[策劃人語(yǔ)]
自上月底央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，目前樓市內信貸、土地等方面的政策都算得上“嚴苛”二字，市場(chǎng)形勢也在悄然發(fā)生微妙而又關(guān)鍵的變化。深圳“十一”黃金周新房成交僅82套；重慶黃金周頭兩天新盤(pán)僅賣(mài)了109套，不及平時(shí)的十分之一；北京出現售樓處退房情況；杭州、上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)也是成交量慘淡。但與此相反的是，盡管成交量下降，房?jì)r(jià)卻始終在高位支撐，這似乎表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達一個(gè)臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注走勢——若得以突破，樓市可能繼續高歌挺進(jìn)；否則，即將到來(lái)的就是一個(gè)真正的寒冬。
城市多棱鏡
北京：離場(chǎng)者不在少數
鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，進(jìn)入10月，北京房源掛牌數持續放量，相比9月上漲了15.6%。雖然房源放量，但同時(shí)又有不少離場(chǎng)者。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，9月住宅日均簽約391套，同比減少104套；日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)比更是大幅下降，住宅日均銷(xiāo)售僅273套，比9月最后一周大降56%。
盡管成交量萎縮，10月北京房源掛牌均價(jià)卻仍然突破了11000元/平方米的關(guān)口，環(huán)比9月再度上漲4.5%。日前，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊還對外發(fā)布消息，前三季度北京五環(huán)內住宅期房均價(jià)達到13754元/平方米，四環(huán)以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)則逼近15000元/平方米。而國家發(fā)改委網(wǎng)站公布的數據顯示，剛剛過(guò)去的9月，北京新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期上漲15.3%，位列全國前五位，漲幅高出全國平均水平50%多。
上海：賣(mài)方市場(chǎng)起變化
盡管銀行對第二套房貸的細則仍未具體出臺，但對高房?jì)r(jià)的警惕已經(jīng)讓許多業(yè)內人士和購房者神經(jīng)緊繃。無(wú)論是從成交量上還是市場(chǎng)氛圍上，賣(mài)方市場(chǎng)的格局正在悄悄發(fā)生改變，觀(guān)望情緒再度降臨申城。10月上海樓市在成交方面并不盡如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量為89.46萬(wàn)平方米，僅為9月同期成交量的74%。但成交價(jià)格依舊居高不下，佑威房地產(chǎn)研究中心數據顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價(jià)比9月10383元/平方米上漲了13.06%。
而二手房市場(chǎng)方面最明顯的現象就是二手房頻繁“返價(jià)”(業(yè)主毀約提價(jià))的情況減少了，近期各房產(chǎn)中介業(yè)主掛牌量也普遍回升，相對9月掛牌量上升了5%-10%左右。盡管房源增加，但來(lái)自信義房產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等機構的統計數據顯示，10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。有部分業(yè)主出于對未來(lái)政策面收緊的擔憂(yōu)，愿意小幅下調售價(jià)。
深圳：成交量創(chuàng )出新低
進(jìn)入10月，在房貸新政的影響下，前15天深圳新房市場(chǎng)成交了5.9萬(wàn)平方米，僅相當于9月全月成交面積的19%，即使跟今年來(lái)成交量最低的8月相比，也只達到了8月全月的27%，10月成交創(chuàng )月度新低的可能性越來(lái)越大。
盡管成交萎縮，但深圳的房?jì)r(jià)表現依然較為堅挺。根據日前國家統計局公布的9月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格調查顯示，深圳房?jì)r(jià)上漲20.5%，再次在全國排名居首，其中新建商品住房?jì)r(jià)格上漲16.5%，二手房?jì)r(jià)格上漲22.0%，。而深圳國土房產(chǎn)局銷(xiāo)售公示數據顯示，10月的上半月，深圳新房均價(jià)14900元/平方米，其中關(guān)內均價(jià)為23200元/平方米，關(guān)外均價(jià)為12400元/平方米。對未來(lái)的房?jì)r(jià)趨勢，一部分業(yè)主仍表示長(cháng)期看好，畢竟市場(chǎng)內仍有相當大的需求；但也有不少業(yè)主由于“心中沒(méi)底”，寧可“先放放再看”，選擇“轉售為租”作為過(guò)渡。
