近幾年，國家越來(lái)越強有力的宏觀(guān)調控之手，把土地儲備推到了土地市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖上，隨著(zhù)《土地儲備管理辦法》的浮出，我國土地市場(chǎng)的調控也新入一個(gè)新的時(shí)代。
1996年，我國第一家土地儲備機構在上海成立，至今全國已有2000多個(gè)市、縣相繼建立了這項制度。11年的發(fā)展歷程，我國年輕的土地儲備制度經(jīng)受風(fēng)雨洗禮。據了解，以往只有一些地方性法規，沒(méi)有全國統一管理辦法的�！掇k法》的出臺正是在各地實(shí)踐摸索的結晶。
記者注意到，土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場(chǎng)發(fā)展影響深遠。毋庸置疑，對嚴格土地管理、加強土地調控以及促進(jìn)節約集約用地等而言，《土地儲備管理辦法》都具有重大意義。
土地儲備制度是調控土地市場(chǎng)的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個(gè)部門(mén)供應“生地”和協(xié)議出讓為主，轉變?yōu)榧薪y一供應“凈地”(即產(chǎn)權清晰、配套完善、土地平整的土地)和招標拍賣(mài)掛牌出讓為主。
這些變革將增強政府調控土地市場(chǎng)的能力。各地政府可以根據城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計劃地適時(shí)適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時(shí)序，同時(shí)促進(jìn)了土地節約集約用地，增加了政府土地收益。
以北京為例，按照計劃，北京2010年前土地供應目標是，逐步實(shí)現年度保障性住房用地全部通過(guò)政府儲備開(kāi)發(fā)實(shí)現供應，年度經(jīng)營(yíng)性用地，按不低于60%比例，通過(guò)政府儲備開(kāi)發(fā)，實(shí)現供應。這意味著(zhù)，北京今后的土地供應絕大部分將從市政府土地儲備池“單口”流動(dòng)，對土地市場(chǎng)可調控性大大加強。
需要指出的是，土地儲備制度的建立，還對增加“凈地”供應，狙擊“囤地”產(chǎn)生積極影響。
可以說(shuō)，土地儲備的一個(gè)重要環(huán)節就是理清土地產(chǎn)權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進(jìn)行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。
理順了政府供應土地的產(chǎn)權關(guān)系，客觀(guān)上提高了政府供應“凈地”的能力。土地儲備機構可以通過(guò)加快前期開(kāi)發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來(lái)，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應的建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
更為重要的一點(diǎn)是，土地儲備需要巨額資金支持，這意味著(zhù)土地儲備存在一定的資金風(fēng)險。而《辦法》還為降低土地儲備貸款風(fēng)險“盡了一份力”。
一方面，《辦法》明確要求土地儲備資金收支管理嚴格執行專(zhuān)款專(zhuān)用、分賬核算，實(shí)行預決算管理。另一方面，對于財政資金不足，需要開(kāi)展融資的情況，《辦法》也作了明確規定，這些都將有助于更好地規避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險，使土地儲備制度走得更穩、更好，在土地市場(chǎng)調控中發(fā)揮出更大作用。(記者 于祥明)
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