隨著(zhù)物業(yè)稅開(kāi)征的日益臨近，人們的關(guān)注程度也越來(lái)越高。但從目前來(lái)看，物業(yè)稅正式開(kāi)征還有很多需要解釋和明確的地方。為此，記者總結了物業(yè)稅制定過(guò)程中八個(gè)不可回避的疑問(wèn)，希望政策能夠更細致、更具體、更有針對性。
一問(wèn)物業(yè)稅是否將取代土地出讓金？
物業(yè)稅正式征收之后，是否將替代土地出讓金，又將如何替代，一直是業(yè)內最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。原因在于，如果將土地出讓金等若干稅費全部計入物業(yè)稅，那無(wú)疑將從根本上改變國內延續了幾十年的土地轉讓規則，從而極其深刻地影響現有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。對于消費者而言，土地出讓金進(jìn)入物業(yè)稅，也相當于將目前買(mǎi)房時(shí)一次性購買(mǎi)的70年土地使用權，轉變?yōu)榘茨?或季)分期繳納并獲得土地使用權，由此帶來(lái)對“產(chǎn)權”概念的改變也將是根本性的。
專(zhuān)家視點(diǎn)：關(guān)于土地出讓金是否計入物業(yè)稅，在業(yè)內專(zhuān)家中始終有著(zhù)觀(guān)點(diǎn)鮮明對立的兩派。贊成者認為，用物業(yè)稅取代土地出讓金，并將現行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅一并納入其中，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅，是完善我國現行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結果�？梢詫⒛壳罢挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本重要部分的地價(jià)由一次性付清轉為分期支付，有效地降低房?jì)r(jià)，減輕置業(yè)者日益沉重的負擔。
與此同時(shí)，質(zhì)疑的聲音也不乏其人，中國人民大學(xué)土地資源管理專(zhuān)業(yè)副教授鄭華就指出，物業(yè)稅是為了實(shí)現政府公共管理職能的需要，通過(guò)稅收手段調節房地產(chǎn)經(jīng)濟的一種方式；而土地出讓金實(shí)質(zhì)是地租的表現形式，或者說(shuō)是一定年限內土地使用價(jià)值的現金符號。因此二者性質(zhì)完全不同，相互替代將引來(lái)很多難以界定的方面，引起操作困難。同時(shí)她也表示，試圖通過(guò)稅收抑制房?jì)r(jià)，從近幾年的實(shí)踐來(lái)看并不成功，相反卻給購房人帶來(lái)了更大的壓力，所以，努力加大住宅供應量，才是平抑房?jì)r(jià)的根本。
執行障礙：土地出讓金是否將被物業(yè)稅取代，面臨的障礙其實(shí)不僅是概念上的厘定。一位不愿意透露姓名的專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，土地轉讓是地方財政收入的重要組成部分，對拉動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展和城市建設起到了非常積極的作用。一旦將土地出讓金以物業(yè)稅的形式分期支付，那么地方財政收入會(huì )受到很大影響，經(jīng)濟發(fā)展速度也可能有所放緩。對于一個(gè)城市、特別是第一批開(kāi)始試點(diǎn)的城市而言，是否愿意承擔和接受這種犧牲，可能將直接關(guān)系到物業(yè)稅最終涵蓋的范圍。而這一點(diǎn)也是物業(yè)稅醞釀多年始終無(wú)法出臺的重要原因。
二問(wèn)物業(yè)稅是否會(huì )使房?jì)r(jià)大幅下跌？
與是否取代土地出讓金直接相關(guān)的另一個(gè)問(wèn)題在于，物業(yè)稅的出臺是否會(huì )讓當前高企的房?jì)r(jià)出現松動(dòng)。一般認為，包括土地購置費在內的各類(lèi)稅費，已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的60%以上；而開(kāi)征物業(yè)稅之后，這類(lèi)稅費將由之前買(mǎi)房時(shí)一次性承擔，轉為在房產(chǎn)持有過(guò)程中按期繳納。在這種背景下，有聲音甚至認為，實(shí)施物業(yè)稅，會(huì )使當前房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生“自由落體式”的下降，其幅度至少應不低于30%。
專(zhuān)家視點(diǎn)：土地購置費、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、基礎建設費……這一系列種類(lèi)龐雜的稅費，確實(shí)成為了當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，比重不輕的一部分支出，特別是土地購置費，某種程度上更是被視為房?jì)r(jià)躥升的始作俑者。但是，物業(yè)稅真的能解決“地價(jià)”的問(wèn)題嗎？
