11月，上海房屋成交均價(jià)下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，讓人們對未來(lái)的市場(chǎng)走勢有了些許不安�！肮拯c(diǎn)論”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。
上海盤(pán)踞長(cháng)三角，其各項經(jīng)濟指標往往成為中國城市的風(fēng)向標，房地產(chǎn)尤其如此�！捌渌鞘锌赡軙�(huì )出現拐點(diǎn)，但上海不會(huì )�！辈恢挂晃粚�(zhuān)家肯定地答復記者�！翱傊痪湓�(huà)，有錢(qián)人太多了，想來(lái)上海住的人太多了�，F在還是供不應求�！饼嫶蟮耐鈦�(lái)人口成為支撐上海房?jì)r(jià)的強大驅動(dòng)因素之一。
11月中旬，本報記者連續多日探訪(fǎng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，各方觀(guān)點(diǎn)紛紜。近日，政府頻頻出手調控房?jì)r(jià)，處于“政策消化期”的上海一片“價(jià)漲量跌”景象。
“房子成為結不結婚的條件，那不是很正常的事兒?jiǎn)�？�?1月19日，徐家匯宛平南路的一間咖啡館里，中介小志反問(wèn)記者。才當了大半年中介，小志說(shuō)自己已經(jīng)變得很現實(shí)。
他帶著(zhù)客戶(hù)已經(jīng)看了不下百套房子，最喜歡的是一套2居、朝南、20樓、近公交車(chē)站、附近有網(wǎng)吧和肯德基，“可以看很遠，是陽(yáng)光房，有大大的落地窗，我最喜歡的那種�！边@套房子總價(jià)330萬(wàn)元左右，平均3.3萬(wàn)元/平方米，對于底薪不足千元的小志來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)很遙遠的目標。近日關(guān)于經(jīng)濟適用房和廉租房的討論，對外來(lái)人口小志來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)什么？
一個(gè)小中介的沉浮
小志從西安來(lái)到上海，成為上海房產(chǎn)中介大軍中的一員。每天接打上百個(gè)電話(huà)，面對各種各樣的客戶(hù)，從早上9時(shí)到晚上9時(shí)很難有休息的時(shí)間。
“壓力大，但是機會(huì )多。我坐了3天火車(chē)，來(lái)上海干什么來(lái)了？”小志說(shuō)，他很難回家去過(guò)那種安逸的日子了，但將來(lái)他還是會(huì )回去�！吧虾５姆孔犹F了，幾百萬(wàn)元，我怎么買(mǎi)得起？不像西安，幾十萬(wàn)元就可以住到很好的房子了�！毙≈粳F在只能住在徐家匯一處老樓里，月租400元。
在中介圈子里，流傳著(zhù)很多“一夜暴富”的神話(huà)。這些神話(huà)，也成為支撐小志奮斗下去的動(dòng)力�！耙粋�(gè)小姑娘，才上班沒(méi)三天，就賣(mài)了一套780萬(wàn)元的別墅。光提成5%，就能掙幾十萬(wàn)元了�！�
小志和房子天天打交道，聽(tīng)著(zhù)業(yè)內的神話(huà)，“現在，投機的少了，但是投資的人多�！�
伴隨著(zhù)上海房?jì)r(jià)一路高歌，房產(chǎn)中介之間的競爭也日益激烈。
“太慘烈了�！毙≈酒�(zhù)手指數了數，100多米長(cháng)的街道上就有10家房產(chǎn)中介。一入行，小志就被要求在一周內走遍附近100多個(gè)樓盤(pán)，記住地鐵、超市、便利店的位置�！耙涀￠T(mén)牌號，幾梯幾房�！�
他每天晚上都提前計劃好第二天的工作，最郁悶的是早上帶客戶(hù)看了房，約好下午簽字，結果人家中午就把房子賣(mài)了�！百u(mài)好房子的速度，和賣(mài)白菜差不多�！�
買(mǎi)房“追漲不追跌”
“說(shuō)實(shí)話(huà)，我也看不懂。別的地方我不知道會(huì )不會(huì )跌，但這里肯定不會(huì )�！眾^斗在徐家匯房地產(chǎn)交易戰場(chǎng)的小志充滿(mǎn)信心。
位于上海楊浦區合富置業(yè)的小蔚和小志一樣。雖然地理位置上屬于市區邊緣，但現在被稱(chēng)為“第二個(gè)徐家匯”，布滿(mǎn)了上百個(gè)樓盤(pán)，老樓新樓交錯、上百家中介盤(pán)踞�！昂命c(diǎn)的樓盤(pán)也都要2萬(wàn)元了。新開(kāi)盤(pán)的都要2.2萬(wàn)元了�！�
