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“中天事件”警示銀行風(fēng)險控制
仿佛一滴水掉進(jìn)油鍋里，剛過(guò)一段平靜日子的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)又炸開(kāi)了鍋。
隨著(zhù)深圳中天置業(yè)事件給房產(chǎn)經(jīng)紀公司帶來(lái)的巨大信任危機，其資金地基進(jìn)一步松動(dòng)，20%的深圳房產(chǎn)經(jīng)紀公司面臨關(guān)門(mén)，遠在北京的經(jīng)紀公司也開(kāi)始坐立不安。
11月19日凌晨五點(diǎn)，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景輝在網(wǎng)上發(fā)文，聲稱(chēng)要給房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正名，呼吁切勿妖魔化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。僅隔兩天，媒體透露北京中大恒基董事長(cháng)劉益良被公安部門(mén)刑事拘留。有傳言稱(chēng)劉因為“涉黑”，更有好事者將兩起發(fā)生在南北的事件聯(lián)系起來(lái)。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松、中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰紛紛在博客上發(fā)文，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的前景表示擔憂(yōu)。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀百強”年年卷款逃跑
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)一直以來(lái)就是事故多發(fā)地。
2002年，北京恒基無(wú)限房地產(chǎn)經(jīng)紀公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三個(gè)月左右租金”的方式占有大量租金，一年內騙取租金100余萬(wàn)元，最終卷款逃逸。公司幕后老板張風(fēng)還曾在2001年用別人名字注冊公司“百年恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司”，并以同樣的手段詐騙了50余萬(wàn)元。
2003年11月，北京堅石房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司突然“罷工”，一夜之間“人去樓空”，卷走租金550余萬(wàn)元，受害群眾多達770多人，在此之前，堅石公司曾被評為北京市首批“放心中介”之一。
2005年11月到12月間，北京佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司倒閉，并被以“涉嫌詐騙房主房屋租金”的罪名推上法庭。2007年5月，法院判定公司代表人董雪勇因故意轉移、變賣(mài)佰家公司財產(chǎn)，私自藏匿，并使用假名經(jīng)營(yíng)其他公司，致使佰家公司在有執行能力的情況下，大量資產(chǎn)流失，無(wú)法執行法院生效判決，涉案金額達146.74萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，佰家也是2004年“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”之一。
2006年9月，房地產(chǎn)中介“天津匯眾”在市區內200多家店面突然全部關(guān)閉，受其欺騙的客戶(hù)數量涉及1000多個(gè)家庭，涉嫌詐騙金額超過(guò)3億元。該公司通過(guò)代收房款，要求客戶(hù)將購房款打到公司賬戶(hù)，并將客戶(hù)資金挪作他用。
2007年11月，深圳發(fā)生“中天置業(yè)”事件，新華社報道被卷走的客戶(hù)資金高達1.7億元。公司負責人蔣飛擅自挪用買(mǎi)房人購房款，并以各種方式拖延時(shí)間，不支付給賣(mài)房人，最終發(fā)生卷款潛逃事件�！爸刑熘脴I(yè)”同樣曾被評為“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”之一。
幾乎每隔一年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)就會(huì )經(jīng)歷一次卷款潛逃事件，被曝光的企業(yè)大都會(huì )帶著(zhù)若干個(gè)耀眼的光環(huán)。而后政府必然出臺種種措施，對其進(jìn)行調控。但每次暴風(fēng)驟雨后，經(jīng)紀行業(yè)又都歸于平靜。業(yè)內人士認為這種短時(shí)間內的陣痛并未能真正觸及到中介行業(yè)的根本。
占用客戶(hù)資金仍然非常普遍
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的風(fēng)險很早以前就已埋下。
“現在開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的，大多數都是白手起家�！痹�(jīng)在二手房市場(chǎng)中從業(yè)3年的常先生告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，早年的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)并不被人們認可，創(chuàng )業(yè)者大都是從外地進(jìn)城務(wù)工的人員，這些人甚至僅僅高中畢業(yè)�！半S便數一下內地的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司老總，本科畢業(yè)的沒(méi)幾個(gè)�！�
在許多人的記憶中，經(jīng)紀公司門(mén)店數量增多也就是近四年的事情，不僅滿(mǎn)街都是，而且在各個(gè)社區安營(yíng)扎寨。
“那時(shí)一些膽子大的人看好這個(gè)市場(chǎng)，就開(kāi)始瘋狂擴店，每開(kāi)一個(gè)店都需要一次性支付幾萬(wàn)元的費用，但當時(shí)大家都不會(huì )去考慮錢(qián)的問(wèn)題�！爆F在在北京通州區經(jīng)營(yíng)兩家門(mén)店的張先生對當時(shí)的情形記憶猶新，2003年時(shí)他在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司當業(yè)務(wù)員。
