從美國次級房貸危機的教訓來(lái)看，我們不能把個(gè)人住房按揭貸款一味看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應當視為一種風(fēng)險較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有目共睹的。近年來(lái)，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項目來(lái)極力拓展，導致房貸規模成倍擴大。在央行不斷提高利率、房?jì)r(jià)上漲持續超過(guò)購房者的承受能力時(shí)，違約現象就容易發(fā)生。到時(shí)，最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車(chē)之鑒，值得我國商業(yè)銀行重新審視房貸的風(fēng)險問(wèn)題。
房貸還能充當多久的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
商業(yè)銀行普遍把個(gè)人住房貸款當作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對待，但實(shí)際上，美國的次貸危機已經(jīng)充分說(shuō)明住房按揭貸款存在潛在的巨大風(fēng)險。我們必須認識到：房貸資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性是有時(shí)限的，特別是在利率上升通道時(shí)期。
以美國為例，從2004年6月到2006年7月，美國聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%，逐漸導致低收入次級房貸者由于利率提升而違約不斷，次級抵押貸款危機開(kāi)始蔓延。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不到十年，但個(gè)人住房按揭貸款余額已達2.6萬(wàn)多億元，加上4000多億元的公積金住房貸款，房貸規模超過(guò)3萬(wàn)億元。目前，5年期以上貸款的基準利率較2004年10月之前增加了1.71個(gè)百分點(diǎn)，雖難以同美聯(lián)儲兩年連續升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。2004年10月29日以來(lái)9次上調利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元；對于24年限的貸款來(lái)說(shuō)，利息更是首次超過(guò)了本金。
加息給予貸款者的壓力不容低估。近年來(lái)我國個(gè)人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。數據顯示，工、中、建三大行個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。應該看到，在連續多次加息的情況下，房貸違約風(fēng)險正在逐步增加。
連“次級”信用也沒(méi)有？
據有關(guān)統計，國內銀行的房貸不良貸款，約有80%是因虛假按揭引起的，這反映出我國商業(yè)銀行風(fēng)險控制薄弱，也是房貸風(fēng)險最根本的關(guān)鍵所在。由于我國沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用檔案，從銀行獲得房貸相對來(lái)說(shuō)是比較容易的，幾乎是能開(kāi)出工資收入證明，就能從銀行獲得住房按揭貸款。換言之，目前在我國，住房按揭貸款基本沒(méi)有信用等級可以劃分。而當銀行遭遇房貸違約行為時(shí)尷尬的是：即使法院判了違約者敗訴，但最終也不一定能執行到位。我國雖然沒(méi)有次級抵押貸款市場(chǎng)，但相當一部分貸款買(mǎi)房人可以說(shuō)是連“次級信用”都沒(méi)有，風(fēng)險不可小視。
近幾年的個(gè)人房貸現場(chǎng)檢查也表明，利用虛假收入證明等到銀行進(jìn)行虛假按揭、套貸、騙貸的現象普遍存在。同時(shí)，商業(yè)銀行為了短期效益，往往對住房按揭進(jìn)行盲目擴張。一些銀行不僅放寬貸款條件，不遵守相關(guān)央行規定和銀監會(huì )指引，而且還采取各種方式回避相關(guān)規定和指引。一些商業(yè)銀行更以金融創(chuàng )新為名，使按揭貸款無(wú)限放大，如“房貸通”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”等。
盡管目前國內不少個(gè)人住房貸款者存在信用問(wèn)題，但在房地產(chǎn)價(jià)格一直上漲時(shí)，沒(méi)有信用和負信用的貸款者一時(shí)還不會(huì )顯示出其危害性——過(guò)高的房?jì)r(jià)把這些風(fēng)險掩蓋了起來(lái)。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現逆轉，其潛在風(fēng)險必然會(huì )暴露出來(lái)，甚至會(huì )爆發(fā)危機。
銀行地產(chǎn)“唇亡齒寒”？
我國住房貸款的證券化程度很低，因此其風(fēng)險基本聚集在銀行體系之內，結果銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)形成了一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在間接融資模式占主導的格局下，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；通過(guò)貸款買(mǎi)房的個(gè)人，則占全部購房人總數的90%。
