國土資源部日前正式發(fā)布39號令。這一文件針對以往土地轉讓過(guò)程中的灰色地帶，給出了目的性極強的防治措施。但該政令在打擊大規模囤積土地、防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)出現壟斷方面，仍存在部分不足。
三進(jìn)步意圖明確
首先，39號令把住了開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的關(guān)口，有助于規范土地招拍掛行為。
過(guò)去的三年多時(shí)間里，由于沒(méi)有對土地出讓金何時(shí)支付進(jìn)行精確規定，絕大多數開(kāi)發(fā)商幾乎都能通過(guò)少量支付出讓金的辦法獲得大塊土地，并用土地杠桿質(zhì)押貸款，用土地杠桿來(lái)撬動(dòng)銀行資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對開(kāi)發(fā)商暴富與推高房?jì)r(jià)提供了最核心的條件。由此“地王”紛紛露臉，大量土地出讓了卻不開(kāi)發(fā)，用于制造提高房?jì)r(jià)的緊張空氣。
其次，39號令有利于抑制土地出讓中的腐敗行為。
過(guò)去的幾年中，由于缺少相關(guān)措施規范，許多地方的土地招拍掛轉讓中存在著(zhù)操縱投機、合謀暴利與賄賂公行的問(wèn)題。比如，有意把地塊轉讓的面積做大，把轉讓總額做大，以此阻止中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參加招拍掛，使得少數幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商支配市場(chǎng)，甚至個(gè)別開(kāi)發(fā)商完全控制市場(chǎng)。在招拍掛完成后，交納多少出讓金成了腐敗官員在私下時(shí)與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)的行為，大量的腐敗案例從此滋生。
第三，這一政策明確地傳遞了政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策信號，有利于高居不下的房?jì)r(jià)向理性回歸。
房地產(chǎn)調控的目的，是抑制投機，打擊囤積居奇、哄抬房?jì)r(jià)的行為，政府信號清晰，開(kāi)發(fā)商曲解、化解都不可能，這既是對許多開(kāi)發(fā)商白手拿地、套地行為的強有力的抑制，也向全社會(huì )傳達了政府關(guān)注民生、力降房?jì)r(jià)的政策導向，有利于減少炒作、理性購房。
三不足未竟全功
但是，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)給規范有效的管理帶來(lái)了很大難度，39號令也無(wú)法兼顧到所有方面，并在某些方面存在一些不足。
第一個(gè)不足是，未能就70%的廣大中低收入階層的住房實(shí)現途徑作出更有操作價(jià)值的決策。
第二個(gè)不足是未對房地產(chǎn)招拍掛行為的市場(chǎng)后果進(jìn)行調控，有可能導致極少數大開(kāi)發(fā)商獨占市場(chǎng)，壟斷開(kāi)發(fā)，壟斷房?jì)r(jià)。
眾所周知，在招拍掛過(guò)程中，巨大的地塊的出讓總價(jià)已經(jīng)把90%的中小開(kāi)發(fā)商排除在外，近些年中房?jì)r(jià)暴漲，大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擁有了巨大的經(jīng)濟實(shí)力。39號令并未兼及這一事實(shí)，可能助漲房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷行為，富者更富，中小開(kāi)發(fā)商無(wú)立錐之地。
第三個(gè)不足是對閑置囤積土地的開(kāi)發(fā)商的制裁措施到位不夠，缺少力度，不溫不火。
眾多調查表明，許多開(kāi)發(fā)商擁有的土地10年都開(kāi)發(fā)不完，越是聲稱(chēng)土地供應嚴重緊張的城市，越是有大量的土地在牢牢地囤積在開(kāi)發(fā)商手中。39號令對于大量囤積土地的行為，并未做出有效的約束和制裁。
五建議再接再厲
針對39號令的落實(shí)和后續工作，筆者有五項建議。
一是要采取有效措施，避免土地向大開(kāi)發(fā)商集中的現象。建議由政府組織統一規劃，然后拆小出讓地塊，保證中小開(kāi)發(fā)商有地可開(kāi)發(fā)，形成健康的房地產(chǎn)競爭市場(chǎng)。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元，這樣可以出現一塊土地中多個(gè)開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā)，形成及時(shí)的足夠的供應量，減少地塊拋荒的問(wèn)題。
二是防止土地供應一刀切式地收緊。筆者認為，18億畝的土地紅線(xiàn)，指的是耕地，不是非耕地，目前城市及其周邊有大量非耕地。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，說(shuō)明土地利用效力提高，可節約耕地面積在擴大。
一個(gè)家庭，在農村，要占用土地300到500平方米，到中小城市只有50到60平方米，到大城市只有15到20平方米。城市集中了相關(guān)的經(jīng)濟資源，具有高效率；因此應放開(kāi)城市土地供應，同時(shí)加快閑置土地的復墾與轉讓。
三是土地增值稅的征收應加大力度，強化執行。今年前些時(shí)候，部分省市出臺了征收土地增值稅，稅率僅為3%，力度如同毛毛雨。相比之下，韓國政府對住房獲得的效益增收60%的相關(guān)稅收，而且是指全部收入。
四是建議國土資源部要進(jìn)一步努力，不要做形象工程，不要像個(gè)別部委在兩會(huì )前來(lái)點(diǎn)內容，以便在兩會(huì )上眾多代表的評議中獲得高分，會(huì )后就慢慢吞吞，成效甚少。
五是管住官員的嘴。近幾年來(lái)，有些官員公開(kāi)為開(kāi)發(fā)商造勢，在房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)與房地產(chǎn)論壇上不少見(jiàn)國土官員的身影。有的為房?jì)r(jià)飆升作說(shuō)客，有的甚至背離國務(wù)院政府工作報告精神亂說(shuō)一通。比如，中國應當有70%的人租房就是突出的奇談怪論。
□李開(kāi)發(fā)(中國管理科學(xué)研究院研究員)
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