佳手段是“二手房暫停按揭”與“差異化提高住房轉讓所得稅率”(差異化指諸如 “3年以?xún)绒D手的征100%，3年以上6年以?xún)日?0%，6年以上免征”)并用。
此外，在當前負利率背景下，應實(shí)行保值儲蓄，以防銀行存款與貸款期限結構不匹配風(fēng)險的加劇，防止突然發(fā)生擠兌等直接危及金融安全的行為發(fā)生。
與此同時(shí)，還需盡力幫助那些真正的自住購房者擺脫困境，盡快加強住房保障體系的建設，以此來(lái)避免金融風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險向社會(huì )風(fēng)險、政治風(fēng)險的傳遞。(謝麗佳)
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