廣州：房?jì)r(jià)突破新關(guān)口
10月以來(lái)廣州樓市的淡靜表現非常明顯。海珠區某大型樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負責人承認，國慶后，看房人數和成交明顯比以前減少，至少減了一成。10月廣州10區一手住宅成交量則跌了三成，10月1日-29日廣州10區一手住宅成交量?jì)H47.4695萬(wàn)平方米，即使再加上最后2天約3.2萬(wàn)平方米的成交量，預計全月成交量只有50萬(wàn)平方米左右，比9月少了20萬(wàn)平方米。而在成交套數上，10月前29日成交只有3809套，也遠比9月的5247套少。
雖然10月成交量大跌，但廣州樓價(jià)還是急速上升，突破了12000元/平方米的新關(guān)口。10月廣州10區一手住宅成交均價(jià)已達到12384元/平方米，而9月為11228萬(wàn)/平方米。去年，廣州房?jì)r(jià)上升1000元/平方米用了半年的時(shí)間，可現在單月就急漲1200元/平方米。業(yè)內人士表示，房?jì)r(jià)漲得太急，加上房貸新政出臺，導致樓市觀(guān)望情緒濃厚，這是樓市成交量大減的原因。
空漲因果論
自2006年政府執行嚴格的政策調控后，業(yè)界普遍認為，2007年的房?jì)r(jià)走勢很大程度上依賴(lài)政策的執行力。結果，2007年開(kāi)春房?jì)r(jià)走上“小陽(yáng)春”后，就再未出現頹勢，不少主要城市的房?jì)r(jià)還一路高歌猛進(jìn)，而目前一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現量減價(jià)升的空漲現象，對此，專(zhuān)家認為是多種原因造成的。
其一，需求增長(cháng)快、住宅供應偏緊、土地開(kāi)發(fā)建設成本提高。國家統計局新聞發(fā)言人李曉超近日就表示，城市化進(jìn)程加快，人們的住房需求增長(cháng)很快。住宅供應則相對偏緊，還存在著(zhù)結構不盡合理的問(wèn)題。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)建設成本提高，建筑材料價(jià)格、人工成本、機械使用費等上漲都形成了對房?jì)r(jià)的推動(dòng)。
其二，地方財稅收入的制約和中國經(jīng)濟持續過(guò)熱。有專(zhuān)家表示，在中央嚴控地根而地方稅收不減的情形下，地方政府的財稅壓力需要通過(guò)賣(mài)地來(lái)緩解。而地價(jià)上漲直接導致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導致房?jì)r(jià)一路飆升。同時(shí)，中國經(jīng)濟的持續過(guò)熱也增強了購房者對樓市上行的預期。
第三，其他因素共同發(fā)揮作用。在房?jì)r(jià)持續上漲的問(wèn)題上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長(cháng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值等宏觀(guān)方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。
雖然房?jì)r(jià)持續升溫，但是從上月開(kāi)始，因受到房貸新政等利空消息的影響，觀(guān)望氣氛彌漫，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同時(shí)，平均成交價(jià)格卻再創(chuàng )新高。業(yè)內人士分析，房?jì)r(jià)持續上漲，主要是在之前一年的購買(mǎi)力積累下，開(kāi)發(fā)商看到房源供應下降的“利好”，借機炒作哄熱市場(chǎng)。隨后，股市賺錢(qián)后轉入樓市的購買(mǎi)力的再支撐，也使得房?jì)r(jià)一路上揚。
后市診斷書(shū)
在政策敏感易發(fā)、市場(chǎng)脆弱觀(guān)望的氣氛下，中國樓市走過(guò)了2007年的“金九銀十”。在“二套以上購房提高首付”等房貸新政影響下，十月樓市交易風(fēng)光不再�！艾F在國家統計局的數字還沒(méi)有出來(lái)，但從市場(chǎng)情況判斷，成交量數字會(huì )有明顯回調，但成交價(jià)格仍穩中有升�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院的一位負責人表示。
但是，單一政策帶來(lái)的樓市階段性觀(guān)望現象已經(jīng)在近幾年屢見(jiàn)不鮮，一旦政策平穩，在地方執行層面又遭遇“削弱”的情況下，房?jì)r(jià)及成交量集中反彈都有可能變?yōu)楝F實(shí)。那此，此輪樓市“休眠”是否仍會(huì )重蹈覆轍？目前的短期調整到底是樓市“下跌通道”的開(kāi)始，還是單純的“高位盤(pán)整”？
五合智庫顧問(wèn)公司的研究報告顯示，未來(lái)影響樓市交易和價(jià)格的因素比較復雜，這些因素分近期和中長(cháng)期兩類(lèi)，影響樓市的“冷熱”狀態(tài)。而可能帶來(lái)“趨冷”和“趨熱”兩種不同結果的因素在互相影響與制約中形成合力，并導致最終的樓市格局。
