一時(shí)間，各種形式的“以房養老”嘗試此起彼伏。
上海市公積金管理中心收購老人房產(chǎn)然后返租給老人的做法遇冷之后，一個(gè)月前，普陀區開(kāi)始嘗試“以房自助養老”。在北京，啟動(dòng)于10月18日的北京首個(gè)“養老房屋銀行”項目將在2008年1月8日正式接待老人入住。
同處北京的還有北京幸福人壽的“反按揭”以房養老保險產(chǎn)品，該公司董事長(cháng)孟曉蘇稱(chēng)準備工作已基本就緒。
以上種種形式或產(chǎn)品，都繞不開(kāi)房源本身，即把潛在的、以家庭生活化形式存在的養老資源，納入社會(huì )直至政府調配范疇。問(wèn)題是，這種社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化帶來(lái)的資源優(yōu)化，能否補償由此帶來(lái)的倫理、情感損失？
養老房屋銀行
擋不住北京市民的挑剔目光
盡管沒(méi)有涉及房屋產(chǎn)權問(wèn)題，但主打“養老房屋銀行”項目的某養老服務(wù)中心依然遭遇了廣泛的質(zhì)疑──檔次不夠、中介選擇單一、配套設施太少、交通不便等，成了參觀(guān)者挑剔的因素。
該養老服務(wù)中心在宣傳材料中自稱(chēng)是五星級設施標準，擁有2000平方米四季常青室內生態(tài)園、農家田園和運動(dòng)場(chǎng)地，背靠九龍山，毗鄰永定河，交通便利，擁有資深的管理團隊和專(zhuān)業(yè)的服務(wù)人員。
對此，10天前曾到該中心了解情況的孫先生告訴記者：“要說(shuō)五星級它應該還達不到，許多硬件設施還有不少差距；交通對我來(lái)說(shuō)可不算便利，我從朝陽(yáng)區紅領(lǐng)巾公園先坐一趟公交車(chē)，再轉乘1號地鐵，到終點(diǎn)后再轉乘公交車(chē)，這樣的長(cháng)距離奔波對于六七十歲的老年人來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的負擔�！�
該中心行政人事部主管陳曄坦言，還有不少老人提出服務(wù)中心缺少游泳池等設施，健身設施數量也太少，“二期工程我們已經(jīng)規劃了游泳池，健身設備則會(huì )根據老人的入住數量隨時(shí)增加，像一些老人反映的標準床體太窄的事情，我們隨后就做了調換�！�
其實(shí)許多老人首先考慮的是能不能承受相關(guān)費用�！霸诩依镒〉共挥每紤]費用，但只要出來(lái)住，恐怕90%以上的老人都要先考慮這個(gè)問(wèn)題。像這個(gè)養老院我算下來(lái)老兩口每個(gè)月需要6000元左右，不但房租要全部用上，兩位老人的退休金也要拿出來(lái)，這樣的標準一般老人恐怕不能承受�！迸c孫先生同來(lái)的張大媽說(shuō)，“考慮到價(jià)格、交通等條件，我覺(jué)得還是鄰居在玉淵潭選擇的一處養老院性?xún)r(jià)比更高些�！�
在陳曄向記者出示的一份價(jià)目表中，收費最高的大標準間是每月1800元/床，小標準間則為1300元/床，“即便按最高標準計算，加上每月500元的伙食費，老兩口的費用連5000元都不到�！�
而張大媽則提出，像她這樣的老年人正處在容易患病的年紀，隨便產(chǎn)生點(diǎn)醫療費、護理費等恐怕6000元都打不住，“這還不包括服務(wù)中心收取的被褥費、取暖費、服務(wù)費等�！�
與房地產(chǎn)中介機構的合作，是這種養老方式中繞不開(kāi)的一環(huán)，卻也是老人們最不放心的環(huán)節。相比之下，老人們更信任的顯然是養老院。孫先生提出，必須在指定公司登記出租房屋讓他們有點(diǎn)想不通，“北京比較好的中介有的是，為什么非要在這一家登記呢？”
對此，該指定中介媒介經(jīng)理張媛解釋說(shuō)：“我們合作推出‘養老房屋銀行’這個(gè)項目的，對入住該中心的老人提供免中介費、贈送保額為36萬(wàn)元的房屋保險、房屋空置期僅一個(gè)月這三項優(yōu)惠措施，這些是其他中介難以提供的�！�
