●房地產(chǎn)市場(chǎng)要抑制投機需求
●自住需求和炒房需求難界定
●判斷第二套購房應明確標準
●治理房?jì)r(jià)虛高還應多管齊下
近期，國家對房地產(chǎn)的調控政策可謂緊鑼密鼓、頻繁出臺。不久前，央行、銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規定銀行對第二套住房貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。隨后，國土資源部發(fā)布《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確規定建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，即開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。
政策的頻繁出臺與我國當前房?jì)r(jià)的持續上漲是密切相關(guān)的。同普通商品價(jià)格上漲一樣，房?jì)r(jià)的上漲自然也是由于供求缺口所致，不過(guò)對于我國的購房需求卻需具體分析。在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著(zhù)大量投資(投機)型需求。而房?jì)r(jià)的持續走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，也有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投機需求高漲的影響。
這意味著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)內在不穩定性。由于我國利率正處于上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應，使得大量炒房客對房?jì)r(jià)預期發(fā)生轉變，并誘發(fā)大量投機性?huà)伇P(pán)，導致房?jì)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。
這說(shuō)明，政府及有關(guān)部門(mén)必須采取保護自住房需求、抑制投機需求的方式來(lái)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。當然，實(shí)踐中判斷到底誰(shuí)是自住性需求，誰(shuí)是投資或者炒房需求，的確也很難界定。比如，有人說(shuō)我家里人多，一套房子不夠住，北京有很多人老家都在外地，再買(mǎi)一套房子把父母接來(lái)住，這能算是投資性需求嗎？因此，國家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，也只能“切一刀”了。因為除此之外，我們還找不到更好的辦法來(lái)區分自住房需求和投資性需求。
政策出臺之后，在具體的執行上，又碰到一些“難界定”。比如，判斷第二套住房到底是以個(gè)人為單位還是以家庭(夫妻)為單位，目前各家銀行莫衷一是、尺度不一。在此狀況下，央行、銀監會(huì )的確有必要盡快給出具體標準，以防銀行操作中出現混亂。
對界定第二套住房的問(wèn)題，央行的個(gè)人信用征信系統將會(huì )成為各家銀行獲取信息的主要渠道，由于該系統經(jīng)過(guò)多年的建設已實(shí)現了各銀行的互通互聯(lián)，因此從技術(shù)支持上是沒(méi)有問(wèn)題的。不過(guò)筆者較為擔心的是該系統前期的基礎數據采集問(wèn)題。當年在上海試點(diǎn)時(shí)，不少銀行出于商業(yè)目的、以保護客戶(hù)隱私的名義不愿意向其提供數據。同樣，在近幾年運行中，各家銀行向其提供的基礎數據樣本也未必統一化和標準化。比如，對個(gè)人房貸，有的銀行可能會(huì )提供全套材料，也可能有的銀行只提供貸款者本人情況而沒(méi)有家庭配偶情況。這樣，就會(huì )給目前的具體操作帶來(lái)一些困難。
其實(shí)，此處筆者想表達的是，如果目前央行征信數據庫基礎資料很完整的話(huà)，以家庭為單位來(lái)判斷第二套購房是未嘗不可的。因為央行和銀監會(huì )出臺政策的初衷，就是要向房地產(chǎn)市場(chǎng)各方傳遞了一個(gè)清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房?jì)r(jià)”的決心。為了使得政策效果更為顯著(zhù)，顯然以家庭為單位來(lái)進(jìn)行判斷效果更好。當然，有人擔心這會(huì )否導致社會(huì )離婚率上升，我想這已經(jīng)超出經(jīng)濟學(xué)范疇本身了。
盡管二套房新政會(huì )對平抑房?jì)r(jià)、規范市場(chǎng)起到很大作用，但還不能冀望畢其功于一役，因為，房地產(chǎn)需求和供給還取決于其它方面的因素，包括土地供給、開(kāi)發(fā)商行為等方面。
因此，國土資源部的39號令也是正當其時(shí)的。由于目前很多開(kāi)發(fā)商都是以高杠桿融資的方式來(lái)進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商出于房?jì)r(jià)上漲預期捂盤(pán)的情況很普遍。之所以敢捂盤(pán)主要還在于其現金流仍然比較充裕、能扛得住�，F在規定，拿地的時(shí)候要一次性把土地出讓金繳清，就可能會(huì )使很大一批開(kāi)發(fā)商不得不把前期的房子賣(mài)出，就不能再捂盤(pán)了。這種效應無(wú)疑會(huì )加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，對于房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的抑制作用也會(huì )相當可觀(guān)。
(作者郭田勇 為中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任)
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