提高第二套住房貸款首付比例，由建設銀行肇始，并逐漸波及到了整個(gè)金融業(yè)。當央行和銀監會(huì )表達有信心鑒別第二套住房的時(shí)候，也可能預示著(zhù)自上世紀90年代以來(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持，經(jīng)歷了2003年的反復后，開(kāi)始正式收縮。
房地產(chǎn)金融現狀如何評估？削減曾視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房貸款，銀行資金應流向何處？
近日，中國人民銀行研究局副研究員鄒平座就這些問(wèn)題以著(zhù)書(shū)《科學(xué)發(fā)展觀(guān)的經(jīng)濟學(xué)解釋》的方式，向中央高層做了進(jìn)言�！兜谝回斀�(jīng)日報》就此對鄒平座博士進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。
吸取美國次級債危機教訓
《第一財經(jīng)日報》：央行和銀監會(huì )正式出臺通知，提高第二套住房貸款首付比例，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)現有需求中，投資和投機所占比例有多大，或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度如何？對此銀行業(yè)有所評估嗎？
鄒平座：這次提高第二套住房首付比例，很及時(shí)而正確，將在一定程度上減少投機、投資行為。
美國次級債危機是此次提高首付的一個(gè)很大因素，它引起了銀行界一些高級管理人員的重視。建行專(zhuān)門(mén)為此開(kāi)了個(gè)大會(huì )，要求中層干部和信貸管理人員對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行研究，而研究結果是房地產(chǎn)長(cháng)此以往，信貸非出問(wèn)題不可。
目前，房地產(chǎn)需求中投資和投機占了相當大比例，過(guò)多的沉積就易形成泡沫。首付比例越低，銀行對投資和投機需求的支持就越大，這將刺激房?jì)r(jià)的預期�，F在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期比重過(guò)大，初步估計中國房地產(chǎn)市場(chǎng)35%～40%的需求是由預期形成的不合理需求。房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲，造成資產(chǎn)賺錢(qián)效應，逐步演變?yōu)樯鐣?huì )不合理的預期。
第二套住房如何認定
《第一財經(jīng)日報》：監管部門(mén)最近表示有信心能認定第二套住房，據報道，監管部門(mén)還可能出臺細則制定鑒別標準。你覺(jué)得可行性如何？
鄒平座：不管制定什么標準，實(shí)現嚴格的界定都是有困難的。從銀行個(gè)人征信系統來(lái)說(shuō)，對沒(méi)有進(jìn)入登記系統的老人和小孩子買(mǎi)房子就不好鑒別，但能夠識別大部分，政策的執行能起大部分作用就可以了。
在標準把握上實(shí)際上牽涉到各個(gè)銀行，有些銀行想放貸的話(huà)，即使知道屬于第二套購房，也不會(huì )去管。央行說(shuō)有信心有道理，在于央行的個(gè)人征信系統，要求貸款時(shí)夫妻需共同簽字，而夫妻是家庭中掌握財富的主要人員。
《第一財經(jīng)日報》：對第二套、三套住房貸款采取嚴格限制，其政策效果如何，有什么測量工具？
鄒平座：有很多指標可以衡量。在銀行風(fēng)險管理系統上，一個(gè)是國際上銀行間橫向比較，看我們有沒(méi)有超出其他國家很多；第二是歷史的縱向比較；第三是現在我們的一個(gè)惡性循環(huán)：貸款越多越要支持，越支持越多。因此在信貸結構上要優(yōu)化，在資產(chǎn)價(jià)值研究上，要看到未來(lái)收益和風(fēng)險。
現在房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的，受心理影響比較多。當價(jià)格偏離價(jià)值過(guò)多時(shí)就上升為金融風(fēng)險，不過(guò)現在還沒(méi)形成風(fēng)險。
寬松金融環(huán)境應該改變
《第一財經(jīng)日報》：在2003年央行121號文件中，就已明確提出要適當提高第二套住房首付比例，但隨后的國務(wù)院文件對此做了緩和處理，認為仍要發(fā)展信貸業(yè)務(wù)。你如何看待此次壓縮信貸與2003年的關(guān)系？
鄒平座：金融系統的穩定，是國家大局中的大局。最近中共中央政治局兩次集體學(xué)習談的都是金融問(wèn)題，一次是國際金融，一次國內金融。
不過(guò)，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對中國小康社會(huì )的建設功不可沒(méi)，要客觀(guān)歷史地看待這個(gè)行業(yè)在中國經(jīng)濟和調控中的作用。實(shí)際上很多中國人在“吃住行”中是把“住”放在第一位的。
1989年我國貨幣供給過(guò)多，很多人預言中國金融危機不可避免。后來(lái)國家考慮兩個(gè)途徑可以吸收過(guò)多的貨幣：一個(gè)是住房改革，吸納過(guò)多的購買(mǎi)力，最早的住房改革就是公房私有化，老百姓用大量的錢(qián)買(mǎi)了房子。再后來(lái)是為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)提供了滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、住房按揭、資產(chǎn)抵押、預售制等寬松的金融環(huán)境，進(jìn)一步吸收大量的購買(mǎi)力進(jìn)入房地產(chǎn)；中國另外一個(gè)吸收購買(mǎi)力的途徑就是股權投資和股份制改革，拿錢(qián)投入企業(yè)。這兩個(gè)途徑實(shí)現中國經(jīng)濟近20年的低通脹增長(cháng)。
但是現在，對房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于寬松的金融環(huán)境到了應改變的時(shí)候。
《第一財經(jīng)日報》：控制住房?jì)r(jià)，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為社會(huì )的普遍呼聲，而對采取什么措施，意見(jiàn)很多，你如何來(lái)看？
鄒平座：房?jì)r(jià)持續上升既有客觀(guān)因素又有主觀(guān)因素。調控房?jì)r(jià)要消除客觀(guān)因素是不可能、不現實(shí)的，這塊沒(méi)有必要采取任何手段去改變。不管社會(huì )怎么反對，一定要遵循市場(chǎng)規律來(lái)調節。
采取的政策應聚集于主觀(guān)因素上。主觀(guān)因素一是非理性預期上升；二是信貸資金在原有長(cháng)期預期下放大支持，導致房?jì)r(jià)上漲。我們現在能控制的就是這兩塊。目前新建商品房60%～70%的購買(mǎi)資金是由信貸支持的，壓縮了這塊，也就壓縮了非理性需求，從而對房?jì)r(jià)控制作用增大。
但長(cháng)遠來(lái)看，住房領(lǐng)域還是要從供給管理入手給予調控，不能單靠需求的管理(信貸、利率)。要使各種需求各有歸屬，不能讓房子普漲，而要分出層次來(lái)。(孫榮飛)
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