“其實(shí)我們也沒(méi)有要求老人必須去指定公司登記房屋，如果覺(jué)得‘我愛(ài)我家’好或者有親朋好友能幫著(zhù)租出去，我們沒(méi)有任何意見(jiàn)，只是通過(guò)這些途徑就無(wú)法享受優(yōu)惠了�！标悤险f(shuō)。
問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，養老機構和老人們自身一樣不具有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的實(shí)力，而眼下的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)卻籠罩著(zhù)信譽(yù)危機。深圳中天置業(yè)總裁蔣飛出逃就是最近的例證。而養老、保險機構是否可以混業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，也還是一個(gè)問(wèn)題。
以房自助養老
上海的變通之策也恐難有市場(chǎng)
上海市公積金管理中心經(jīng)過(guò)幾年的調研，試點(diǎn)成效并不顯著(zhù)，“以房養老”方案雖然在今年6月找到了愿意嘗試的老人，但之后便無(wú)人問(wèn)津。
該管理中心的方案針對65歲以上的老年人，將老人的產(chǎn)權房收購后，再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期將租金一次性付給管理中心，不需要承擔其他費用。
盡管上海市戶(hù)籍老年人達270萬(wàn)，老齡化指數達20%，擁有潛力巨大的養老市場(chǎng)，但上述方案的推動(dòng)非常不理想�！爸袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )長(cháng)期向好，公積金管理中心要求老人先把房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的做法，肯定不會(huì )有好的拓展前景，按現價(jià)賣(mài)掉房子很容易吃虧�！鄙虾f(xié)力律師事務(wù)所律師衛新對記者說(shuō)。
除此之外，《合同法》和《租賃管理條例》都規定，租賃合同最長(cháng)有效期限為20年，“如果一位老人將房產(chǎn)賣(mài)給公積金管理中心20年后仍然健在的話(huà)，法律并不保護他今后仍然有優(yōu)先租住該房屋的權利，屆時(shí)老人的權益如何保障，會(huì )是個(gè)比較麻煩的問(wèn)題�！�
其實(shí)上海模式無(wú)人喝彩并不奇怪，這一點(diǎn)早在2005年就已在南京得到了驗證。位于南京湯山的溫泉留園老年公寓當時(shí)曾推出“以房換養”模式：擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產(chǎn)抵押；經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費用；房屋產(chǎn)權在老人謝世后歸養老院所有。
問(wèn)題隨之出現。如果溫泉留園破產(chǎn)，誰(shuí)來(lái)保障老人以后的生活？老人的壽命與該機構的利益是成反比的，如何保證老人在生病時(shí)能得到及時(shí)、到位的照料和救治？每月發(fā)放的生活費如何核定？
這些問(wèn)題的難以解決，最終導致了溫泉留園公寓的此項業(yè)務(wù)陷入停滯。
為應對這種尷尬局面，今年10月29日，上海普陀區為老社區服務(wù)中心、上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家聯(lián)合會(huì )等編制完成了“以房自助養老”方案。其具體做法是，幫助擁有產(chǎn)權房的獨居老年人將現在居住的房屋出租、包租，得到的租金作為入住養老院的費用；如果老人不愿意出租房屋，還可以通過(guò)市場(chǎng)置換的方式，讓擁有部分資金的老年人、殘疾人入住較低樓層。這種方式繞過(guò)了產(chǎn)權變更問(wèn)題，但其方式、意義與民間自發(fā)的以租換養相比，沒(méi)有更大拓展。
每3年重估一次房?jì)r(jià)
把以房養老發(fā)展成一種金融產(chǎn)品
