對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，不必出臺更多的政策，更無(wú)需出臺更多的行政性政策。房?jì)r(jià)的快速上漲是目前中國經(jīng)濟生活中不可忽視的問(wèn)題；但我們決不能頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是要研究與分析，找到問(wèn)題所在，對癥下藥。
在一系列調控措施出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況尚未發(fā)生本質(zhì)性的變化。因此，近日漸漸出現一些聲音來(lái)給管理部門(mén)建言，希望在既保證各方利益，又限制炒作的原則下，使得過(guò)高的房?jì)r(jià)真正調整過(guò)來(lái)。
歸納起來(lái)，這些聲音大體可以概括為這么幾項：一是建立一套完善的房屋銷(xiāo)售體系，開(kāi)發(fā)商將不再參與住房的直接銷(xiāo)售。按照開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，統一上網(wǎng)登記，由政府代銷(xiāo)，購房者先到先得，政府收到款項后再轉給開(kāi)發(fā)商；二是為了抑制房地產(chǎn)的過(guò)度炒作，參考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年內房產(chǎn)證限制過(guò)戶(hù)；三是進(jìn)一步限制外資買(mǎi)房；四是進(jìn)一步提高利率，同時(shí)貸款條件更加嚴格等等，不一而足。
這樣的一些建議假如被管理部門(mén)采納，對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì )有怎樣的影響，又是否能夠真正遏制全國各地房?jì)r(jià)快速上漲呢？其實(shí)，我們只要看一下目前國內房?jì)r(jià)上漲的原因，就知道這些建議付諸實(shí)施的作用了。
已有政策潛力尚可挖掘
從目前國內的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)快速上漲的原因還是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作過(guò)濫。而房地產(chǎn)炒作過(guò)濫，其原因又在于目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式界定不清楚，把住房市場(chǎng)看作是既是投資也是消費的市場(chǎng)。
因此，認識到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)有這樣的投資與消費的需要，政府各職能部門(mén)就能夠根據各自不同的需要來(lái)出臺不同的政策，從而達到其部門(mén)所要達到政策的目標。
房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費界定不清，政府希望穩定房?jì)r(jià)，國內銀行又希望通過(guò)信貸規�？焖贁U張來(lái)獲得更多的利潤，這就使得大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者在銀行低利率及便利的金融杠桿下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格就在這樣的條件下快速上漲。因此，房?jì)r(jià)快速上漲，最大一個(gè)因素就是銀行信貸大力支持，就是國內各銀行在其利益的驅使下讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，央行加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸控制與管理，是遏制國內房?jì)r(jià)快速上漲最為重要的方面。而央行與銀監會(huì )最近出臺的359號文件，就是一個(gè)比較好的對房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸管理的文件。
但是，這個(gè)文件的最終目的是更多地加強對銀行風(fēng)險管理，而沒(méi)有把焦點(diǎn)放在遏制房?jì)r(jià)快速上漲上。因此，這個(gè)文件許多方面沒(méi)有出臺可操作的細則；在執行這個(gè)文件的時(shí)候，各家銀行根據自己的需要做出不同的解釋?zhuān)餍衅涫恰?/p>
其實(shí)，如果能夠在最近出臺的24號文件、359號文件及39號令之后，給出可操作的細則，并強制性要求各地方、各銀行認真執行，那么目前房?jì)r(jià)快速上漲的局面應該能夠得以緩解。如果再加上央行的貨幣政策收緊，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格得到一定程度的調整也就是必然的。
因此，在筆者看來(lái)，對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不要出臺更多的政策，更無(wú)需出臺更多的行政性政策，因為，行政手段過(guò)多，各地方政府都能夠以各種方式來(lái)化解。
頭疼醫頭反而火上澆油
比如說(shuō)，禁止住房讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售，這是一個(gè)反市場(chǎng)化的建議。這種做法不僅不能夠遏制開(kāi)發(fā)商把房?jì)r(jià)推高，反而會(huì )增加住房銷(xiāo)售過(guò)程中的成本；這些增加的成本只能讓購房的人來(lái)承擔。更重要的是，如果政府建立一個(gè)所謂的住房銷(xiāo)售系統，政府直接參與住房的銷(xiāo)售，又有什么方式可以保證政府部門(mén)的工作人員公平公正地銷(xiāo)售住房呢？表面上看，在網(wǎng)上銷(xiāo)售完全是公開(kāi)和透明的，但這個(gè)網(wǎng)絡(luò )系統歸根到底還是由人來(lái)操縱的。
另外，限制住房購買(mǎi)后出售的時(shí)間，甚至于限定購買(mǎi)后的住房持有幾年以上才可轉讓?zhuān)@種做法看上去可以限制炒作，但必然使二手房市場(chǎng)更加不活躍。二手房市場(chǎng)失去活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應自然減少，會(huì )更加增加房?jì)r(jià)上升的壓力。
至于限制外國投資者進(jìn)入和加息等等建議，這些早就有相關(guān)的政策安排，問(wèn)題只不過(guò)是如何使之落到實(shí)處而以。
總之，房?jì)r(jià)的快速上漲是目前中國經(jīng)濟生活中不可忽視的問(wèn)題；但我們決不能頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是要研究與分析，找到問(wèn)題所在，對癥下藥。這樣才能根本上對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效治理。而就目前的情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。造成這種現狀的原因，既有銀行利率過(guò)低的因素，也有國內銀行的利益驅使。如果在這兩方面入手采取措施，例如銀行信貸緊縮及利率快速上升，那么國內的房?jì)r(jià)是能夠得到有效遏制的。
□易憲容(北京 學(xué)者)
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