北京成業(yè)行經(jīng)紀顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強此前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，單是地價(jià)這一項，很可能就會(huì )占到未來(lái)房?jì)r(jià)的50%左右，然而在龐大的地價(jià)開(kāi)支當中，土地出讓金僅占一小部分，絕大部分的地價(jià)存在于拆遷、安置和一級開(kāi)發(fā)等過(guò)程當中。即便土地出讓金真的被包含在物業(yè)稅當中，這個(gè)較小的比例是否真正能對房?jì)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響也不確定。不過(guò)，有關(guān)專(zhuān)家也承認，實(shí)行物業(yè)稅，原則上說(shuō)會(huì )通過(guò)成本的降低帶動(dòng)房?jì)r(jià)下行。但是，左右房?jì)r(jià)的內在因素依然是供求關(guān)系，“成本+利潤”的定價(jià)方式在樓市已并不常用，如果不能打破供求失衡的矛盾，即使開(kāi)發(fā)成本再低，也很難讓價(jià)格出現松動(dòng)的可能。
執行障礙：北京中原副總經(jīng)理殷則環(huán)指出，開(kāi)征物業(yè)稅要注意對原有房產(chǎn)持有者的保護。他解釋說(shuō)，一方面，原先的購房者事實(shí)上已經(jīng)支付了包括土地出讓金在內的各類(lèi)稅費，不應當一概而論地再去收取這些人的物業(yè)稅；另一方面，如果房?jì)r(jià)因物業(yè)稅而發(fā)生下滑，對于那些已經(jīng)購買(mǎi)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是相當大的利益損失，如果這類(lèi)房產(chǎn)再上市，交易過(guò)程中是按原先的價(jià)格標準來(lái)定價(jià)，還是按物業(yè)稅執行之后的標準定價(jià)，這將深刻關(guān)系到這些房產(chǎn)持有者的個(gè)人利益。所以，物業(yè)稅的執行，理應對新購房人和原購房人區別對待，同樣也應當對新購置土地和原購置土地區別對待。
三問(wèn)物業(yè)稅將如何征收？
物業(yè)稅面臨的另外一大難點(diǎn)在于征收。目前，居住社區物業(yè)管理費收取難已經(jīng)是不爭的事實(shí)，據有關(guān)單位統計，全市的物業(yè)費收繳率甚至不到30%。而一旦開(kāi)征數額要龐大得多的物業(yè)稅，業(yè)主是否能夠積極配合，稅務(wù)機關(guān)如何有效地收取，也成了很多人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。
專(zhuān)家視點(diǎn)：香港在物業(yè)稅的執行上已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗，可以被內地所學(xué)習和借鑒。為此，記者采訪(fǎng)了中原地產(chǎn)(中國)董事副總經(jīng)理黃雄。黃雄告訴記者，香港的物業(yè)稅包含“差餉”和“地租”兩個(gè)部分，“差餉”原指警政開(kāi)支，后來(lái)擴大到用于支付街燈、供水、消防等市政開(kāi)支；而“地租”則特指土地使用金。有關(guān)部門(mén)會(huì )制定一套非常嚴密的計算標準，根據物業(yè)所在的地段、物業(yè)檔次、住宅面積等眾多因素來(lái)規定每套房產(chǎn)所應繳納的物業(yè)稅金，并且根據市場(chǎng)及時(shí)浮動(dòng)，按季度收繳。在這當中，“差餉”部分在政府財政收入比較理想的季度當中，是可以免征的。
黃雄介紹說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，物業(yè)稅已經(jīng)成為了香港市民自覺(jué)承擔的一個(gè)稅種，居民會(huì )主動(dòng)按時(shí)繳稅。而如果出現未及時(shí)上繳的，稅務(wù)機關(guān)會(huì )收取一定滯納金；再不繳納，則可以依法向法院對納稅人提起訴訟；最嚴重的時(shí)候，法院可以判決業(yè)主破產(chǎn)，并對其資產(chǎn)、債權進(jìn)行重組。不過(guò)黃雄同時(shí)告訴記者，如果納稅人在一段時(shí)間里確實(shí)面臨了暫時(shí)的支付困難，也可以向稅務(wù)局申請緩交，通�？梢越�(jīng)過(guò)協(xié)商獲得批準。