“以房養老”概念是作為國外的一種成熟的金融、保險產(chǎn)品被引入的，但眼下尚無(wú)銀行等金融機構涉足。太平洋保險公司等保險機構曾經(jīng)進(jìn)行初步調研，但隨后讓位于一家有房地產(chǎn)背景的保險公司。
據說(shuō)，這里面有政府部門(mén)出于謹慎的考慮。
這家保險公司董事長(cháng)孟曉蘇告訴記者，前段時(shí)間他看到過(guò)中央電視臺的一項調查，近50%的老年人接受“以房養老”，“雖然不像社會(huì )上說(shuō)的那樣擔心中國百姓的觀(guān)念不會(huì )接受，但也沒(méi)想到會(huì )有如此高的比例�！�
孟曉蘇說(shuō)的“以房養老”不同于以上模式，它的操作原理是將住房通過(guò)一定形式的金融保險機制，實(shí)現價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來(lái)穩定可靠的現金收入，從而對養老保障發(fā)揮相應的功能。
孟曉蘇認為，在這個(gè)過(guò)程中社會(huì )上普遍擔心幾個(gè)問(wèn)題：一是房?jì)r(jià)走向，二是土地使用年限，三是遺產(chǎn)稅開(kāi)征與否，四是產(chǎn)權如何變更。
“談到房?jì)r(jià)走向問(wèn)題，過(guò)去四年保險業(yè)已經(jīng)損失了大筆利潤�！彼f(shuō)，“我是2003年提出這個(gè)以房養老保險產(chǎn)品建議的，那時(shí)候的房?jì)r(jià)是多少，而現在又是多少？?jì)H此增值就能有400%以上的回報率。從長(cháng)期來(lái)看，無(wú)論國內還是國外，房?jì)r(jià)或許會(huì )有調整，但總體走向不會(huì )改變�！�
孟曉蘇告訴記者，15年前北京翠微路的房?jì)r(jià)是每平方米2000多元，現在是兩萬(wàn)多；40年前的香港每套房是四五萬(wàn)港幣，現在是四五百萬(wàn)；美國斯坦福大學(xué)一位教授40年前以4000美元買(mǎi)的房子，前段時(shí)間賣(mài)了400萬(wàn)�！巴ㄟ^(guò)這些數據我想大家都能看明白房?jì)r(jià)的未來(lái)走向�！�
如果房地產(chǎn)走勢真照孟曉蘇所言，上海市公積金管理中心的方案無(wú)疑缺乏吸引力──沒(méi)有人愿意把房子的潛在增值收益拱手出讓�！暗糍u(mài)給保險公司情況就不同，我們計劃每3年對房屋價(jià)值重估一次，如有升值，則重新核算給付老人的款項�！�
但即使是那些踴躍買(mǎi)房的“房奴”一族，對于中國隨時(shí)出于市場(chǎng)投機與政府調控雙重推手下的房地產(chǎn)市場(chǎng)也缺乏信任感，銀行、保險公司又怎會(huì )都如孟曉蘇一樣相信房?jì)r(jià)會(huì )步步高漲？一些媒體在采訪(fǎng)時(shí)，部分金融保險機構已經(jīng)含蓄表達了此類(lèi)擔憂(yōu)。
相形之下，期待穩定、長(cháng)期的客源的養老機構對于“以房養老”動(dòng)力更足。有聲音指出，它們是眼下“以房養老”嘗試最自覺(jué)的推手。但正如溫泉留園老年公寓的例子證明的，問(wèn)題無(wú)法在它們這個(gè)層次得到根本解決。市場(chǎng)條件下的“以房養老”如果不發(fā)展到金融產(chǎn)品的層次，就只能停留于民間自發(fā)的“租金養老”的個(gè)人行為。
調動(dòng)有房老人房產(chǎn)資源
構筑養老保障體系為“獨獨”一代減負
在孟曉蘇的想法中，“遺產(chǎn)稅開(kāi)征”的前景也是一個(gè)可能的有利砝碼。在一些西方國家，由于遺產(chǎn)稅高達60%～80%，老人們?yōu)榱吮苊膺^(guò)多損失，會(huì )選擇保險產(chǎn)品進(jìn)行反向按揭，而這種途徑獲得的資金又是可以免稅的。
“央視的調查數據已經(jīng)說(shuō)明，老人的觀(guān)念尚未受到遺產(chǎn)稅的影響。如果開(kāi)征遺產(chǎn)稅，一些不想‘以房養老’的人可能也會(huì )被動(dòng)加入進(jìn)來(lái)，整個(gè)群體會(huì )進(jìn)一步壯大�！�
