2007年9月27日中國人民銀行和中國銀監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《通知》或927文件)。該文件從對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信體系及房地產(chǎn)貸款監測和風(fēng)險做了一系列的嚴格規定。
927文件的核心到底是什么？對此，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)了中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，他說(shuō)，927文件并非是如何來(lái)增加個(gè)人消費信貸首付比例，也不是僅對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸管理，而且對房地產(chǎn)銀行信貸市場(chǎng)準入標準提高來(lái)改變整個(gè)市場(chǎng)之預期。無(wú)論是自住需求、還是投資需求及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供求都是如此。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期改變，那么，這個(gè)市場(chǎng)也會(huì )發(fā)生改變。
927文件最有新意的地方就是要對國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房消費與投資作一個(gè)嚴格的區分。因此，國內各商業(yè)銀行的住房消費信貸政策就是要鼓勵個(gè)人自住性購住而要對投資性購房進(jìn)行某種程度的限制。也就是說(shuō)，對于城市居民的住房消費，新銀行信貸政策是采取保護及鼓勵的方式，仍然采取較低的住房貸款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是優(yōu)惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房消費貸款。
對于購買(mǎi)第二套以上住房的銀行信貸，不僅首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準利率的1.1倍以上，也就是說(shuō)，個(gè)人要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不能夠便利利用銀行的金融杠桿，就得以市場(chǎng)投資者利率來(lái)對待，即比購買(mǎi)第一套住房的利率上漲近30%。
易憲容認為,投資者要對新信貸政策有新理解及對市場(chǎng)的重新判斷，要考慮其面對的風(fēng)險。
最近市場(chǎng)一直在爭議第二套貸款住房如何來(lái)界定，是個(gè)人還是家庭。文件其中所指出，個(gè)人購買(mǎi)貸款(無(wú)論是第一套住房貸款還是第二套住房貸款)每個(gè)月的按揭支付不可超過(guò)其可支配收入的50%。
易憲容認為,現在的問(wèn)題并不是如何來(lái)界定第二套住房，而是如何讓各商業(yè)銀行來(lái)執行927文件，只是個(gè)人購買(mǎi)貸款每個(gè)月的按揭還款不得超過(guò)個(gè)人可支配收入50%這一條執行，就能夠把許多人拒于市場(chǎng)之外。而且如果各商業(yè)銀行執行該文件時(shí)，只要對任何一個(gè)想以?xún)?yōu)惠方式進(jìn)行貸款的個(gè)人要求自己排斥性證明的方式，就能夠解決第二套住房認定的問(wèn)題。其實(shí)第二套住房認定很簡(jiǎn)單，而市場(chǎng)上及不少商業(yè)銀行都在把問(wèn)題復雜性。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng )新支持的結果。盡管目前國內房地產(chǎn)公司大量上市圈錢(qián)圈地，這僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)方面。更為重要的方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房有沒(méi)有人在參與炒作。哪個(gè)城市的房地產(chǎn)炒作越是嚴重，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì )越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上就越繁榮。就目前的情況來(lái)看，銀行住房消費信貸估計已經(jīng)上升5萬(wàn)億左右，加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬(wàn)億貸款。也就是說(shuō)，在一年多的時(shí)間，住房消費信貸增長(cháng)了一倍以上，而這一段時(shí)間正是國內各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲最快的時(shí)期。
凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者或炒作者，他們并不會(huì )真的用太多錢(qián)來(lái)炒作房地產(chǎn)，而是在利用銀行的便利金融杠桿�？梢哉f(shuō)央行信貸新政策就得打擊這種炒房者。
927文件并非僅是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一方，通過(guò)市場(chǎng)化工具來(lái)遏制過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。同時(shí)，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣有一系列規定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求；嚴禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款；只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款等，這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸全面收縮。
可以說(shuō)，如果央行與銀監會(huì )能夠對927文件進(jìn)一步細化，制定更為詳細的執行規則，那么，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)這種亂象會(huì )有所改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預期也會(huì )改變。(記者 何義濤）
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