投資買(mǎi)房加劇住房緊張
記者：由國家發(fā)改委、國家統計局等部委上周公布的新數據顯示，今年9月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。在你們看來(lái)，眼下房?jì)r(jià)不斷上漲的動(dòng)力何在？
殷劍峰：房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的原因是多方面的，最直接的原因是流動(dòng)性過(guò)剩和城市化大背景下商品房領(lǐng)域顯著(zhù)的供不應求。從供需角度看，目前中國每年新增的城鎮家庭大概在600萬(wàn)-700萬(wàn)戶(hù)，而同期新竣工的商品住宅只有300萬(wàn)-400萬(wàn)套，缺口很大。另一方面，越來(lái)越多的人將買(mǎi)房作為一種投資行為，也進(jìn)一步加劇了住房的緊張。
沈明高：目前中國民眾和企業(yè)缺少有效的投資途徑。儲蓄和購買(mǎi)國債回報都比較低，企業(yè)投資回報率高，但指望普通居民辦企業(yè)不現實(shí)，買(mǎi)股票風(fēng)險又太大。在這種情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、買(mǎi)房就成為增加財富的重要渠道。錢(qián)都涌向房地產(chǎn)，房?jì)r(jià)自然上漲很快。
顧云昌：一定意義上講，貧富差距的持續擴大也造成了投資性買(mǎi)房的增加。一部分人手中持有的財富越來(lái)越多，這部分財富進(jìn)行投資、增值的要求也就越大。從總體上看，在目前房?jì)r(jià)上漲較快的情況下，投資房地產(chǎn)獲利較多，所以盡管?chē)覍ν稒C性需求進(jìn)行了遏制，但投資房產(chǎn)者依然有利可圖。
低端房?jì)r(jià)市場(chǎng)政策缺位
記者：眾所周知，針對高房?jì)r(jià)，政府已經(jīng)出臺大量的調控政策，但為什么效果并不明顯？
顧云昌：地價(jià)在商品房的成本構成中占據很大成分。中國實(shí)行最嚴格的耕地保護政策，要守住18億畝的紅線(xiàn)，土地部門(mén)根據國家的宏觀(guān)要求必然要對土地收管壓減。一方面收緊土地，另一方面實(shí)行“招、拍、掛”，必然造成地價(jià)上漲。
另外，政府出臺的一些措施，從長(cháng)期看有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，但短期看，對于目前住宅的供應還是有一定的影響。去年提出“90-70”的政策以后，開(kāi)發(fā)商和政府都在觀(guān)望、等待，一些項目差不多推遲審批半年甚至9個(gè)月；另一方面，在建立和諧社會(huì )和《物權法》實(shí)施的背景下，拆遷的難度加大，拖延了竣工的速度。這些都導致住房的供應有所滯緩，成為今年房?jì)r(jià)上漲的重要因素。
殷劍峰：如今，地方政府是明確的唯一的土地創(chuàng )收主體，構成財政收入的重要來(lái)源。這種壟斷性的土地創(chuàng )收問(wèn)題不改變，土地的成本也就改變不了。從這一意義上看，僅僅靠一些簡(jiǎn)單的手段去抑制炒房，例如提高交易成本是起不到作用的，也是不明智的。
陳道富：事實(shí)上，目前住房是一個(gè)很特殊的商品，既是住宅，又是一個(gè)可以投資的商品。就投資品而言，完全按照市場(chǎng)的規則辦就可以，但這對低收入者而言則是一種傷害�？梢哉f(shuō)，政策在低端市場(chǎng)里的相對缺位使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控和整個(gè)市場(chǎng)的運行出現了很大的扭曲，兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)采取統一的政策，這對整體來(lái)說(shuō)是對的，但是對局部都不是針對性的政策，所以就出現了房地產(chǎn)各種政策出來(lái)以后任何人都有意見(jiàn)。
房?jì)r(jià)還有多大上漲空間？
記者：現在大家最關(guān)心的還是房?jì)r(jià)到底還能漲多久，房?jì)r(jià)上揚還有多大的空間？因為各方的觀(guān)點(diǎn)爭論非常大，有人提到目前深圳、上海的房?jì)r(jià)和交易量都有一定的回落，這是否標志著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)？