這些政策包括：通脹壓力導致的加息預期、人民幣升值帶來(lái)的外資資本進(jìn)入上市房企融資力度加大，以及更嚴格的土地招拍掛制度等。其中，加息將在中長(cháng)期抑制開(kāi)發(fā)投資熱情，導致土地價(jià)格下降，并促動(dòng)開(kāi)發(fā)商加快在建項目銷(xiāo)售速度。人民幣升值帶來(lái)熱錢(qián)涌入，但總體量在樓市資金中比重不大，因此炒高樓市后續動(dòng)力不足。相反嚴格的土招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴格，一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資金吃緊將進(jìn)一步加速銷(xiāo)售周期的縮短，進(jìn)而變相增加樓市供給，平衡供需矛盾。
具體來(lái)看，根據數據顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率仍然高達70%左右的水平。五合智庫認為，央行為穩定通脹預期采取的加息政策勢必將使開(kāi)發(fā)企業(yè)遭受高額財務(wù)支出成本。因此，對于正在使用銀行信貸進(jìn)行土地儲備和開(kāi)發(fā)建設的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如若市場(chǎng)價(jià)格不變，加快產(chǎn)品建設周期，盡快實(shí)現銷(xiāo)售以減少財務(wù)成本就是上策之選。而隨著(zhù)建設周期的縮短，同一時(shí)期內的市場(chǎng)供應必然增多。同時(shí)，目前大量土地儲備分留于大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，利率高企必然要求開(kāi)發(fā)企業(yè)快速周轉手頭存貨，提高資金使用效率，也在一定程度上加快了市場(chǎng)土地供應。
另外，更加嚴格的土地招拍掛規定將攤低土地價(jià)格。即土地出讓金分期付款政策逐步取消后，開(kāi)發(fā)商在銀行的資信評級可能降低，土地市場(chǎng)資金供給快速縮水，在政府每年計劃的推地總量不變的情況下，土地的價(jià)格即會(huì )隨著(zhù)資金需求的減少而逐步回落。這種土地成本的回落傳導到產(chǎn)品供應層面，也會(huì )導致未來(lái)產(chǎn)品價(jià)格的回落。相反，對于人民幣升值帶來(lái)的外資資本進(jìn)入，專(zhuān)家認為，目前全部外資占中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不足3%，它們可能增加熱點(diǎn)區域重點(diǎn)項目的資本競爭，推高了地價(jià)，但影響有限。
“總之，在未來(lái)一段時(shí)期內，市場(chǎng)供應相對以往將更加充分；而需求將受到心理因素影響，有所收斂。前段時(shí)間價(jià)格快速增長(cháng)的格局將會(huì )改變，一個(gè)相對平衡的、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)�！蔽搴现菐旆治鰩熆偨Y。
但是，也有業(yè)內人士對樓市長(cháng)期的穩定調整信心不足，并認為眾多因素支持樓市景氣度持續走高。其中重要理由之一是需求強勁�！袄实恼{升會(huì )一定程度縮減消費者購買(mǎi)意愿，但中國投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素。加上巨大的城鎮升級需求將導致剛性需求穩定增長(cháng)�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。而這種需求持續增加往往又發(fā)生在房?jì)r(jià)上漲較快的特大城市。
“我們最擔心的是上海房?jì)r(jià)繼續上漲。上海和深圳等城市都不同，它的房?jì)r(jià)上漲將直接導致長(cháng)三角產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應，杭州、無(wú)錫、南京等地房?jì)r(jià)都可能發(fā)生變化�！币晃粊�(lái)自北京的房地產(chǎn)專(zhuān)家在此前參加本報主辦的“責任中國·和諧地產(chǎn)”高峰論壇時(shí)向記者透露。
而一位不愿意透露姓名的北京專(zhuān)家則稱(chēng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始大幅調整，將直接導致城市建設資金不足，“畢竟在目前城市發(fā)展狀況下，除了土地收益外，地方政府還不可能快速找到城市建設資金的另一個(gè)可替代來(lái)源。這是各地對中央調控政策‘化實(shí)為虛’的最根本原因，也會(huì )長(cháng)期存在下去�！�
另外，對目前業(yè)界熱議的物業(yè)稅政策，國稅總局日前高調回復稱(chēng)，明年物業(yè)稅“實(shí)轉”說(shuō)法不屬實(shí)。而一位接近決策部門(mén)的人士向記者透露，物業(yè)稅無(wú)論在國際經(jīng)驗上如何成熟，中國目前房產(chǎn)管理體系的不健全、土地出讓金一次性支付給經(jīng)營(yíng)城市者帶來(lái)的資金收入都將是決定物業(yè)稅無(wú)法近期實(shí)轉的關(guān)鍵性瓶頸。（柯鵬 一凡 李和裕 朱宇琛 于兵兵）
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