最近，房市調控措施一浪緊過(guò)一浪。剛剛完成的2007年度報國務(wù)院批準的城市建設用地審批結果顯示，各地被核減的申報用地面積占到了全部申報面積的31.81%。這意味著(zhù)，2007年地方省份計劃中的用地面積被中央政府砍掉了3成多。土地閘門(mén)再次出現了明顯的收緊信號。
同時(shí)，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設”從鼓勵投資類(lèi)別中刪除。并明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。
而在此之前，央行、中國銀監會(huì )共同發(fā)布通知：對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息嚴重不對稱(chēng)的市場(chǎng)，相關(guān)信息基本上掌控在地方政府和開(kāi)發(fā)商手中，由于一些地方政府的信息公開(kāi)工作不到位，媒體和公眾只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商獲取相關(guān)信息，這為開(kāi)發(fā)商利用信息壟斷優(yōu)勢制造供不應求假象，哄抬房?jì)r(jià)創(chuàng )造了良好條件。那么，在土地、投資等等同時(shí)收緊的情況下，開(kāi)發(fā)商等既得利益者會(huì )不會(huì )利用這一契機進(jìn)一步減少市場(chǎng)的有效供給，從而拉高房?jì)r(jià)？
至少，對于這種可能性的存在有關(guān)部門(mén)不應掉以輕心。應該認識到，即使在我國土地供應沒(méi)有收緊、金融信貸比較寬松、房地產(chǎn)投資持續大幅度增長(cháng)的時(shí)期，我國房?jì)r(jià)依然在快速增長(cháng)，何況收緊時(shí)期？房?jì)r(jià)伴隨投資的擴大而上漲，源于市場(chǎng)的有效供給不足。建行最新發(fā)布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣(mài)，未能形成有效供給。
在土地供應驟然收緊之時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商囤積的土地不被開(kāi)發(fā)，不能產(chǎn)生新的有效供應，甚至，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變本加厲地囤積土地，制造緊張氣氛，那么，就會(huì )給市場(chǎng)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將因土地收緊受限，商品房供應將大為減少的誤導，從而，助推房?jì)r(jià)上漲。
另外，在總面積不變的情況下，建造小戶(hù)型比建造大戶(hù)型所產(chǎn)生的商品房有效供給，甚至可以高出一倍左右。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續抵制90平方米住房占70%的政策，繼續縮減中小戶(hù)型住房的供應量，將使有限的土地建造出來(lái)的房屋總套數大為減少，這也有可能被開(kāi)發(fā)商等既得利益者利用為推高房?jì)r(jià)的借口。
因此，在調控措施一再收緊的同時(shí)，必須采取相應措施增加商品房的有效供給，至少也要做到不使商品房的有效供應出現大幅回落。
首先，應該加大對90平方米住房占70%政策的執行力度，從規劃審批環(huán)節甚至土地拍賣(mài)環(huán)節，就要求某塊土地必須用于建造多少比例的中小戶(hù)型住房。反之，如果在土地收緊的同時(shí)繼續聽(tīng)任大戶(hù)型住房一枝獨秀，無(wú)疑將使商品房的有效供給不足現狀雪上加霜。
其次，應該對全國已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行徹底清查，凡是超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)的土地，政府應該依法無(wú)償收回，進(jìn)行二次出讓以盤(pán)活土地，這樣一來(lái)，勢必會(huì )給土地囤積者造成巨大壓力，迫使其提高開(kāi)發(fā)效率，增大商品房的有效供給，最大限度地滿(mǎn)足市場(chǎng)有效需求。
另外，還必須嚴厲抑制炒房等投機行為。嚴重的投機行為一直是我國房?jì)r(jià)持續快速上漲的重要推手，一些媒體和研究機構根據調查得出結論，認為炒房行為甚至占到整個(gè)房市交易額的一半以上。這是導致大量商品房雖然被建造出來(lái)但無(wú)法滿(mǎn)足真正需要住房者需求的一個(gè)重要原因�？v觀(guān)世界各國，幾乎都嚴厲抑制炒房行為，我國也應該對這一行為進(jìn)行嚴厲限制。
收緊措施的密集出臺，使人們看到了政府抑制房?jì)r(jià)的決心。但要使相關(guān)政策真正產(chǎn)生效果而不是被既得利益者所利用，就應該采取相應的配套措施，加大商品房市場(chǎng)的有效供給，防止緊縮政策被不法商人所利用。(賈圖)
相關(guān)報道