執行障礙：黃雄指出，香港物業(yè)稅之所以能夠較為順暢地執行，很大程度上要歸功于稅種的清晰和標準的統一。而在內地，房地產(chǎn)方面的稅費體系非常龐雜，開(kāi)征物業(yè)稅的前提必須是對這一系列稅費的梳理，否則，重復收取、有區別收取都無(wú)法服眾。同樣，內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅物業(yè)類(lèi)別就有十多種，針對不同物業(yè)，是否收取、收取多少，都需要非常繁瑣的爭論過(guò)程。但在香港，除個(gè)別情況外，所有房產(chǎn)都要收取物業(yè)費，用一套完整的標準規定了具體到每套房子的稅收金額，針對性極強，同時(shí)條理清晰統一，對執行環(huán)節給予了很大幫助。
四問(wèn)物業(yè)稅能否避免“誤傷”？
政策的出臺是為了打擊投資客、抑制炒房，從而減輕自住型購房者的資金負擔。但是，從近幾年出臺的政策來(lái)看，很多政策最初的想法和預期是好的，但最終往往事與愿違：要么因為缺乏針對性、打擊面過(guò)廣使普通購房人也受拖累；要么由于投資者通過(guò)在存量房再交易環(huán)節中和稅費“轉嫁”，讓原本應當由賣(mài)房者承擔的成本，最終又落到了買(mǎi)房者的頭上。
面對這種情況，很多人都在擔心，物業(yè)稅會(huì )不會(huì )也陷入這樣一種怪圈，顯出幾分“南轅北轍”。因此也有人建議，物業(yè)稅同樣應當對“自住”和“投資”、“首套房”和“多套房”做出區別。
業(yè)界觀(guān)點(diǎn)：對于這一問(wèn)題，業(yè)內尚未形成統一的意見(jiàn)，各家都有各自的看法。我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉認為，如同首付比例區別對待一樣，小戶(hù)型和第一套房或許會(huì )免收物業(yè)稅，而大戶(hù)型、多套房或者“奢侈型”居所將適當提高物業(yè)稅稅率。
相對于這種觀(guān)點(diǎn)，中國人民大學(xué)土地資源管理專(zhuān)業(yè)副教授鄭華則指出，目前物業(yè)稅遲遲不能出臺，重要因素恰在于對適用人群的難以界定。最理想的辦法是出臺一套獨立、完整、清晰的標準，將所有物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)檔次都包含在內，而不是采用有的收、有的不收這種模棱兩可的界定方式。否則，很可能會(huì )落入目前對界定“第二套房”時(shí)面臨的困局，很難保持政策的一致性。
執行障礙：不過(guò)，從目前看來(lái)，想對物業(yè)稅適用人群做出嚴謹區分，難度要比想象中大得多。徐東華也表示，從目前的情況來(lái)看，物業(yè)稅的征收很難保持同一標準。中低收入者如果沒(méi)有住房就不牽扯物業(yè)稅，中等收入者只有一套住房的話(huà)，也不會(huì )受到太大影響。尤其是在征收物業(yè)稅的初期，其對象很可能集中于營(yíng)業(yè)性住房和高端物業(yè)。但是這種假設又會(huì )帶來(lái)新的問(wèn)題，就是如果只對高端物業(yè)征收物業(yè)稅，那么土地出讓金就不能取消或者不能完全取消。
同樣，雖然房?jì)r(jià)可能受到物業(yè)稅的影響而有所下滑，但專(zhuān)業(yè)人士也認為，由于現在是賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是房?jì)r(jià)的最終確定者，如果他們保持房?jì)r(jià)不變，或降幅太小，而強大的剛性需求同樣會(huì )迫使一部分人買(mǎi)房，那樣的話(huà)等于變相擴大了開(kāi)發(fā)商的利潤空間，而把物業(yè)稅的成本轉嫁到了消費者身上。想要解決這一問(wèn)題，需要有一系列的政策措施出臺。
五問(wèn)原有房產(chǎn)再上市如何計價(jià)？
未開(kāi)征物業(yè)稅之前，房?jì)r(jià)中包含了土地出讓金的部分，如果這類(lèi)房產(chǎn)在物業(yè)稅開(kāi)征之后上市交易，將如何計價(jià)？
專(zhuān)家說(shuō)法：盡管具體措施尚不可知，但一些專(zhuān)家還是給出了自己的意見(jiàn)。中國經(jīng)濟體質(zhì)改革研究會(huì )副會(huì )長(cháng)樊綱認為，對于未開(kāi)征前已經(jīng)賣(mài)出的房子，在物業(yè)稅出臺后可予以區別對待�！靶氯诵罗k法、老人老辦法，新地新辦法、老地老辦法，新樓新辦法，老樓老辦法，以10年20年的過(guò)渡期，逐步逐步實(shí)行�！�
業(yè)界觀(guān)點(diǎn)：這一問(wèn)題一直是業(yè)界討論的熱點(diǎn)
之一。有人認為這是一個(gè)比較復雜的技術(shù)性難題，也有人認為解決之道不少，關(guān)鍵在于如何選擇。中易安房地產(chǎn)擔保有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監徐東華認為，對于未開(kāi)征物業(yè)稅之前已經(jīng)交納過(guò)土地出讓金的房子，有可能在再次交易的環(huán)節進(jìn)行退稅，之后按照正常的標準繳納物業(yè)稅，或者給予以前的房子一定期限的優(yōu)惠稅率，以達到公平的效果。