在這種“唇亡齒寒”的關(guān)系格局下，銀行對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格走向起著(zhù)推波助瀾的作用。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現問(wèn)題，銀行業(yè)所受的影響也將遠比美國次貸危機嚴重。在房?jì)r(jià)快速上漲的情況下，銀行以房地產(chǎn)為標的的抵押資產(chǎn)價(jià)值持續攀升，但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預期等國內外因素出現拐點(diǎn)，房?jì)r(jià)出現大幅下調，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì )惡化。目前社會(huì )各界包括商業(yè)銀行在內，普遍形成了對房?jì)r(jià)持續、長(cháng)久上漲的預期，不少銀行認為個(gè)人住房貸款幾乎沒(méi)有風(fēng)險，即使貸款者無(wú)力歸還貸款本息，銀行也可以收回房子進(jìn)行拍賣(mài)。但正如美國的類(lèi)似預期已經(jīng)破滅、樓市大幅跳水導致房?jì)r(jià)不能抵償貸款本息一樣，我們也不能保證中國的房?jì)r(jià)就會(huì )持續上漲，這一點(diǎn)必須引起高度重視。此外，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著(zhù)大量投機型需求。這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)內在不穩定性，一旦部分購房人的還貸能力出現問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應，誘發(fā)大量投機性?huà)伇P(pán)，使得房?jì)r(jià)在大漲之后出現大跌。
調控將加劇市場(chǎng)波動(dòng)？
業(yè)內人士普遍認為，目前政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控意圖十分明顯，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)遠期產(chǎn)生深刻影響。前幾年，國家陸續出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，但其中相當一部分未能得到有效落實(shí)。如果這種“調而不控”的情況長(cháng)期存在，房?jì)r(jià)仍然快速上漲，最終也有可能出現崩盤(pán)情況(例如上世紀90年代的日本和亞洲金融危機爆發(fā)后的香港。)
因此，可以預見(jiàn)，今后有關(guān)部門(mén)將會(huì )出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施來(lái)控制房?jì)r(jià)漲速、壓制炒房活動(dòng)。在這種預期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能進(jìn)入震蕩整理時(shí)期。
目前，我國已經(jīng)進(jìn)入持續加息周期，經(jīng)濟從2003年開(kāi)始就出現了過(guò)熱現象，特別是今年以來(lái)物價(jià)指數(CPI)持續上揚,面臨通貨膨脹的威脅，今后一段時(shí)期內宏觀(guān)調控的力度將繼續加大。近日央行和銀監會(huì )就聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢下，緊縮房貸身兼二任：長(cháng)期可控制銀行房貸風(fēng)險，短期可擠壓部分需求泡沫；但樓市既有格局難以因此徹底改變。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟利益的考慮而忽然收緊貸款，則會(huì )更加惡化貸款客戶(hù)的資金狀況，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。
事實(shí)上，與美國次貸風(fēng)波類(lèi)似的情形已開(kāi)始在中國有所顯現。在房?jì)r(jià)半年上漲50%的深圳，不斷飆升的房?jì)r(jià)、不斷提高的利率已經(jīng)引起了銀行的警惕。近期，深圳各家銀行在央行和銀監會(huì )9月27日聯(lián)合出臺信貸調控措施之前，就幾乎同時(shí)停止了二手房貸款的發(fā)放，并且提高了新房貸款的首付比例。對于一貫視房貸為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)銀行而言，這樣的政策變化，足以表明他們對于當下高昂的房?jì)r(jià)能否支撐下去的擔憂(yōu)。商業(yè)銀行因擔憂(yōu)風(fēng)險來(lái)臨而采取自保行動(dòng)，透露出的信號是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢的變化正悄然臨近。(夏志瓊)
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