當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于罕見(jiàn)的“觀(guān)望”局面。如何讓“觀(guān)望期”變成調控效果的“成效期”，此時(shí)的調控政策意圖和效果至為關(guān)鍵。能否讓打擊囤積土地等類(lèi)似政策落實(shí)，才是房產(chǎn)調控效果能否真正顯現的關(guān)鍵。
在第二套住房的房貸新政尚未發(fā)揮功效之時(shí)，一個(gè)出乎意料的情況在房貸市場(chǎng)出現了。據《東方早報》報道，由于加息、上調存款準備金等收緊流動(dòng)性政策的漸次顯效，上海部分銀行銀根出現了嚴重吃緊的狀況，甚至已經(jīng)無(wú)法為第一套住房的客戶(hù)發(fā)放貸款。
其實(shí)，不僅是房貸市場(chǎng)領(lǐng)域，上周由于投資者大舉申購中國石油，一度導致貨幣市場(chǎng)上資金價(jià)格一路攀升，銀行7天回購加權平均利率飆升至15%，創(chuàng )下自銀行間市場(chǎng)建立以來(lái)的最高紀錄，銀行內部資金面的緊張狀況可見(jiàn)一斑。
在宏觀(guān)調控部門(mén)一直視“流動(dòng)性過(guò)�！睘椤按髷场钡谋尘跋�，居然會(huì )出現銀根緊張的局面，其背后暴露的問(wèn)題值得高度關(guān)注。一方面，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題將繼續存在，緊縮性調控政策在未來(lái)一段時(shí)間內仍是主導；但另一方面，部門(mén)性、階段性的資金吃緊有可能惡化經(jīng)濟穩定運行。這兩者之間又該如何協(xié)調呢？
出現這樣的矛盾，并且集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)中暴露并不奇怪。之前美國的次貸危機也遵循了同樣的規律。針對美國的通貨膨脹壓力，美聯(lián)儲連續17次加息，連續加息的累加效應逐步積累沉淀，最終發(fā)揮出質(zhì)變的市場(chǎng)效果，次貸危機由此突然爆發(fā)。對美聯(lián)儲而言，力圖控制經(jīng)濟過(guò)熱的同時(shí)也絕不會(huì )樂(lè )見(jiàn)次貸危機的爆發(fā)。
同樣，在中國，當宏觀(guān)貨幣政策在微觀(guān)層面引發(fā)負面效應之時(shí)，也預示著(zhù)監管層需從具體調控目標出發(fā)，對政策工具的選擇做出調整。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，控制過(guò)高的房?jì)r(jià)，實(shí)現公眾“居者有其屋”的理想當是至為重要的目標。而由緊縮性政策引發(fā)正常居住性購房需求受到限制的局面，并非調控政策的本意。面對被“錯殺”的調控效果，市場(chǎng)需要緩釋總量政策的調控力度，同時(shí)加大針對性政策的落實(shí)與推出。
事實(shí)上，當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于較為罕見(jiàn)的“觀(guān)望”局面。各地的房屋成交量在減少，而購房者的買(mǎi)入意愿也在減弱。如同股市一樣，在振蕩盤(pán)整的“觀(guān)望”市道下，任何明確的信號都會(huì )讓“多空”選擇形成新的突破，此時(shí)的調控政策意圖和效果至為關(guān)鍵。政策措施到位，則房?jì)r(jià)調控目標就可能形成有利局面；而一旦推進(jìn)措施缺失，市場(chǎng)價(jià)格將延續快速上揚局面。
類(lèi)似的情況在去年下半年也曾出現過(guò)，當時(shí)由于調控政策密集出臺，購房者觀(guān)望情緒的蔓延曾一度導致部分地區房?jì)r(jià)較大幅度回落。但是之后，由于外圍政策環(huán)境沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，婚房等“剛性需求”的突然爆發(fā)，讓房?jì)r(jià)最終“反身向上”，并最終演繹出今年上半年的飆升行情，其結果可謂是令人遺憾。
此時(shí)此刻，同樣一道選擇題再度擺在面前，如何讓“觀(guān)望期”變成調控效果的“成效期”，需要在具體政策的選擇和落實(shí)上下大工夫。
以打擊土地囤積政策為例，國土資源部相關(guān)負責人近期強調：各地土地管理部門(mén)要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處，為此國土部門(mén)已制定了詳細的方法。類(lèi)似的政策推進(jìn)，有助于進(jìn)一步平衡房產(chǎn)市場(chǎng)供求預期，落實(shí)調控目標。但是政策的效果需要強有力的落實(shí)作為保證。事實(shí)上，為了防止開(kāi)發(fā)商囤積土地，1999年4月26日國土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》就規定，連續兩年未使用的閑置土地，由政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權。但是，從執行情況來(lái)看，《辦法》并未在現實(shí)中執行到位，政策效果因此喪失了威懾力，甚至讓開(kāi)發(fā)商獲得了進(jìn)一步“炒房”的勇氣。
敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因其身兼社會(huì )穩定和市場(chǎng)經(jīng)濟雙重功能而備受關(guān)注。在總量緊縮政策遇到瓶頸問(wèn)題的同時(shí)，能否讓打擊囤積土地等類(lèi)似的政策落實(shí)，才是房產(chǎn)調控效果能否真正顯現并持續的關(guān)鍵。(馬紅漫 經(jīng)濟學(xué)博士)
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