“現在北京市場(chǎng)上的幾家大經(jīng)紀公司，沒(méi)有一家不是在2003年左右開(kāi)始瘋狂擴店的，到2005年，市場(chǎng)已經(jīng)形成一定格局�！睆埾壬�2005年底創(chuàng )辦現在的公司，他認為自己錯過(guò)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的黃金階段，“那時(shí)市場(chǎng)客戶(hù)的錢(qián)源源不斷，彎腰就能揀到錢(qián)�！�
正因為錢(qián)來(lái)得容易，經(jīng)紀公司并不指望銀行的貸款，占用客戶(hù)資金的現象非常普遍�！斑@種現象到現在依然存在，只是不再像之前那樣多，特別是在政府的宏觀(guān)調控下，部分經(jīng)紀公司縮回伸向客戶(hù)交易金的手，即便如此，沉淀在經(jīng)紀公司賬戶(hù)中的現金依然非�？捎^(guān)�！背Ｏ壬鷮τ浾哒f(shuō)。
“據我了解，北京市場(chǎng)通過(guò)資金監管成交的房子不到一成，按照去年7萬(wàn)6千套的成交量，將近7萬(wàn)套房子的資金都存留在經(jīng)紀公司手中，即使平均售價(jià)100萬(wàn)元，沉淀的資金也有7000億�！彼f(shuō)。
脆弱的資金鏈
即便房地產(chǎn)經(jīng)紀公司卷走的錢(qián)不多，影響到的社會(huì )個(gè)體數量也遠超其它行業(yè)，專(zhuān)家認為對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在資金鏈條安全性上的要求應當高于其它行業(yè)。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公司都有兩條資金鏈，一條是自有資金，還有一條是客戶(hù)的錢(qián)。以前大部分都是客戶(hù)的錢(qián)，現在政府監管?chē)懒�，部分客�?hù)資金必須走資金監管，所以客戶(hù)的錢(qián)少了�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀公司企劃部經(jīng)理門(mén)大偉將兩條資金鏈比喻成兩條河，一條河干了另一條就會(huì )補水，如果有一天補給跟不上就極易發(fā)生斷裂的危險。
事實(shí)上，近年來(lái)發(fā)生卷款潛逃事件的經(jīng)紀公司大部分均因挪用客戶(hù)資金應急，最終導致資金鏈條斷裂所致。最初的幾起事件中，經(jīng)紀公司均從事有虧損的其它業(yè)務(wù)，而最近的這一起，直接誘因是樓市走低。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的運營(yíng)成本很高，一個(gè)中等規模門(mén)店每月的最低開(kāi)支最少要10萬(wàn)，北京市的大型中介公司門(mén)店都在500家以上，他們每月的最低運營(yíng)成本5000萬(wàn)元，還不包括廣告和人員開(kāi)支。如果盈利不能保證支出，這個(gè)公司就處在危險境地，而這直接取決于市場(chǎng)的好壞�！睆埾壬o記者算了這筆賬，他據此認為規模越大的公司越容易在市場(chǎng)低迷時(shí)出現問(wèn)題。
顯然，對于正處在發(fā)展初級階段的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，要想維持“大體量”公司的運作，僅僅依靠創(chuàng )業(yè)初期積累的資金遠遠不夠，從成熟企業(yè)的運營(yíng)模式來(lái)看，他們并未完成資本的原始積累。
資金監管缺乏執行力
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)最早設立的準入門(mén)檻僅為開(kāi)辦經(jīng)紀公司必須有四名員工具備北京市經(jīng)紀人資格。2004年，從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司須交納租賃代理保證金60萬(wàn)元。2007年新申請從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，除了需要交納60萬(wàn)元租賃代理保證金外，注冊資本不能低于100萬(wàn)元，從業(yè)年限不低于3年；而在開(kāi)辦經(jīng)紀公司的要求上，依然執行最初的標準。在許多人看來(lái)，相比北京的房?jì)r(jià)，門(mén)檻設置有點(diǎn)過(guò)低。
“行業(yè)的準入門(mén)檻和政府監管就像翹翹板的兩端，如果門(mén)檻低，就必須加強政府的監管�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì )發(fā)展部副部長(cháng)林家彬在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對風(fēng)險較高的行業(yè)，更應當執行嚴格的監督制度，資金監管應當嚴格執行。但從各地發(fā)生經(jīng)紀公司卷款潛逃事件的頻率來(lái)看，實(shí)施效果并不明顯。
記者了解到，自2006年底建設部發(fā)文要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實(shí)施資金監管政策以來(lái)，大部分地區都沒(méi)有對資金監管政策進(jìn)行嚴格的執行和操作，其制定的實(shí)施細則中模棱兩可的選擇太多。
“在香港，經(jīng)紀公司不能從事資金監管業(yè)務(wù)，一旦買(mǎi)賣(mài)雙方達成購房協(xié)議，剩下的貸款、資金劃轉都交給第三方辦理，其中銀行和資金擔保機構承擔著(zhù)資金監管的責任�！痹谙愀蹚氖露嗄攴康禺a(chǎn)經(jīng)紀工作的葉先生告訴記者，內地的銀行雖然承擔著(zhù)資金監管執行機構的職責，但缺乏執行動(dòng)力。因為“銀行并不能從資金監管中得到好處�！�
“行業(yè)的管理者應當采取鼓勵措施，激發(fā)政策執行機構的積極性�！绷旨冶蛘J為政府應當給從事資金監管的相關(guān)機構一定的“好處”，實(shí)現其權利與義務(wù)的平衡。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正處在發(fā)展的初級階段，更應該嚴格控制行業(yè)風(fēng)險，相關(guān)的政策需要落到實(shí)處。另外，為了盡量減少消費者的損失，可以考慮建立旨在保護消費者的、要求房地產(chǎn)經(jīng)紀公司加入的強制性商業(yè)保險�！绷旨冶蚪ㄗh。(張一鳴)
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