執行障礙：“但這樣一來(lái)又有新的問(wèn)題產(chǎn)生，那就是那些經(jīng)濟適用房、老舊公房、房改房如何處理？目前經(jīng)濟適用房是在滿(mǎn)足一定限制條件并進(jìn)行二次交易時(shí)才補交土地出讓金，而出臺物業(yè)稅后，如果再交易時(shí)不用繳納土地出讓金，那是否意味著(zhù)將對他們確定特別的稅率呢？”
而且由于物業(yè)稅的開(kāi)征將根據不同的物業(yè)類(lèi)型確定不同的稅率，那么如果再加上經(jīng)濟適用房、房改房等特殊房產(chǎn)的不同稅率，將加劇稅率混亂的狀況。這樣一方面很難使物業(yè)稅的公平性得到信服，而且過(guò)于細分化的情況會(huì )讓物業(yè)稅的征收變得繁瑣而復雜，不利于物業(yè)稅的貫徹落實(shí)。
六問(wèn)物業(yè)稅會(huì )不會(huì )引發(fā)拋房高峰？
據多家房地產(chǎn)研究機構分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著(zhù)占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，由此導致的成本下降，將會(huì )使房?jì)r(jià)大幅下滑。因此，“囤房”的投資客很可能會(huì )積極拋售房源以減少損失。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn):“就目前看來(lái)，物業(yè)稅的開(kāi)征引發(fā)無(wú)人接盤(pán)的可能性比較小。從供需關(guān)系來(lái)看，大量投資性?huà)伇P(pán)正在被自住性需求買(mǎi)進(jìn)，這將使房地產(chǎn)回歸理性、健康發(fā)展�！睆垊φf(shuō)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉認為，“物業(yè)稅實(shí)施具體的效果和市場(chǎng)影響，必須得看物業(yè)稅最終確定的執行標準，可以肯定，市場(chǎng)需求集中在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)的時(shí)候，勢必扭轉現有供需結構，物業(yè)稅的出臺從長(cháng)期來(lái)看，將起到的是促進(jìn)購房理性消費的積極作用，控制房產(chǎn)投資的盲目性�！�
“作為一項稅種，物業(yè)稅直接牽涉生產(chǎn)、生活兩方面，影響到政府、企業(yè)以及民眾等多方利益。我國開(kāi)征物業(yè)稅是遲早的事情，但在時(shí)下利益各方對這個(gè)稅種的功能還存在模糊認識的背景下，‘緩行’要比急著(zhù)開(kāi)征更為妥當。就目前來(lái)看，物業(yè)稅政策的正式實(shí)施，還有不短的一段路要走，短時(shí)期內全面鋪開(kāi)的可能性很小�！蓖踔緜ヮA測。
七問(wèn)物業(yè)稅是否會(huì )抑制投資者？
行業(yè)內普遍認同開(kāi)征物業(yè)稅對有效打擊房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)投資的顯著(zhù)作用。目前房地產(chǎn)調控思路已經(jīng)有章可循，房地產(chǎn)主要矛盾是供需，目前從供給方面，國家增加廉租房、兩限房和經(jīng)適房等保障住房的土地供應，年底前將迎來(lái)又一輪供應高峰，勢必對普通商品房市場(chǎng)形成一定沖擊。從需求方面，央行此次出臺的第二套房首付提至四成的新政有效地抑制了部分投資需求，深圳、上海等房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快城市已經(jīng)出現不同程度的降溫，樓市或將出現拐點(diǎn)。出臺物業(yè)稅將增加購房者的持有成本，打擊投機、抑制投資需求，有效調控房?jì)r(jià)。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn):物業(yè)稅一旦開(kāi)征，將會(huì )對京城房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究總監張劍認為，征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。張劍說(shuō)，推動(dòng)目前房?jì)r(jià)上漲的重要動(dòng)力，是需求尤其是投資性購房需求過(guò)于旺盛。近年來(lái)，國家宏觀(guān)調控在加大中低價(jià)位、中小套型住房供應的同時(shí)，更多著(zhù)眼于控制投資性需求、抑制投機性需求。提高住房首付款比例、調高第二套以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購房需求。同時(shí)，國家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)省市選擇部分省市實(shí)行物業(yè)稅“空轉實(shí)”，將對這些省市的投資性購房需求產(chǎn)生一定的擠出效應。提高房貸利率，征收物業(yè)稅，意味著(zhù)購房者持有物業(yè)的成本在增加，而投資成本上升，就會(huì )影響投資收益。一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉讓?zhuān)徊糠譁蕚滟彿康耐顿Y者則可能選擇暫時(shí)觀(guān)望。將部分投資性購房需求擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于消減這些城市的房地產(chǎn)泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
