過(guò)去兩三年來(lái)一直在喊“地荒”的廣州大地產(chǎn)商們，對土地的渴求或許并非如他們所表現的那么迫切。
日前，廣州最大中介代理商合富輝煌(0733.HK)的一項研究數據顯示，該市目前共有大約42平方公里的可開(kāi)發(fā)土地控制在各家地產(chǎn)商手中，足夠當地市場(chǎng)今后10年的供應之用。
一石激起千層浪。正當在外界議論四起之際，廣州市國土房管局迅速出面澄清，稱(chēng)上述數據與實(shí)際情況不符，官方公布的地產(chǎn)商手中未完成開(kāi)發(fā)土地為11.8平方公里，其中涉嫌閑置的只有3.73平方公里。
近期，包括廣州在內的部分中心城市均試圖加大土地供應以抑制房?jì)r(jià)上漲，在此政策背景下，這次爭議因為其有些不合時(shí)宜而尤為引人矚目。
42平方公里的“地荒”
根據合富輝煌的統計，廣州市中心六區共有820萬(wàn)平方米(均為占地面積，下同)用地被地產(chǎn)商控制，占區域內現時(shí)可開(kāi)發(fā)用地總量的28%，而地產(chǎn)商在城市外圍地區(番禺、花都)圈地更多達2084萬(wàn)平方米。加上隸屬廣州的增城市有1263萬(wàn)平方米，與南海市交界的金沙洲區域有30萬(wàn)平方米，共計4197萬(wàn)平方米，折合約42平方公里。
假如此數據可信，則面對政府以土地供應為杠桿調節市場(chǎng)的種種努力時(shí)，廣州大地產(chǎn)商們的游刃有余、進(jìn)退有據，就一點(diǎn)不難理解。
“政府希望增加土地供應以提高未來(lái)商品住宅供應量，借此平抑樓價(jià)的設想，被他們悄悄化解了�！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示。由于不少地產(chǎn)商仍有可觀(guān)土地儲備，可以根據實(shí)際需要控制拿地節奏，遇到優(yōu)質(zhì)地皮不惜高價(jià)大手筆吸納，并以所謂“地王”效應作賣(mài)點(diǎn)炒高樓價(jià)，若發(fā)現成本太高或條件不合，又大可按兵不動(dòng)。
黎認為，問(wèn)題的關(guān)鍵是政府不可能自己蓋房子賣(mài)，增加住房供應緩和供求矛盾的政策，必須通過(guò)地產(chǎn)商來(lái)落實(shí)，而后者從自身實(shí)際利益出發(fā)，當然要仔細計算，避重就輕。
但廣州市國土房管局明確否認上述數據的可信性，理由是有關(guān)研究中存在“將已開(kāi)發(fā)項目及部分開(kāi)發(fā)項目當做完全未開(kāi)發(fā)項目，將未有償出讓用地甚至農村集體用地當做地產(chǎn)商已合法取得的存量用地”等技術(shù)錯誤。
廣州市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)許國碧也批評合富發(fā)布的數據不妥，聲稱(chēng)將會(huì )做出處罰。不過(guò)，當地業(yè)界還是認為上述數據有一定價(jià)值，起碼反映出廣州土地市場(chǎng)的局部現狀。有資料顯示，大盤(pán)云集的番禺區“華南板塊”，原規劃可開(kāi)發(fā)用地達25平方公里，但各大開(kāi)發(fā)商利用早年協(xié)議出讓等方式控制住了將近20平方公里的土地，現在該區政府手里的土地儲備，只剩下大約5平方公里了。
事后接受記者采訪(fǎng)時(shí)，曾擔任廣州市國土房管局信息中心主任多年的黎文江也堅稱(chēng)，這項研究得出的數據“肯定沒(méi)有問(wèn)題，只是彼此理解上出現了偏差”。他強調，他們基于多年來(lái)對廣州土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)追蹤而得出此結論，而且42平方公里所指的是掌握在地產(chǎn)商手中的存量土地，而不是政府所定義的“閑置土地”。
賣(mài)地遭遇冷熱不均事出有因
就在上述爭議驟起之時(shí)，10月19日，廣州今年第四季度首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )舉行。與第三季度賣(mài)地時(shí)大地產(chǎn)商聯(lián)袂出擊的火爆不同，現場(chǎng)只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撐，才讓當日推出的一幅限價(jià)地不至于流拍。