為了找一套150萬(wàn)元左右的2居，小蔚連續打了十幾個(gè)電話(huà)，非常耐心。其中，七八個(gè)備選房源都已經(jīng)賣(mài)出。有不少都是來(lái)自溫州的業(yè)主遠在外地遙控指揮。一套2居，9月份的價(jià)格是120萬(wàn)元，現在已經(jīng)漲到了135萬(wàn)元。其漲幅之快讓人瞠目�！斑@里從5月底開(kāi)始漲得厲害，去年年底還是100萬(wàn)元左右的房子，現在要200多萬(wàn)元，當時(shí)猶豫沒(méi)買(mǎi)的人現在后悔死了�！边@種“瘋漲”，小蔚和同事也都說(shuō)他們看不懂，但對將來(lái)，他們還是有著(zhù)很好的預期。
“其實(shí)，房?jì)r(jià)跌的時(shí)候，買(mǎi)的人反而少，人們都在等跌。價(jià)格漲時(shí)反而大家都要搶著(zhù)買(mǎi)，怕再漲�！�
外來(lái)資本促后市看漲
小志只是眾多長(cháng)住上海的外來(lái)人口之一，與外籍人士、港澳臺地區涌來(lái)的人潮相比，他們對上海房?jì)r(jià)的影響微乎其微。
2003年，《經(jīng)濟學(xué)人》雜志曾經(jīng)將上海評為中國最適合外籍人士居住的城市，那時(shí)上海房?jì)r(jià)只有香港的六分之一，這對外來(lái)投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。當時(shí)在上海生活的外國人約有10萬(wàn)之眾，來(lái)自港澳臺地區的人士至少50萬(wàn)。上海每平方米1萬(wàn)元左右的高價(jià)樓盤(pán)的買(mǎi)主，一半以上是“外來(lái)軍團”。在該市房產(chǎn)業(yè)稅收中，來(lái)自浦東的稅收達22.73億元，占該市房產(chǎn)業(yè)稅收總量的四分之一強。
根據上海社科院等相關(guān)部門(mén)統計，2000年以來(lái)，以年輕人為絕對主體的外來(lái)人口遷入規模由年均五六萬(wàn)人增加到10萬(wàn)人以上。2006年常住外來(lái)人口約占上海人口總量的26%。僅目前在上海租房的就已超過(guò)150萬(wàn)人。
業(yè)內人士分析，目前有20萬(wàn)臺灣人在上海工作或學(xué)習，定居人數超過(guò)2萬(wàn)人。僅港臺人士在滬購房總量就已超過(guò)200萬(wàn)平方米，購房余額逾百億元，外來(lái)人口購房占上海商品房銷(xiāo)售總量的53%。由于看好上海未來(lái)的發(fā)展前景，許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來(lái)上海投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
同時(shí)，境外資金大量涌入更助推了上海房?jì)r(jià)上漲�！百I(mǎi)房的以本地人為主，省外和境外的人占約1/4�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍告訴記者。
外來(lái)資本對本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的追逐，在其他地方也有所見(jiàn)。在武漢，2005年時(shí)，外來(lái)人口購買(mǎi)房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超過(guò)50%。
《樓市生活》執行主編韓建君分析，當上海是一個(gè)工業(yè)化城市時(shí)，它需要大量的外來(lái)人口，而外來(lái)人口也推動(dòng)了房地產(chǎn)的增長(cháng)。當上海這個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主的時(shí)候，對外來(lái)人口的需求減少時(shí)，上海的房?jì)r(jià)會(huì )在一段時(shí)間內進(jìn)行徘徊，逐漸走向理性?xún)r(jià)格，這需要一個(gè)回調的過(guò)程。
正處于“政策消化期”
近日，政府頻頻出手調控房?jì)r(jià)，各項政策效應初顯，樓市需求將被分流。上海炒房者正經(jīng)受著(zhù)政策考驗。
中國人民銀行年內連續加息五次，五年期以上的商業(yè)住房貸款利率從去年的6.84%上調至7.83%，上調近一個(gè)百分點(diǎn)。