2005年的統計數據顯示，我國60歲以上人口占11%，65歲以上人口占7.7%，已經(jīng)超過(guò)國際標準而提前步入老齡化社會(huì )，而當時(shí)養老資金儲備有3萬(wàn)億元缺口。另?yè)A計，到2030年，我國60歲以上人口將占30%，養老資金缺口將達6萬(wàn)億元。
“把有房老人的房產(chǎn)資源調動(dòng)起來(lái)，就可以大大緩解上述難題，因此‘以房養老’將是一個(gè)對現有養老保障體系大有裨益的項目�！�
“有人擔心老人把房子抵押給金融機構會(huì )影響親情。請問(wèn)是老人每個(gè)月讓你出錢(qián)出人照顧好，還是他不但有余力照顧自己、還能每個(gè)月支援你一些更好？在今后家庭越來(lái)越趨于421結構、社會(huì )競爭越來(lái)越激烈的前提下，孩子自身的生活壓力都已經(jīng)不堪重負，以前那種生活狀態(tài)顯然不是他們所期望的�！泵蠒蕴K說(shuō)。
至于產(chǎn)權如何變更，如何不在老人百年之際與其子女發(fā)生財產(chǎn)糾紛？孟曉蘇稱(chēng)方法涉及商業(yè)秘密，在此不便透露，但已經(jīng)不是推行的障礙。
根據孟曉蘇的經(jīng)驗，隨著(zhù)“以房養老”觀(guān)念的普及，年輕一代會(huì )對購買(mǎi)房產(chǎn)產(chǎn)生更大的熱情，“這或許會(huì )在某種程度上推高房?jì)r(jià)�！�(據《新華每日電訊》)
“以房養老” 為何水土不服
有保險公司計劃推出“以房養老”業(yè)務(wù)——按照這種模式，市民把房子抵押給保險公司，就可以每月從保險公司領(lǐng)取一筆養老金直至身故，過(guò)世后房子由保險公司接收。
從理論層面上說(shuō)，以將來(lái)“四二一”的家庭養老結構而言，“以房養老”無(wú)疑為老人的生活改善提供了一種資金來(lái)源，形成社會(huì )保障之外的補充。也有經(jīng)濟學(xué)家從福利經(jīng)濟學(xué)的角度加以肯定，并認為老人將房子留給子女，并非一種財富的合理分配，也使急需用錢(qián)的老人無(wú)法得到資金，而子女卻得到額外的資產(chǎn)。更有人從經(jīng)驗層面宣稱(chēng)，“以房養老”在國外發(fā)展已經(jīng)成熟。
然而，國外經(jīng)驗總結未必適用于國內。福利經(jīng)濟學(xué)的解釋?zhuān)矓巢贿^(guò)“可憐天下父母心”的實(shí)際中國國情。盡管美國等國家的“以房養老”頗為常見(jiàn)。而有報道稱(chēng)，美國人現在也慎對以房養老，該國的專(zhuān)家提示：一些美國人從自己升值的房子中得到了一些慰藉，然而利用房產(chǎn)來(lái)支付基本生活開(kāi)銷(xiāo)的想法并不實(shí)際，而且存在很大風(fēng)險。
看今日中國城市房?jì)r(jià)之高，相信相當多的人一輩子收入并不能支撐起一套普通住房，那么，“以房養老”之說(shuō)似乎有些水土不服了。對于有房的人來(lái)說(shuō)，或許將住房反向抵押給保險公司可以得到豐厚收益，但當前市場(chǎng)上的信用程度并不高的房地產(chǎn)評估、不成熟的金融運作，以及欠佳的法制環(huán)境，仍然無(wú)法使人輕易邁出“以房養老”的一步。據悉，上海今年早些時(shí)候推出的“以房養老”就遲遲找不到合適的對象。
當然，“以房養老”并非一無(wú)是處，“以房養老”和“養老防老”之間也并非絕對互斥的矛盾。至少，我們可以從“以房養老”中得到啟示：盤(pán)活房子，使其部分變現，以提高老人的養老水平。
“以房養老”的思路并不壞，關(guān)鍵在于以哪種方式“以房養老”。從更實(shí)質(zhì)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，“以房養老”應是“制度養老”的一部分。當社會(huì )養老諸多制度尚不完備，“以房養老”的思路其實(shí)還有些超前。(據《羊城晚報》)
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