專(zhuān)家稱(chēng)，一旦房?jì)r(jià)出現大起大落，銀行的房貸風(fēng)險就會(huì )被放大，如果房?jì)r(jià)下跌20%—30%，就很可能會(huì )出現“理性違約”的情況，也就是違約比繼續還貸更劃算。
近來(lái)，即將通過(guò)收緊銀行房貸來(lái)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措接二連三：提高購買(mǎi)第二套房的按揭首付比例至四成、購第二套房的房貸利率提高10%、考慮不給予購第三套房房貸，以及甚至可能提高預售房的房貸標準，等等。
結合近期我國各方對美國次貸危機的關(guān)注，以及建設銀行研究部近日發(fā)布的“我國住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險期”的報告，這些已經(jīng)實(shí)施或正在醞釀的房貸新政用心可謂良苦——有意降低銀行在個(gè)人房貸方面的風(fēng)險。
加息通道下房貸負擔加重
建行的分析報告明確指出，在央行近年來(lái)連續多次加息，個(gè)人住房貸款支付不斷增加的情況下，國內商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。數據顯示，工、中、建三大銀行的房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，而個(gè)人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。另外，據透露，近年來(lái)，我國個(gè)人住房不良貸款數額呈攀升趨勢，而從國際經(jīng)驗看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3—8年。
在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，從中國宏觀(guān)經(jīng)濟層面而言，現在處于不斷提高利率的通道，這樣會(huì )導致已經(jīng)買(mǎi)房的人的房貸負擔越來(lái)越重，那么將來(lái)還不起房貸的人可能會(huì )增加，“具體來(lái)說(shuō)，貸了款的人會(huì )感覺(jué)壓力加大了，而沒(méi)貸款的人會(huì )在觀(guān)望”。中國人民大學(xué)金融證券研究所副所長(cháng)趙錫軍也向記者表示，在目前國內個(gè)人信用體系還不完善的情況下，在房貸中的個(gè)人道德風(fēng)險不容忽視。
據統計，今年上半年金融機構存貸比已經(jīng)近85%，遠超75%的監管紅線(xiàn)，其中尤以擴張迅速的股份制銀行表現最為突出，中信銀行上半年各項貸款總額比上年末增長(cháng)15.6%，存款總額較年末增長(cháng)7.8%；浦發(fā)銀行貸款余額增13.75%，存款余額較去年底增長(cháng)7.54%；民生銀行貸款余額比上年末增加14.78%，存款余額增加10.03%。有分析人士認為，一旦房?jì)r(jià)出現調頭，哪怕就是跌10%，那么銀行的房貸可能會(huì )引起信貸壞賬的暴增，而且現在商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)性貸款都是和個(gè)人貸款結合在一起的，如果出現危機，兩方面都會(huì )引起高比例壞賬。
郭田勇認為，一旦房?jì)r(jià)出現大起大落，銀行的房貸風(fēng)險就會(huì )被放大，“如果房?jì)r(jià)下跌20%—30%，就很可能會(huì )出現‘理性違約’的情況，也就是違約比繼續還貸更劃算”。趙錫軍則表示，當央行繼續進(jìn)一步加息時(shí)，貸款者在未來(lái)一旦承受“壓在駱駝身上的最后一根稻草”，違約的情況增加，反過(guò)來(lái)也增加了銀行房貸的風(fēng)險。
新政有助減少房貸風(fēng)險
“房貸新政對于降低銀行房貸風(fēng)險是有幫助的�！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容在電話(huà)里向本報記者表示，提高首付比例使得銀行就一套房子貸出的款項相對減少，而以房子作為抵押品是不變的。郭田勇和趙錫軍也持相同的觀(guān)點(diǎn)，他們都認為，收緊銀行房貸會(huì )使其相關(guān)風(fēng)險有所降低。
但是，廣發(fā)證券金融行業(yè)首席分析師余曉宜向本報記者表示，新政能否有效降低銀行房貸風(fēng)險，還要看政策的實(shí)施力度，不能一刀切地認為風(fēng)險由此就會(huì )大幅減少。她認為，降低房貸風(fēng)險的關(guān)鍵在于審核貸款時(shí)是否嚴格把關(guān)。此前，建行的分析報告也認為，我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款是我國的房貸風(fēng)險所在。然而，郭田勇認為，美國的次級抵押貸款為了市場(chǎng)競爭和拓展業(yè)務(wù)，刻意將發(fā)放房貸的標準放低，實(shí)際上就是向不達標的人發(fā)放貸款�！爸袊你y行房貸即使存在風(fēng)險，也沒(méi)想象中那么嚴重，因為銀行房貸的理念沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)的變化，相比美國的次級貸款，中國的房貸更健康一些�！�
對于房貸新政所起的作用，有分析人士提出，由于信息系統的不支持，還不能做到完全甄別同一個(gè)家庭以不同家庭成員的名義分別購房的做法。余曉宜表示，其實(shí)是增加了炒房者的成本，在短期內抑制房?jì)r(jià)的快速上漲。
此外，也有分析人士擔心，目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因為年末信貸額度不足，現在已經(jīng)無(wú)款可貸。以上海為例，包括工、農、中、建四大國有銀行在內的滬上大多數銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標，若想繼續貸款只能透支明年的貸款額度。郭田勇表示，并不排除明年初有些銀行有很強的放貸沖動(dòng)，因為不少銀行奉行“早放貸，早收息”的原則，在上半年放貸的話(huà)，就可以計算進(jìn)這一年的盈利里，全年都可以收利息，“雖然今年四季度房貸收緊，但是明年房貸增長(cháng)還是有可能的”。但他也指出，房貸新政既然已經(jīng)確定，即使在明年還是會(huì )體現緊縮的效果的。
趙錫軍指出，目前監管層對銀行放貸并沒(méi)有強制性的額度要求，只是采取窗口指導原則，對銀行的貸款額度進(jìn)行一定約束�！”緢笥浾摺●樅�
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