上海向來(lái)有全國樓市“風(fēng)向標”之稱(chēng)。秋后的上海樓市提前進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，成交量急劇萎縮，但價(jià)格仍然在前期暴漲的基礎上繼續上行的步伐。再度進(jìn)入“觀(guān)望”期的上海樓市令人生疑：是真的已是強弩之末，還是將重演去年年末短暫降溫后的再度瘋狂？
“觀(guān)望”的現實(shí)：縮量空漲
10月份，上海一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房?jì)r(jià)不降反升，10月前28天的新房平均成交價(jià)比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價(jià)格也保持前期水平并略有上升。
成交縮量的原因在于市場(chǎng)陷入觀(guān)望。連續加息以及提高第二套房首付比例的金融調控政策令買(mǎi)方進(jìn)入觀(guān)望階段。上海財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的三季度上海市消費信心指數顯示，65.9%的受訪(fǎng)者認為現階段不是買(mǎi)房的好時(shí)機，57.8%的人對未來(lái)半年購房時(shí)機仍不看好。對未來(lái)半年買(mǎi)房時(shí)機的預期指數比第二季度大降了14.6點(diǎn)。同時(shí)，一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸，進(jìn)入第三季度開(kāi)始出現無(wú)錢(qián)發(fā)放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。
而房?jì)r(jià)“無(wú)量空漲”離不開(kāi)兩大因素支撐，一是需求，一是資金。由于需求仍在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉，而實(shí)際負利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買(mǎi)力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價(jià)漲便不難理解。
尷尬的因由：供求緊張之外
數據顯示，上海房?jì)r(jià)在經(jīng)歷短暫的盤(pán)整之后，于2007年第一季度重新進(jìn)入了令人憂(yōu)慮的快速上漲通道。5月，上海新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%，此后的6至10月，這個(gè)數據分別為0.7%、1.1%、1.6%、2.5%、1.9%。
房地產(chǎn)研究人士指出，這一漲幅較周邊地區而言還是相對緩和的，但考慮到上海房?jì)r(jià)基數，已是相當驚人。記者在上海外環(huán)線(xiàn)外的莘莊地區了解到，在兩三個(gè)月時(shí)間內，這一地帶的房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲了三、四千元。即將開(kāi)盤(pán)的莘莊樓盤(pán)鹿鳴苑傳出的消息稱(chēng)，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米。
面對再度高企的房?jì)r(jià)，不少上海市民咂舌不止。記者了解到，在目前的上海，不僅是收入較低人群無(wú)法支付巨額購房費用，一些收入頗高的“白領(lǐng)”也表示無(wú)法承受飛漲的房?jì)r(jià)。周洪是上海某媒體的記者，月收入一萬(wàn)余元。盡管他經(jīng)常為搬家苦惱，但他表示堅決不買(mǎi)房。周洪說(shuō)：“在中、內環(huán)隨便買(mǎi)套房就200萬(wàn)元，外環(huán)外也要100多萬(wàn)元。算上利息，中、內環(huán)要400萬(wàn)元，外環(huán)外要200萬(wàn)元。買(mǎi)了房我這輩子就算是被套死了，更何況現在我連首付都成問(wèn)題�！�
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何再度“發(fā)飆”，一種流行的解釋將其歸因于股市的盤(pán)整和當地存量房源的銳減。搜房網(wǎng)公布的數據稱(chēng)，10月24日上海住宅可售面積僅552.08萬(wàn)平方米，創(chuàng )下近兩年來(lái)的新低。上海市統計局的數據則稱(chēng)，今年1至10月，上海完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1084.27億元，同比下降3.3%，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重由去年的34.3%降至30.6%。
但這一解釋顯然不能令一些房地產(chǎn)批評人士滿(mǎn)意�！吧虾７�?jì)r(jià)這幾年來(lái)事實(shí)上根本沒(méi)降過(guò)。推動(dòng)樓市非理性上漲的‘根子’從來(lái)就沒(méi)有被真正觸動(dòng)過(guò)，房?jì)r(jià)的再度狂飆自然在意料之中。單純在供求的層次進(jìn)行思考顯然是缺乏深度和社會(huì )批判性的�！鄙虾７康禺a(chǎn)評論人顧海波說(shuō)。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，不少房地產(chǎn)研究人員已經(jīng)開(kāi)始拒絕對上海樓市的未來(lái)走向發(fā)表評論�！罢f(shuō)上海房?jì)r(jià)要下跌，但這個(gè)地區的樓市已經(jīng)進(jìn)入了非理性運行時(shí)期，預測極有可能落空；說(shuō)上海房?jì)r(jià)還要繼續上漲，但這種比一些西方發(fā)達國家還高的價(jià)格令人感到不安與驚恐�！鄙虾Ｄ持�(zhù)名學(xué)府的一位房地產(chǎn)研究人士對記者說(shuō)。
“說(shuō)上海樓市供應不足，事實(shí)上該地目前有大量閑置房產(chǎn)處于流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為始終沒(méi)有得到有效打擊。我個(gè)人認為，不管是什么原因導致房?jì)r(jià)再次瘋狂，地方職能部門(mén)應該反省。股市有風(fēng)險教育，為什么樓市沒(méi)有？?jì)伞小瘜Ρ瓤芍^意味深長(cháng)�！鳖櫤２ㄟ@樣說(shuō)。
爭議的未來(lái)：重演歷史，還是強弩之末？
記者留意到，在房?jì)r(jià)一路狂奔的同時(shí)，地價(jià)也在高歌猛進(jìn)。11月初，上海市青浦區趙巷鎮特色居住區8號地塊被重慶龍湖地產(chǎn)以15.42億元的掛牌價(jià)格直接拿下，其樓板價(jià)為10672元/平方米，上海郊區地塊價(jià)格首次突破萬(wàn)元關(guān)口。
一位剛從加拿大歸來(lái)的“綠卡”人士告訴記者，他在加拿大的經(jīng)濟中心多倫多市，用30萬(wàn)加幣(折合人民幣約240萬(wàn)元)即可購得一幢全裝修、附帶花園車(chē)庫、建筑面積達300平方米的獨棟別墅。而在眼下上海的郊區，已買(mǎi)不到相同面積的公寓房。
“樓市只漲不跌，房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域的風(fēng)險都在持續快速累積。東部房地產(chǎn)市場(chǎng)在講一個(gè)‘神話(huà)’，什么時(shí)候‘神話(huà)’講不下去了，危機恐怕就會(huì )爆發(fā)�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。
但是，另一些市場(chǎng)人士提醒“莫為浮云遮望眼”，因為觀(guān)望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，上海等東部地區一些城市的房?jì)r(jià)也曾縮量小跌，看似市場(chǎng)“趨冷”，但一進(jìn)入2007年第一季度，報復性反彈即勃然而起�，F在，人們有必要擔心，在短暫觀(guān)望之后，歷史會(huì )不會(huì )重演？(記者 蔡國兆 徐壽松)
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