中國證監會(huì )近期一直孜孜不倦地對股票投資者進(jìn)行風(fēng)險教育，這種風(fēng)險提示有利于投資者冷靜地認識股市中的投資風(fēng)險，逐漸從一個(gè)短期的投機者變成一個(gè)理性的投資者。其實(shí)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣需要這樣的風(fēng)險投資教育。
投機或投資是推動(dòng)我國房?jì)r(jià)快速上漲的重要因素之一。深圳社會(huì )科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱(chēng)，從住房轉手時(shí)間看，取得產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，而取得產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%，兩項加起來(lái)所占比例高達58.42%。與此相對應的是，深圳市房?jì)r(jià)半年內就暴漲了50%，這些數據充分說(shuō)明，投機和投資因素在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲中扮演著(zhù)極其重要的角色。
如果要有效抑制房?jì)r(jià)，首先就應該使房地產(chǎn)過(guò)熱的投資、投機熱降溫，如何降？一方面，需要通過(guò)財政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對投資者尤其是那些被動(dòng)的投資者進(jìn)行風(fēng)險教育，以防止炒房熱的蔓延。房產(chǎn)的投資風(fēng)險是真實(shí)存在的，但許多風(fēng)險被忽略了。
首先就是折舊風(fēng)險。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)折舊是必然的。我國的住宅用地使用年限一般為70年，我國的住宅壽命則到不了70年。建設部專(zhuān)家指出：“國內住宅的平均壽命僅為30年�！奔词挂�70年來(lái)算，房屋的價(jià)值每年也面臨著(zhù)1.4%的折舊。從理論上來(lái)看，如果不考慮房?jì)r(jià)上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來(lái)的50%。但是，最近幾年房?jì)r(jià)飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒(méi)有引起應有的重視。一旦房?jì)r(jià)停止上漲，那些經(jīng)過(guò)多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進(jìn)入貶值軌道。
其次是貸款利率變動(dòng)風(fēng)險。調查顯示，絕大多數炒房者是借助銀行按揭貸款來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著(zhù)如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險。比如，最近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購買(mǎi)總房?jì)r(jià)130萬(wàn)元的商品房為例，信貸新政實(shí)施后需要比原來(lái)多支付13萬(wàn)元的首付和多支付119591.16元的利息。
再次是物業(yè)稅風(fēng)險。所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅是房產(chǎn)投資者即將面臨的最大風(fēng)險之一。目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。今年10月中旬，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì )上明確表示，目前正在積極穩妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅不僅會(huì )大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房?jì)r(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要面對的問(wèn)題。
除此之外，還有政策調控逐漸收緊、房產(chǎn)利潤嚴重透支等風(fēng)險。房?jì)r(jià)持續飛漲對民生的損害正在逐漸顯現出來(lái)，中央政府高度重視這一問(wèn)題，不斷采取調控措施，除了已經(jīng)出臺并實(shí)施的措施，還將不斷有更嚴厲、針對性更強的調控措施陸續出臺，僅此一項給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的不確定性風(fēng)險就應該引起足夠的重視。更何況，經(jīng)過(guò)連續數年的持續暴漲，從收入房?jì)r(jià)比的角度來(lái)看，我國目前深圳、北京、上海等地的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了發(fā)達國家的水平。在深圳，甚至出現了本地投資者于香港投資買(mǎi)房的現象，這本身就是對內地房?jì)r(jià)持續透支未來(lái)利潤的直接反應。
而且，現如今的投資產(chǎn)品日益豐富，這使得房產(chǎn)作為投資品元素的可替代性越來(lái)越強，當房產(chǎn)不再是投資者惟一的寵兒，房?jì)r(jià)還能繼續保持堅挺、房市投資風(fēng)險還將繼續被忽略嗎？因此，房市也需要進(jìn)行風(fēng)險教育，通過(guò)風(fēng)險提示，幫助投資者更清晰地把握機會(huì )、規避風(fēng)險。(賈圖)
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