第二套房貸款首付提高已“塵埃落定”。然而，年末若出現提前還貸潮，房貸新政是否會(huì )出現變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規定，可對于第二套住房的認定，會(huì )不會(huì )有伸縮的空間？房貸新政的嚴格執行，最怕“上有政策，下有對策”
“十一”節前，人民銀行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了房貸新政，第二套房貸款首付提高“塵埃落定”。此次新政對第二套房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房購房貸款等做出一系列新規定，無(wú)疑是近來(lái)調控樓市最大的一次動(dòng)作。
通過(guò)信貸政策的調整來(lái)調控樓市，是近幾年采用過(guò)的做法。去年出臺的房地產(chǎn)調控“國六條”規定，房貸首付提至30%；購買(mǎi)90平方米以下自住住房首付款仍為20%。此次調整在貸款成數和貸款利率上“雙管齊下”，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。另外，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
如此調整直接針對投資性購房的群體，使投資支出和貸款成本明顯增加。與按基準利率85%優(yōu)惠的首套房貸相比，第二套房貸不低于基準利率的1.1倍，在一定程度上讓投資性購房群體“望而生畏”。尤其在連續多次加息后，投資性購房群體的貸款成本增加，將不是一個(gè)小數字。
管理層的政策導向十分清晰，一方面“繼續支持中低收入家庭通過(guò)信貸解決住房問(wèn)題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀(guān)念，理性消費”；另一方面，“隨著(zhù)借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì )更加明顯�！�
這樣的政策安排，使多年來(lái)議論的房貸首付提高話(huà)題，有了一個(gè)較好的結果。去年5月就有媒體報道，央行醞釀推出新的按揭政策打壓房?jì)r(jià)，將首付比例從當時(shí)的20%提高至40%或50%。而今實(shí)施的新政沒(méi)有“一刀切”，不傷及自住購房者的正當需求。多套房貸門(mén)檻的提高，在一定程度上有利于商業(yè)銀行規避貸款風(fēng)險。就房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險而言，投資性的多套房貸最容易受到市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險的影響，一旦樓市預期改變，投資性購房的資金鏈將面臨“斷裂”的危險。
房貸新政對商用房貸的政策調整，更明確地針對投資性購房。新政明確指出，“商業(yè)用房與居民住房不同，購買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔了較大的風(fēng)險�！卑葱乱幎�，商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。較之2003年6月央行要求的“借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)10年”，新政策明顯抬高了貸款申請門(mén)檻。
此外，房貸新政對去年各銀行紛紛推出的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給予了規范，規定“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款�！倍饲胺课莸盅鹤鳛閭�(gè)人融資平臺，部分資金甚至流入了證券市場(chǎng)�！皞�(gè)人住房循環(huán)授信”等去年以來(lái)火爆的貸款新品，其信用額度隨房?jì)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jì)r(jià)出現劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險將顯著(zhù)上升。
房貸新政的執行，還將取決于各商業(yè)銀行。2003年6月，央行也提出“充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調節作用”，對二套(含)以上住房提出一定的利率要求。但2005年上半年起房貸市場(chǎng)一度持續低迷，2006年春，部分銀行便逐步取消了第二套房貸維持基準利率的規定，改為享受第一套房的優(yōu)惠待遇。此次調整，建設銀行等銀行率先實(shí)施，商業(yè)銀行的配合度較高。但房貸新政仍有待考驗，年末若出現提前還貸潮，房貸新政是否會(huì )出現變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規定，可對于第二套住房的認定，會(huì )不會(huì )“上有政策，下有對策”？
在2003年，央行就要求“對購買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例”，但當時(shí)缺乏聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數據庫的支持。按照此次出臺的新政，判斷是否屬于“第二套房”，主要依賴(lài)于兩個(gè)方面，一是商業(yè)銀行在批準個(gè)人住房貸款申請后，將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎數據庫，以便查詢(xún)；二則是借款人按誠實(shí)守信原則，在貸款合同中，如實(shí)填寫(xiě)所貸款項用于購買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。這樣的規定，不是沒(méi)有漏洞可鉆，顯然還有待于相關(guān)細則的細化。(張煒）
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