執行障礙:“物業(yè)稅實(shí)施中，還應當對擁有不同套住房的人進(jìn)行區別對待，比如第一套房不征收物業(yè)稅，而隨著(zhù)購買(mǎi)套數的增加累進(jìn)稅率，另外針對不同的物業(yè)形態(tài)，比如限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、商品房等也要進(jìn)行區別對待。所以，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將對房地產(chǎn)供應市場(chǎng)產(chǎn)生結構性的變化�！辨溂业禺a(chǎn)“市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉說(shuō)。
八問(wèn)如何確定物業(yè)稅的起征點(diǎn)？持有兩套或多套房按照什么標準繳稅？
據業(yè)內人士介紹，目前空轉階段物業(yè)稅的稅率有兩種計算模式：一種是自住需求，按房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；對于投資性需求，則以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅�！�10個(gè)空轉試點(diǎn)城市并不能代表我國經(jīng)濟發(fā)展的總體水平，物業(yè)稅“空轉”到“落實(shí)”，如何設定起征點(diǎn)，還需更全面的考量。
專(zhuān)家看法:中國財稅法學(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)稅法研究中心主任劉隆亨教授表示，要開(kāi)征物業(yè)稅，首先就必須具備完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度�！蔽覈壳暗牟粍�(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評估機制及嚴密的會(huì )計制度。
“征收物業(yè)稅的最大特點(diǎn)就是買(mǎi)房容易養房難”，因此，物業(yè)稅率的高低，是整個(gè)政策能否真正顯效的一個(gè)重點(diǎn)。假若稅率過(guò)低，每套房子每年僅僅繳納幾千元，對于投資者“九牛一毛”，與房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的利潤無(wú)法抗衡；但是如果稅率過(guò)高，成普通購房者的沉重負擔，甚至讓購房者養不起房，也不是政策初衷�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉說(shuō)。
多位專(zhuān)業(yè)人士比較一致的觀(guān)點(diǎn)則是，長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上保障性住房與商品房的界點(diǎn)為90平米，而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米，各地有20%的浮動(dòng)空間。選擇90還是120平米作為起征點(diǎn)，成為物業(yè)稅落實(shí)的關(guān)鍵一環(huán)。征收物業(yè)稅的初衷是增加住房的保有成本，類(lèi)似于征收個(gè)人所得稅，以縮小貧富差距。因此，物業(yè)稅征收很可能會(huì )采取大范圍低稅率的方式進(jìn)行征收，根據不同地區的經(jīng)濟發(fā)展情況，對于處在征收范圍內的住房，據其面積大小實(shí)行累進(jìn)稅率。
執行障礙:專(zhuān)家表示，征收物業(yè)稅，新舊房產(chǎn)的對接問(wèn)題尤為重要，也是物業(yè)稅能否在保障各階段購房者權益的前提下，順利執行的關(guān)鍵。一般說(shuō)來(lái)，消費者在購房時(shí)已經(jīng)把房產(chǎn)的大部分稅費一次性支付，而物業(yè)稅是現行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅以及土地增值稅等的總和。開(kāi)征后繼續對購房者實(shí)施收費略顯重復，顯然有失公平。但是如果僅僅對于新房進(jìn)行征收，征收前市場(chǎng)中的投資性房產(chǎn)，則無(wú)法進(jìn)入到供需環(huán)節流通，因此如何選擇一個(gè)恰當的臨界點(diǎn)，要在全方位考慮政策的基礎上妥善運行。(高彤 邱旸 衛東 夏君偉)
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