利息在漲，地價(jià)在漲，房?jì)r(jià)在漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的角力正步入關(guān)鍵階段�！坝绊懕容^大的應該是關(guān)于第二套房貸款的政策�！鄙虾Ｖ性飿I(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢(xún)部總監陳寧說(shuō)。
9月14日，中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調金融機構一年期存款基準利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的7.02%提高到7.29%。9月27日，發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確對已利用貸款購買(mǎi)住房又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。
然而，后一政策細則一直未出。政策不明朗，央行貸款政策收緊，加上加息預期，買(mǎi)方觀(guān)望情緒濃厚。目前，市場(chǎng)成交量下跌是各項政策綜合作用的結果。上海需求動(dòng)力強，過(guò)了這段政策消化期就好了。
“現在上海房產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)方中，改善需求占了50%~60%，剛性需求并不是主要購買(mǎi)方。另外，還有10%是出于投資需求。第二套房貸政策影響最大的就是那批可買(mǎi)可不買(mǎi)的、購買(mǎi)力又不夠強的人們�！标悓幷f(shuō)。
而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍則對相關(guān)政策能否有效實(shí)施表示擔心，他說(shuō)，許多政策比如第二套房貸等在之前就已經(jīng)提出過(guò)，但具體到各地不同的情況，政策執行有難度。
“目前根本不存在拐點(diǎn)”
“上海樓市提前入冬”、“成交慘淡觀(guān)望氣氛濃厚”……等字眼讓想買(mǎi)房的人不禁心里一顫：房?jì)r(jià)要跌了？
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統計數據顯示，10月上海新房住宅成交量總量為231.68萬(wàn)平方米，比9月份的309.73萬(wàn)平方米下降25.2%。
佑威房地產(chǎn)研究中心數據顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價(jià)比9月10383元/平方米上漲了13.06%。10月上海樓市“價(jià)漲量跌”。有觀(guān)點(diǎn)認為，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和的表現之一，市場(chǎng)承受能力接近極限。
“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前根本不存在拐點(diǎn)。房地產(chǎn)主管部門(mén)也從來(lái)沒(méi)表示過(guò)類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)�！崩顟疖娫诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)。
對于上海樓市“價(jià)漲量跌”的現實(shí)，李戰軍解釋說(shuō)：“供應量嚴重不足，自然銷(xiāo)售量會(huì )下降。另外，國家宏觀(guān)調控和媒體輿論引導也是重要原因，有一部分人持幣觀(guān)望。我不認為現在出現了多大問(wèn)題和毛病，中短期內不會(huì )出現價(jià)格拐點(diǎn)�！�
事實(shí)上，上海10月份新房住宅成交量低于今年樓市的起點(diǎn)——5月份的265.6萬(wàn)平方米。目前，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬(wàn)平方米迅速下降到500多萬(wàn)平方米，按照當前上海月成交量計算，這甚至不夠兩個(gè)月的消耗。(李穎)
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