沈明高：這很難給出一個(gè)明確的答案，但從世界范圍來(lái)看房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)趨勢。歐洲的房?jì)r(jià)現在也漲得比較快，特別是北歐的一些小國，像芬蘭、丹麥、挪威、瑞典這些國家人口只有500萬(wàn)，典型的地廣人稀的地方。我今年3月份去北歐的時(shí)候發(fā)現他們的房?jì)r(jià)過(guò)去5年來(lái)也翻了一倍以上，當然速度不如中國快。倫敦的房?jì)r(jià)漲得就更離譜了。
但是中國人多地少，如果上面提到的這些地廣人稀的國家房?jì)r(jià)都在漲，我們再漲的話(huà)在一定程度上可能有關(guān)聯(lián)性。當然，這并不是說(shuō)中國的房?jì)r(jià)漲是應該的。我覺(jué)得，在流動(dòng)性比較充裕的情況下，包括房產(chǎn)在內的資產(chǎn)價(jià)格上漲是一個(gè)必然的結果。
顧云昌：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一種“錢(qián)松地緊”的狀態(tài)，流動(dòng)性資金量大，土地政策卻在收緊，因此，我覺(jué)得中國未來(lái)的房?jì)r(jià)肯定會(huì )漲，地價(jià)的漲幅也還是會(huì )繼續漲下去的，除非中國經(jīng)濟出了大問(wèn)題房?jì)r(jià)才會(huì )往下跌。我希望房?jì)r(jià)的漲幅如果能低于我們的收入水平的增長(cháng)速度，比如房?jì)r(jià)增長(cháng)5%-6%還是能夠接受的。
但我希望的是房?jì)r(jià)目前這樣的漲幅不要再繼續下去。事實(shí)上，更多的人是不希望房?jì)r(jià)往下降的，他們是希望房?jì)r(jià)慢慢地增長(cháng)，用我們收入的增長(cháng)逐步把房?jì)r(jià)上漲的泡沫吸收。
殷劍峰：我個(gè)人判斷，中國目前凸現的住房供不應求的這種狀況至多在2020年就會(huì )平衡。屆時(shí)，全國房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度肯定會(huì )放緩，不排除部分城市如深圳、上海甚至是北京出現房?jì)r(jià)絕對水平的回落。但是，到那個(gè)時(shí)候出現如日本當年房地產(chǎn)崩盤(pán)的情況的可能性也很小，畢竟中國的城鎮人口占比只有40%多。
增加資金和土地供給能否降低高房?jì)r(jià)？
記者：剛才你們幾位也都提到，中國當前房?jì)r(jià)“虛高”的根子在于土地資源稀缺，但是，在中國現有的制度環(huán)境下，我們又不可能對土地制度本身作出很大的改變。那么，在你們看來(lái)，有沒(méi)有其他比較現實(shí)的途徑把房地產(chǎn)的“虛火”降下來(lái)？
顧云昌：我覺(jué)得，在保證18億畝耕地的基礎上，讓農村宅基地和農村建設用地通過(guò)合理、合法的程序進(jìn)入土地供應市場(chǎng)，可緩解土地供應緊張。此外，中國的房?jì)r(jià)最終還是要從需求角度考慮，需求方面有賴(lài)于流動(dòng)性的收縮，在這方面，恐怕還需要政府創(chuàng )新通過(guò)更多的金融產(chǎn)品來(lái)吸收大家的投資，吸收泡沫。
梅新育：從目前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的情況來(lái)看，我認為，有一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)業(yè)從資本市場(chǎng)得到的資金太多了。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積樓盤(pán)的方式不改變，再給多少錢(qián)也一樣不夠。
陳道富：我也認為，現在有些開(kāi)發(fā)商資金一點(diǎn)都不緊，資金松得很。真正緊的是中小開(kāi)發(fā)商，現在大的開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市出現了壟斷的局面。只要地價(jià)一直上漲，資金就肯定會(huì )向這些機構集中，中小的開(kāi)發(fā)商可能就會(huì )跑到二三線(xiàn)城市了，但是中小開(kāi)發(fā)商的資金是非常緊的。如果僅僅向這個(gè)市場(chǎng)注入土地或者是資金，在目前的情況下可能發(fā)揮不了增加供給的作用，我覺(jué)得解決土地囤積的問(wèn)題可能比這個(gè)還重要。(鄭春峰 胡劍龍 齊有波）
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