10月10日，有媒體報道稱(chēng)，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。但當天，國土資源部有關(guān)部門(mén)負責人即表示，這種理解不確切，如果不違反合同約定，開(kāi)發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證。有開(kāi)發(fā)商表示，這一政策不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
開(kāi)發(fā)商囤積土地是造成房?jì)r(jià)持續暴漲的根源之一。那么，不準分期拿證能否有效抑制開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為，并對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響呢？
筆者認為，相關(guān)措施可能會(huì )有效果，但不可以過(guò)分樂(lè )觀(guān)。道理很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商之所以敢冒著(zhù)法律風(fēng)險和政策風(fēng)險囤地，地價(jià)之所以飛漲，是由兩個(gè)方面的因素決定著(zhù)的，一是地方政府，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。作為土地價(jià)格上漲的最大受益者，地方政府出于自身利益的考慮，常常為開(kāi)發(fā)商囤積居奇大開(kāi)綠燈，它們會(huì )不會(huì )像過(guò)去那樣，用“變通”措施將不準分期拿證的限制給化解掉？
我們知道，我國于1994年實(shí)行“分稅制”后，土地出讓金一直是地方政府的一項重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預算外收入的60%以上，這部分資金大都沒(méi)有納入政府預算管理，地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著(zhù)，地方政府抬高土地價(jià)格以獲取更高收益的動(dòng)力非常強烈。
地方政府和開(kāi)發(fā)商在利益方面存在著(zhù)一定的重疊性。地方政府為了得到更多的土地出讓金，會(huì )主動(dòng)給開(kāi)發(fā)商提供一些“方便”，違規支持分期拿證即是一個(gè)明顯的例子。國土資源部此前發(fā)布的11號令第二十三條就曾明確規定：受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權證書(shū)，取得土地使用權。
但是在實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設用地使用權證書(shū)的情況，不準分期拿證的限制形同虛設。這種“寬容”使得開(kāi)發(fā)商敢于頂著(zhù)法律、政策帶來(lái)的壓力，投入更多的資金從政府手中高價(jià)拿地，這樣，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間就形成了一種互利互惠的利益鏈。
能否取得建設用地使用權證書(shū)，主要還是取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況，對于那些資金充足的開(kāi)發(fā)商，資金不成問(wèn)題，不得分期取得建設用地使用權證書(shū)的限制就難以發(fā)揮威力。今年出現的“地王”幾乎全被上市公司包攬，至今鮮有非上市公司的身影出現。而上市公司通過(guò)股市得到的廉價(jià)資本，足以支持其化解掉資金壓力，不得分期取得建設用地使用權證書(shū)的限制對這些財大氣粗的房地產(chǎn)公司而言，根本不足以構成阻礙。
實(shí)際上，即使對于那些自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，不準分期拿證也未必有大的影響。盡管我國對開(kāi)發(fā)商拿地貸款有重重限制，但是，一些神通廣大的開(kāi)發(fā)商總能找到突破口，獲得銀行的資金支持。最近幾年，地價(jià)比房?jì)r(jià)升值速度更快，這使得地價(jià)的估值結果更讓銀行樂(lè )觀(guān)，由于銀行自己也有著(zhù)強烈的逐利沖動(dòng)，很容易與開(kāi)發(fā)商一拍即合，為開(kāi)發(fā)商提供資金，以分享土地升值的收益。倘若這個(gè)漏洞不堵住，不得分期取得建設用地使用權證書(shū)的限制也很難對開(kāi)發(fā)商囤地產(chǎn)生抑制作用。
而且，招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件，而此次國土資源部正式發(fā)布的39號令，明確規定國有建設用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓?zhuān)簿褪钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)激烈競爭拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少競爭激烈的情況下，地價(jià)是很難真正降下去的，而地價(jià)下降是房?jì)r(jià)下降的一個(gè)重要前提。
因此，單純依靠不準分期拿證的限制，很難有效打擊土地囤積現象，也很難對地價(jià)和房?jì)r(jià)產(chǎn)生大的影響，還需要其他調控措施的配合。(馮玉國)
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