據統計，今年7~9月份，廣州共推出30幅住宅用地，占地達160萬(wàn)平方米，其中三個(gè)區的拍賣(mài)地價(jià)都破了區內紀錄，先后出現6幅“地王”，白云區一幅住宅用地樓面地價(jià)達到創(chuàng )紀錄的每平方米1.87萬(wàn)元，而今年前三季度政府的賣(mài)地收益已超過(guò)去年全年。
有誰(shuí)想到寒潮會(huì )來(lái)得如此之快？
“其實(shí)不是對土地不感興趣，而是現在拿地成本增加了不少�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)商向記者表示�！包S金周”前后連續的幾輪宏調措施，正是成本大增的源頭。
9月27日，央行明確出臺政策：商業(yè)銀行不允許貸款給地產(chǎn)商支付土地出讓金。近日據深圳發(fā)展銀行及招商銀行有關(guān)人士稱(chēng)，地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款將嚴格受限，特別是地產(chǎn)商自有資金審查將受到“特別照顧”，自有資金低于規定的35%比例的項目，根本拿不到貸款。
“十一”長(cháng)假后，國土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令)，重申建設用地使用權證必須完全付清土地款才能獲得，不得按繳款比例分期發(fā)放。若該規定嚴格執行，地產(chǎn)商利用金融杠桿滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的慣有操作模式，難度將進(jìn)一步加大，囤地成本也會(huì )相應提高。
此外，近日公布的廣州《限價(jià)房管理辦法征求意見(jiàn)稿》第十一條明確規定，凡限價(jià)房項目，開(kāi)發(fā)建設單位不得進(jìn)行土地和在建工程的抵押。
“國家加強對土地出讓過(guò)程中貸款融資的控制，不但令中小房企難以生存，也同樣令大型房企財務(wù)成本激增�！睆V州某上市地產(chǎn)商的財務(wù)主管私下表示。按他的保守估算，以上宏調措施如“按本子”貫徹執行，公司再出手拿地的話(huà)，必須比以前準備多近一倍的資金。
這也難怪廣州剛剛推出的限價(jià)地備受冷遇，而嘴上總在喊“地荒”的“大地主”們見(jiàn)好就收了。
增加供應 還是消化存量？
今年以來(lái)，廣州樓價(jià)持續飛漲。據GTZ戴德梁行的統計顯示，今年前三季度樓價(jià)同比上漲了58%。進(jìn)入10月份后，盡管提高二套房貸首付等調控措施前后夾擊，上海、深圳一線(xiàn)城市樓價(jià)均有所回落。但廣州樓價(jià)卻依然表現堅挺。
近兩年來(lái)，廣州市政府加速賣(mài)地以緩解供需矛盾，今年三季度的住宅土地總供應量也創(chuàng )紀錄地達到1.6平方公里。但眾多存量土地的存在無(wú)疑“稀釋”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方認可的11.8平方公里，按最大可能開(kāi)發(fā)速度算，地產(chǎn)商們至少未來(lái)兩三年“手里有地，心中不慌”。
如何令近期推出的土地更快轉化為市場(chǎng)上的實(shí)際供應，成為政府官員們頭疼的事。
日前廣州市國土房管局發(fā)言人回應記者就此提出的疑問(wèn)時(shí)強調，政府完全有能力對土地進(jìn)行調控，各部門(mén)之間將加強信息共享，運用衛星圖片和航拍圖片等科技手段，建立健全打擊囤積土地的預警預報機制，并堅持“應查盡查、應收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。
同時(shí)，為了讓新出讓土地如期開(kāi)發(fā)，土地出讓合同也提高了門(mén)檻，對動(dòng)工開(kāi)發(fā)、預售、竣工等環(huán)節均做了嚴格約定，倘若地產(chǎn)商不守承諾，將面臨支付違約金甚至解除合同、無(wú)償收回等嚴厲懲罰。
據悉，廣州市政府還在研究具體措施，加強土地二級市場(chǎng)管理，限制開(kāi)發(fā)建設和投資未達到法定條件的地塊辦理轉讓手續。(龍飛)
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