近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(下稱(chēng)《目錄》)，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大�！赌夸洝繁硎�，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類(lèi)別中刪除。
政府為什么進(jìn)一步對外資進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴格限制？甚至對于居民普通住宅開(kāi)發(fā)都不鼓勵呢？
我認為，在目前中國土地公有制的條件下，由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足，使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非市場(chǎng)因素影響大的市場(chǎng)，從而使得這個(gè)市場(chǎng)的利潤并非是平均利潤，而是持續多年的超額壟斷利潤。這種高利潤也并非是企業(yè)經(jīng)營(yíng)超常的結果，而是一定的制度缺陷導致的。如果讓外資輕易進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，就等于說(shuō)把這樣一大塊利潤拱手讓給他人去壟斷。
當然，政府已看到問(wèn)題所在，但是不應該僅停留在市場(chǎng)準入限制上，應對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行全面的研究與分析，找到問(wèn)題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(cháng)期持有超額利潤？這些超額利潤從哪里來(lái)？應該由誰(shuí)來(lái)分享？政府有沒(méi)有能力通過(guò)嚴格的稅收制度對國有土地的溢價(jià)收回讓廣大群眾來(lái)分享？
對于外資的限制，其實(shí)是為了提升居民的居住條件，提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品，所以，從最近政府出臺的24號文、359號文及39號文，從黨的十七大報告來(lái)看，都意識到這個(gè)問(wèn)題的重要性，都把居民的基本居住條件放在第一位。因此，房地產(chǎn)對外資限制也就十分正常，也是對中央文件與精神的落實(shí)。
比如說(shuō)，在新加坡等國家，不僅對外商進(jìn)入進(jìn)行嚴格限制，而且對外國居民購買(mǎi)住宅也都是嚴格限制的。在新加坡，沒(méi)有政府批準，外國人是不可以自由購買(mǎi)住宅的。因為，如果讓大量的外國人購買(mǎi)，住房又有投資品的屬性，價(jià)格是市場(chǎng)預期決定的。在這種情況下，只要外國投資者預期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是上升的，那么這個(gè)投資市場(chǎng)的房?jì)r(jià)就容易在短期內被推到高處。
限制外國投資者進(jìn)入，一是可以減少他們進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作機會(huì )，二是可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。這樣，就能促使國內房地產(chǎn)基本上成為一個(gè)居民消費的市場(chǎng)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就能走向健康發(fā)展之路。(作者；易憲容 整理：柯鵬)
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